“A imobiliária mandou o contrato e quer o sinal até sexta.”
O sinal, que a lei chama de arras, pode ser perdido se você desistir. Antes de pagar, é preciso ler o que o contrato diz sobre desistência e sobre a documentação do vendedor.
Contratos Imobiliários
Revisão de contrato imobiliário em São Paulo
O contrato chegou por e-mail com o recado “é padrão, pode assinar”. São vinte páginas sobre o maior negócio da sua vida, escritas pelo advogado da outra parte. A revisão de contrato imobiliário é a leitura técnica, cláusula por cláusula, feita antes da assinatura ou do pagamento do sinal, para você saber o que está aceitando e o que deve mudar.
- Leitura antes do sinal
- Parecer escrito por cláusula
- Contrato conferido com a matrícula
Resposta direta
O que é a revisão de contrato imobiliário
Revisão de contrato imobiliário é a análise de contrato de imóvel feita por advogado para identificar cláusulas abusivas, omissões e riscos, e propor a redação correta. Ela vale para compra e venda, compromisso, locação, permuta, cessão e contrato com construtora, e termina em um parecer que diz o que assinar, o que negociar e o que recusar.
A revisão tem dois momentos. Antes de assinar, é preventiva: tudo ainda pode ser negociado. Depois de assinar, serve para renegociar ou contestar o que a lei não permite. A base está na boa-fé exigida pelos artigos 421 e 422 do Código Civil, no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, que anula cláusulas abusivas, e nas leis de cada contrato, como a Lei do Inquilinato e a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018). Para o passo a passo de quem já assinou, veja como contestar cláusula de contrato imobiliário.
- Base legal
- Código Civil, arts. 421 e 422, e Código de Defesa do Consumidor, art. 51
- Melhor momento
- Antes da assinatura e do pagamento do sinal
- O que você recebe
- Parecer escrito com os riscos e a redação proposta
- Contratos analisados
- Compra e venda, compromisso, locação, permuta, cessão e contrato na planta
A sua situação
Quando pedir a um advogado para revisar o contrato de imóvel
Em todas estas situações existe um prazo curto e alguém com pressa para você assinar.
“O contrato da construtora tem 40 páginas e ninguém me explicou nada.”
Contrato de imóvel na planta deve começar por um quadro-resumo com preço, prazo de entrega e multas. A revisão confere se ele existe e se bate com o restante.
“Vou alugar meu imóvel com um modelo que achei na internet.”
Modelo genérico costuma trazer duas garantias no mesmo contrato e multa em desacordo com a Lei do Inquilinato. A cláusula é nula e o locador fica sem proteção.
“O comprador mandou a minuta pelo advogado dele.”
Quem redige escolhe os prazos, as multas e as condições. Advogado para revisar contrato de compra do seu lado equilibra a mesa.
“Assinei sem ler direito e agora a multa parece absurda.”
Multa manifestamente excessiva pode ser reduzida pelo juiz, e cláusula abusiva em relação de consumo é nula. A revisão mostra se há base para renegociar.
“É uma permuta com torna e cada um entendeu de um jeito.”
Negócio com mais de um imóvel, pagamento em etapas ou condição pendente precisa de contrato que diga o que acontece se uma das partes falhar.
O que está em jogo
O que muda quando o contrato é lido por um advogado antes da assinatura
Antes de assinar, corrigir uma cláusula é uma troca de e-mails. Depois, é uma negociação difícil ou um processo.
Assinando sem revisão
- Você descobre a multa de desistência só quando precisa desistir
- O sinal é pago antes de alguém conferir a matrícula e as certidões
- Prazos de entrega, de escritura e de desocupação ficam sem penalidade para a outra parte
- Cláusulas contraditórias abrem discussão sobre qual delas vale
- Obrigações suas são detalhadas e as da outra parte são genéricas
Assinando com o contrato revisado
- Multas e arras conhecidas, equilibradas e dentro dos limites legais
- Pagamento do sinal condicionado à documentação em ordem
- Cada prazo com data e consequência para quem descumprir
- Texto coerente do começo ao fim, sem brecha de interpretação
- Obrigações dos dois lados no mesmo nível de detalhe
Como funciona
Como funciona a revisão de contrato imobiliário, etapa por etapa
A revisão segue um roteiro fixo. O contrato nunca é lido sozinho: ele é conferido com os documentos do imóvel e das partes.
Tem data marcada para assinar?Informe o prazo no formulário. As faixas abaixo são estimativas e variam com o tamanho do contrato e com a rapidez da outra parte em responder.
Envio do contrato e do contexto
Você manda a minuta ou o contrato assinado e conta o negócio: quem são as partes, valor, forma de pagamento e o que foi combinado verbalmente. O que foi prometido e não está no papel é o primeiro ponto de atenção.
No primeiro contatoConferência com a matrícula e as certidões
O advogado compara o contrato com a matrícula do imóvel e com os documentos das partes: quem é o dono, se há penhora, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto ou ação em curso que afete o negócio.
