Contratos Imobiliários
Cláusulas de locação comercial: renovatória, ponto e proteção do locador e do lojista
As cláusulas de locação comercial definem quem fica com o ponto, quanto tempo o lojista pode ficar e o que acontece se o imóvel for vendido. O centro de tudo é a ação renovatória: com contrato escrito de 5 anos e 3 anos no mesmo ramo, o inquilino pode obrigar o locador a renovar.
Por isso o contrato comercial se escreve olhando para o fim dele, não só para o começo.
- Contrato escrito e por prazo determinado, com 5 anos somados e 3 anos no mesmo ramo, dá ao lojista direito à renovação (Lei 8.245/1991, art. 51).
- A ação renovatória tem prazo: entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato.
- Cláusula que proíbe a renovação ou cobra luvas para renovar é nula (art. 45).
- Venda do imóvel só respeita o contrato se houver cláusula de vigência averbada na matrícula.
Por que o contrato comercial é diferente do residencial
Na locação comercial, o inquilino constrói clientela no endereço. A lei protege esse ponto e, em troca, limita a liberdade do locador de pedir o imóvel de volta.
O contrato precisa tratar disso desde a primeira página.
No residencial, o prazo de 30 meses resolve quase tudo. No comercial, o prazo mais importante é o de 5 anos, que abre o direito à renovação compulsória. Quem é proprietário de uma loja ou sala precisa decidir, antes de assinar, se aceita esse cenário ou se prefere contratos mais curtos. Se a locação é de casa ou apartamento, o guia sobre contrato de aluguel para pequeno locador é o ponto de partida.
A renovatória: o direito que o lojista pode exigir
A ação renovatória obriga o locador a renovar o contrato por igual prazo quando três requisitos se somam. Eles estão no art. 51 da Lei 8.245/1991 e não podem ser afastados por cláusula.
- Contrato escrito e com prazo determinado.
- Prazo mínimo de 5 anos, em um contrato só ou na soma de contratos escritos sem interrupção.
- Exploração do mesmo ramo de comércio por pelo menos 3 anos seguidos.
Para o locador, isso significa duas coisas. Primeiro: um contrato de 5 anos com lojista estável tende a se prolongar. Segundo: se você precisa do imóvel no fim do prazo, a lei prevê exceções no art. 52, como obras exigidas pelo poder público ou uso próprio, desde que não seja para o mesmo ramo do inquilino. O passo a passo e os prazos do processo estão no artigo sobre prazo da ação renovatória.
O que a lei proíbe escrever no contrato comercial
Algumas cláusulas parecem proteger o locador, mas são nulas por lei e caem no primeiro processo. Incluí-las dá falsa segurança.
São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Lei 8.245/1991, art. 45
Na prática: o contrato não pode dizer que o lojista renuncia à renovatória, nem cobrar dele um valor para renovar. Essa cobrança na renovação é o que se chama de luvas proibidas.
Na primeira contratação, a cobrança de luvas pelo ponto é tratada de outra forma pelos tribunais, que costumam admiti-la. O que a lei barra é condicionar a renovação a um pagamento.
As cláusulas que protegem o locador e o lojista
Uma boa locação comercial equilibra o direito do lojista ao ponto com a proteção do patrimônio do locador. O quadro mostra o que cada cláusula resolve e a quem ela interessa mais.
| Cláusula | O que resolve | A quem protege mais |
|---|---|---|
| Destinação e ramo | Fixa a atividade permitida no imóvel | Locador, que controla o uso e o impacto no prédio |
| Cessão e sublocação | Exige autorização escrita para passar o ponto (art. 13) | Locador, que escolhe quem ocupa |
| Benfeitorias | Define se as obras do lojista serão indenizadas | Locador, quando há renúncia válida à indenização |
| Vigência em caso de venda | Obriga o comprador do imóvel a respeitar o contrato (art. 8º) | Lojista, que não perde o ponto com a venda |
| Licenças e alvarás | Diz quem obtém e mantém as licenças da atividade | Os dois, que evitam interdição |
| Revisão do aluguel | Prevê ajuste a mercado depois de 3 anos (art. 19) | Os dois, conforme o mercado sobe ou cai |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Benfeitorias: a cláusula que mais pesa na saída
Sem cláusula, as benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas são indenizáveis e permitem ao lojista ficar no imóvel até ser pago (art. 35). A Súmula 335 do STJ admite a renúncia a essa indenização no contrato.
