Contratos Imobiliários
Contrato de aluguel para pequeno locador em SP: garantias, multa e reajuste explicados
O contrato de aluguel para pequeno locador precisa resolver quatro pontos antes da entrega das chaves: a garantia, a multa, o reajuste e o prazo. São eles que decidem se, no primeiro atraso, você tem um caminho rápido ou meses de prejuízo.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) dá as regras. O contrato escolhe, dentro delas, as que protegem você.
- A lei permite quatro garantias: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo. Só uma por contrato.
- Contrato escrito com prazo de 30 meses ou mais termina no prazo, sem precisar de motivo para a retomada.
- Reajuste do aluguel é anual, pelo índice escrito no contrato.
- Contrato sem garantia permite pedir despejo liminar por falta de pagamento.
Por que o pequeno locador precisa de um contrato próprio
Quem tem um ou dois imóveis alugados vive da renda deles e não tem caixa para meses sem aluguel. Um modelo genérico de papelaria deixa de fora justamente as cláusulas que encurtam o problema quando o inquilino atrasa.
A imobiliária protege a operação dela. O contrato precisa proteger o seu patrimônio. Se você aluga direto, sem administradora, o texto do contrato é a sua única defesa. A redação personalizada é o foco do contrato de aluguel de casa e apartamento feito pelo escritório.
Qual garantia escolher: caução, fiança ou seguro-fiança
A lei lista as garantias possíveis e proíbe somar duas no mesmo contrato. Exigir fiador e caução ao mesmo tempo torna a cláusula nula e pode deixar você sem nenhuma.
No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Lei 8.245/1991, art. 37, caput e incisos I a IV
O parágrafo único do mesmo artigo proíbe mais de uma dessas garantias no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Escolha uma e escreva bem.
Na caução em dinheiro, o limite é de três meses de aluguel, depositados em caderneta de poupança (art. 38, § 2º). Os rendimentos ficam com o inquilino na devolução.
| Critério | Caução em dinheiro | Fiança | Seguro-fiança |
|---|---|---|---|
| Quanto cobre | Até 3 meses de aluguel | A dívida toda, até a entrega das chaves, se o contrato disser | O limite da apólice |
| Custo para o inquilino | Dinheiro parado na poupança | Nenhum, mas exige fiador com patrimônio | Prêmio pago à seguradora |
| Rapidez para receber | Imediata, mas pequena | Depende de cobrar o fiador, às vezes na Justiça | Depende da regulação do sinistro |
| Principal cuidado | Depositar em poupança, não misturar com sua conta | Assinatura do cônjuge do fiador e imóvel livre | Ler as exclusões e os prazos de aviso da apólice |
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Prazo: 30 meses ou menos?
Contrato residencial escrito com prazo de 30 meses ou mais termina no fim do prazo sem necessidade de motivo (Lei 8.245/1991, art. 46). Com prazo menor, ele se prorroga sozinho e a retomada fica restrita a hipóteses da lei, como uso próprio, ou só depois de cinco anos de locação (art. 47).
Contrato de 12 meses
- Vence e se prorroga por prazo indeterminado
- Retomada só por motivo previsto na lei
- Pedido para uso próprio pode exigir prova na Justiça
- Denúncia vazia só depois de 5 anos de locação
Contrato de 30 meses
- Termina no prazo, sem precisar de aviso
- Retomada sem precisar justificar o motivo
- Depois do prazo, basta notificar com 30 dias
- Planejamento claro para vender ou reformar
Durante o prazo do contrato, o locador não pode pedir o imóvel de volta. O inquilino pode devolver antes, pagando a multa combinada, sempre proporcional ao tempo que falta (art. 4º).
Multa: quais escrever e como calcular
O contrato do pequeno locador precisa de duas multas diferentes: a de atraso no pagamento e a de saída antecipada. Misturar as duas numa cláusula só confunde a cobrança.
- Multa moratória: incide quando o aluguel atrasa. Escreva o percentual, os juros de 1% ao mês e a correção.
- Multa por devolução antecipada: costuma ser fixada em três aluguéis e sempre reduzida na proporção do tempo cumprido.
- Multa por infração contratual: para quem subloca sem autorização, muda o uso do imóvel ou faz obra sem aviso.
Reajuste e despesas: quem paga o quê
O aluguel só pode ser reajustado uma vez por ano, pelo índice previsto no contrato. Os mais usados são o IGP-M e o IPCA.
Escreva também um índice substituto para o caso de o escolhido deixar de existir.
IPTU e taxas são do locador, mas o contrato pode passá-los ao inquilino (art. 22, VIII). Condomínio ordinário fica com o inquilino; despesas extraordinárias, como obra na fachada ou fundo de reserva, ficam com o proprietário (art. 22, X).
Contrato sem garantia: risco ou estratégia?
Alugar sem garantia nenhuma parece arriscado, mas abre uma porta: se o inquilino deixa de pagar, você pode pedir o despejo com liminar para desocupação em 15 dias, depositando caução equivalente a três aluguéis (art. 59, § 1º, IX). Quem escolhe esse caminho precisa avaliar bem o inquilino antes.
Os detalhes estão no serviço de despejo liminar por falta de pagamento.
O contrato de aluguel não serve para quando tudo vai bem. Ele é escrito para o dia em que o aluguel não cai na conta.
Checklist do contrato antes de entregar as chaves
- Prazo escrito de 30 meses ou mais, se você quer retomada sem motivo
- Uma única garantia, com as assinaturas necessárias
- Multa de atraso separada da multa de saída antecipada
- Índice de reajuste e índice substituto
- Quem paga IPTU, condomínio e taxas
- Laudo de vistoria de entrada com fotos, anexado
- Proibição de sublocar e ceder sem autorização escrita
- Endereço de e-mail e telefone para notificações
Se o imóvel é loja ou sala, as regras mudam: veja o guia sobre cláusulas de locação comercial. Se em vez de alugar você está vendendo com pagamento em parcelas, leia o guia sobre cláusulas do compromisso de compra e venda.
A revisão dos contratos é feita pelo advogado Euvaldo Atalla, membro da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro.
Perguntas frequentes
Posso pedir fiador e caução no mesmo contrato de aluguel?
Não. O art. 37 da Lei 8.245/1991 proíbe mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade.
Se as duas forem exigidas, o inquilino pode pedir que uma delas seja anulada.
Qual é o valor máximo da caução no aluguel?
Três meses de aluguel, quando a caução é em dinheiro. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança e devolvido com os rendimentos ao fim da locação, descontados os débitos comprovados.
Contrato de 12 meses é ruim para o locador?
Ele limita a retomada. Depois de 12 meses, o contrato se prorroga por prazo indeterminado e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses do art. 47, como uso próprio, ou depois de cinco anos de locação.
Com 30 meses, a retomada é livre no fim do prazo.
Preciso registrar o contrato de aluguel em cartório?
Não é obrigatório para valer entre as partes. Reconhecer as firmas ajuda na cobrança.
O registro na matrícula só é necessário para cláusulas que devem valer contra terceiros, como a de vigência em caso de venda.
O inquilino pode sair antes do prazo sem pagar multa?
Em regra, paga a multa proporcional. A lei dispensa a multa quando ele é transferido pelo empregador para outra cidade e avisa com 30 dias de antecedência (Lei 8.245/1991, art. 4º, parágrafo único).
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