De 1 a 3 dias úteisLeitura cláusula por cláusula
Cada cláusula é classificada: adequada, a negociar ou a recusar. A leitura cobre preço e reajuste, arras, cláusula penal, prazos, posse, despesas, garantias, rescisão e foro, com base na lei aplicável ao tipo de contrato.
De 2 a 5 dias úteisParecer escrito
Você recebe um parecer sobre o contrato imobiliário em linguagem simples, com o risco de cada ponto, a base legal e a redação sugerida para substituir o trecho problemático.
Ao fim da leituraNegociação com a outra parte
Se você quiser, o escritório apresenta as alterações à imobiliária, à construtora ou ao advogado da outra parte e acompanha as versões até o texto final.
De 1 a 3 semanasAssinatura ou medida seguinte
Com o texto ajustado, você assina sabendo o que aceitou. No contrato já assinado, o parecer indica o caminho: aditivo, notificação, renegociação ou ação judicial.
Na data combinada
Compare antes de decidir
Revisar antes ou depois de assinar: o que ainda dá para fazer
A revisão é possível nos dois momentos, mas o alcance é muito diferente. Veja o que muda.
| Critério | Revisão antes da assinatura | Revisão depois da assinatura |
|---|---|---|
| O que pode ser mudado | Qualquer cláusula, por negociação | O que a outra parte aceitar em aditivo e o que a lei considera nulo ou excessivo |
| Quem decide | Você e a outra parte | As partes, por acordo. Sem acordo, o juiz |
| Base para exigir mudança | A sua liberdade de não assinar | Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e a lei do contrato |
| Tempo comum | Dias, até o texto final | Semanas na renegociação. Na Justiça, conforme a vara |
| Custos envolvidos | Honorários da análise | Honorários, e custas judiciais se houver ação |
| Limite | A outra parte pode desistir do negócio | O contrato entre partes em igualdade só é revisto pelo juiz de forma excepcional |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Por que “excepcional”?O parágrafo único do artigo 421 do Código Civil determina que, nas relações contratuais privadas, prevalece a intervenção mínima e a revisão do contrato é exceção. É o motivo jurídico para revisar antes.
O que diz a lei
O artigo do Código Civil que exige boa-fé do começo ao fim do contrato
Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 422
Em português claro
O artigo impõe lealdade nas duas fases: quando o contrato é fechado e enquanto ele é cumprido. É a chamada boa-fé objetiva. Dela vêm deveres que nem sempre estão escritos: informar o que importa para o negócio, não esconder dívida ou defeito do imóvel e não usar uma cláusula para surpreender a outra parte.
Na revisão, esse artigo trabalha junto com regras mais específicas. O artigo 413 do Código Civil manda o juiz reduzir a multa manifestamente excessiva. O artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor anula cláusulas abusivas em contratos com construtoras e imobiliárias. A Lei 8.245/1991 anula a cláusula de locação que contrarie os seus objetivos.
Documentos
Documentos para a revisão do contrato
O contrato é o principal, mas não o único. Sem a matrícula, metade dos riscos não aparece.
- Minuta ou contrato assinado, completo, com todos os anexos
- Matrícula atualizada do imóvel
- Proposta, recibo de sinal e comprovantes de pagamentos já feitos
- Mensagens e e-mails com o que foi combinado com corretor, vendedor ou locador
- Documentos de identificação das partes e, se empresa, o contrato social
- No imóvel na planta: quadro-resumo, memorial descritivo e material de venda
- Na locação: laudo de vistoria e documentos da garantia oferecida
- Certidões do vendedor e do imóvel, se já tiverem sido entregues
Ainda não existe minuta?O escritório também redige o contrato desde o início. Veja o contrato de compra e venda de imóvel e o compromisso de compra e venda em São Paulo.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz muita gente assinar sem revisão, e a resposta para cada dúvida
“Pagar advogado só para ler um contrato?”
A leitura é um serviço pontual, com honorários definidos pelo tamanho e pela complexidade do contrato e informados antes de começar. Ela incide sobre um negócio que envolve o valor de um imóvel inteiro, um sinal que pode ser perdido e multas calculadas sobre o preço.
“Não dá tempo, querem que eu assine amanhã.”
Pressa é da outra parte. A leitura de um contrato comum leva poucos dias úteis, e pedir esse prazo é normal em qualquer negócio sério.
Se o vendedor não espera três dias pela análise de um advogado, isso já diz algo sobre o negócio.
“O corretor disse que é contrato padrão, todo mundo assina.”
Padrão para quem redigiu. O corretor é remunerado quando o negócio fecha e não responde pelas cláusulas.
Contrato de adesão com cláusula ambígua é interpretado a favor de quem aderiu (Código Civil, art. 423), mas contar com isso depois é muito pior do que corrigir antes.
“Já assinei. Agora não adianta mais.”
Adianta em vários casos. Cláusula abusiva em relação de consumo é nula.
Multa manifestamente excessiva pode ser reduzida. E quem comprou imóvel na planta em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora tem sete dias para se arrepender, conforme a Lei 4.591/1964, alterada pela Lei do Distrato.