Para o locador, essa cláusula evita uma conta grande no fim da locação.
Cessão do ponto: quem decide é o locador
O lojista que vende o negócio quer passar a locação junto. A lei exige consentimento prévio e escrito do locador, e o silêncio não vale como concordância (art. 13).
Escreva as condições para aceitar o novo inquilino: análise de cadastro e nova garantia.
Prazo do contrato: a decisão estratégica do locador
O prazo escolhido define se o lojista terá direito à renovatória. Não existe prazo certo para todos: depende de você querer estabilidade de renda ou liberdade para retomar.
Contrato de 3 anos
- Sem direito à renovatória no primeiro contrato
- Locador decide se renova no fim do prazo
- Lojista investe menos no ponto
- Renovações sucessivas podem somar 5 anos
Contrato de 5 anos
- Lojista pode exigir a renovação por igual prazo
- Retomada só nas exceções do art. 52
- Lojista investe mais e tende a ficar
- Renda mais estável e previsível para o locador
Na locação comercial, quem decide se o imóvel volta para você é a data em que o contrato foi assinado, não a vontade no dia em que ele acaba.
Shopping center e built to suit seguem regras próprias
No shopping, prevalecem as condições livremente combinadas entre lojista e empreendedor, com as regras de processo da Lei do Inquilinato (art. 54). Isso inclui res sperata, aluguel percentual sobre faturamento e fundo de propaganda.
No built to suit, o imóvel é construído ou reformado sob medida para o inquilino e o contrato pode afastar a revisional do aluguel (art. 54-A). São negócios de prazo longo, com cláusulas próprias de saída. Quando o negócio envolve passar direitos sobre o imóvel em vez de alugar, compare com a cessão de direitos imobiliários, permuta ou compra e venda.
Checklist antes de assinar a locação comercial
- Prazo escolhido sabendo o efeito dos 5 anos na renovatória
- Ramo de atividade descrito com precisão
- Cessão e sublocação só com autorização escrita
- Renúncia à indenização de benfeitorias, se for do seu interesse
- Responsável pelas licenças e pelo alvará de funcionamento
- Garantia única e compatível com o valor do aluguel
- Cláusula de vigência e averbação na matrícula, se negociadas
Os contratos comerciais do escritório são redigidos ou revisados pelo advogado Euvaldo Atalla, membro da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro.
Perguntas frequentes
O lojista sempre tem direito à renovação do aluguel?
Não. Ele precisa somar os três requisitos do art. 51 da Lei 8.245/1991: contrato escrito por prazo determinado, 5 anos de contrato e 3 anos no mesmo ramo.
E precisa propor a ação entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato.
Posso cobrar luvas na locação comercial?
Na primeira contratação, os tribunais costumam admitir. Na renovação, a cobrança é nula, porque o art. 45 da Lei 8.245/1991 proíbe impor obrigação em dinheiro para renovar o contrato.
Se eu vender o imóvel, o inquilino comercial tem que sair?
Depende do contrato. O comprador pode pedir a desocupação em 90 dias, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula (art. 8º).
O inquilino também tem direito de preferência na compra.
O lojista pode passar o ponto para outra pessoa?
Só com consentimento prévio e escrito do locador (art. 13 da Lei 8.245/1991). A demora do locador em responder não vale como autorização.
O contrato pode fixar as condições para aceitar o novo ocupante.
Quando posso pedir revisão do aluguel comercial?
Depois de 3 anos de contrato ou do último acordo sobre o valor, sem acordo entre as partes, qualquer um pode pedir a revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19).
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