Erros que custam caro
Erros que a revisão de contrato imobiliário mais encontra
Estes pontos aparecem em contratos de imobiliárias, de construtoras e de modelos prontos. Cada um tem correção simples antes da assinatura.
- Sinal sem regra de devoluçãoPelo artigo 418 do Código Civil, quem deu as arras e descumpre o contrato as perde, e quem recebeu e descumpre devolve em dobro. O contrato precisa dizer o que acontece se o negócio cair por causa de documento, e não por culpa de alguém.
- Multa só para um ladoCláusula penal que pune o atraso do comprador e silencia sobre o atraso do vendedor na entrega ou na escritura deixa você sem instrumento de pressão. A penalidade deve existir para os dois.
- Contrato que não confere com a matrículaÁrea, vaga, nome do proprietário ou ônus diferentes do que consta no registro impedem a escritura. A conferência com a matrícula é parte obrigatória da revisão.
- Duas garantias na mesma locaçãoA Lei 8.245/1991 proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de aluguel (art. 37, parágrafo único). Na revisão de contrato de aluguel, esse é o erro mais comum de modelo pronto.
- Promessa do vendedor que ficou só na conversaReforma, móveis, quitação de dívida, data de mudança: o que não está no contrato é difícil de exigir. A revisão leva para o texto tudo o que foi combinado.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Revisar contrato é saber onde os negócios imobiliários costumam quebrar. São 28 anos de experiência, pós-graduação em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e participação na Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, aplicados à leitura do seu contrato junto com a matrícula.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o seu contrato imobiliário para revisão
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado dimensiona a análise e informa prazo e honorários antes de começar.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre revisão de contrato imobiliário
Quanto custa um advogado para analisar contrato de compra e venda de imóvel?
Os honorários variam com o tipo, o tamanho e a complexidade do contrato e com o que você precisa: só o parecer ou também a negociação com a outra parte. O valor é informado por escrito depois que o advogado vê o contrato e antes de qualquer contratação.
O que verificar antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel?
Pelo menos seis pontos: se o vendedor é o dono na matrícula, se há ônus ou ações, como o preço é pago e reajustado, o que acontece com o sinal em caso de desistência, a multa para cada parte e as datas de posse e de escritura. Cada um deve ter consequência escrita.
Quais são as cláusulas abusivas mais comuns em contrato de imóvel?
Multa de desistência acima dos limites legais, perda de todas as parcelas pagas, prazo de entrega sem penalidade para a construtora, renúncia antecipada a direitos e foro distante do domicílio do consumidor. Em relação de consumo, o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor considera essas cláusulas nulas.
A multa por desistência no contrato da construtora é legal?
Depende do percentual e do tipo de empreendimento. A Lei do Distrato limita a pena convencional a 25% da quantia paga, ou a 50% quando a incorporação tem patrimônio de afetação, além da retenção da comissão de corretagem.
Percentual acima disso, ou calculado sobre o preço total do imóvel, pode ser questionado. Veja o serviço de distrato de imóvel na planta.
Posso desistir do contrato de compra de imóvel depois de assinar?
Pode, com as consequências do contrato e da lei. Na compra feita em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, há sete dias para arrependimento com devolução de tudo o que foi pago.
Fora dessa hipótese, a desistência costuma gerar perda do sinal ou multa, dentro dos limites legais.
Contrato de imóvel na planta pode ser revisado?
Pode. Antes da assinatura, confere-se o quadro-resumo exigido pela Lei 4.591/1964, o prazo de entrega com a tolerância e os índices de correção.
Depois, discutem-se multa de rescisão, atraso na obra e cobranças indevidas com base no Código de Defesa do Consumidor.
A revisão de contrato de aluguel serve para o locador?
Serve, e é o lado que o escritório atende. A revisão confere garantia, multa, reajuste, vistoria e as cláusulas que a Lei do Inquilinato anula, para que o contrato funcione se for preciso cobrar ou despejar.
Para redigir do zero, veja o contrato de locação residencial.
Vale a pena revisar o contrato antes de pagar o sinal?
É o momento certo. Depois do sinal, desistir tem preço: quem deu as arras e não cumpre o contrato as perde.
Antes do sinal, você ainda pode exigir certidões, corrigir cláusulas e condicionar o pagamento à documentação em ordem.
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- Ler como contestar cláusula de contrato imobiliário
- Ver o compromisso de compra e venda de imóvel
- Ler o guia sobre cláusulas de locação comercial
- Conferir as cláusulas do compromisso de compra e venda
- Falar com Falar com advogado para contrato imobiliário
- Agendar a avaliação do caso de revisão de contrato imobiliário
- Ver o serviço de atendimento de contrato de compra e venda de imóvel
- Ver o serviço de atendimento de contrato de locação residencial
Atalla Advocacia
Leia com um advogado antes de assinar. Depois, a conversa é outra
Envie a minuta ou o contrato e diga a data da assinatura. O advogado Euvaldo Atalla confere o texto com a matrícula e entrega o parecer com o que aceitar, o que negociar e o que recusar.