Contratos Imobiliários
Cláusulas do compromisso de compra e venda
Os 12 pontos do compromisso que você precisa conferir antes de assinar, do sinal à escritura definitiva.
Guia do blog
Guia de contratos imobiliários: artigos práticos para São Paulo
Este guia de contratos imobiliários é para quem vai assinar, já assinou ou quer sair de um contrato de compra, aluguel ou cessão. Os artigos mostram as cláusulas que mais geram prejuízo, o que a lei impõe mesmo que o papel diga outra coisa e como contestar o que foi mal escrito.
- Cláusula por cláusula, sem juridiquês
- Compra, aluguel e cessão de direitos
- Revisado pelo advogado Euvaldo Atalla
O essencial
O que um contrato imobiliário precisa resolver
Um contrato imobiliário bem feito responde, por escrito, às perguntas que viram briga depois: quem paga o quê, em que prazo, o que acontece no atraso, como se sai do negócio e quem fica com o imóvel enquanto isso. O que o papel não diz, a lei preenche, e nem sempre a favor de quem assinou sem ler.
Cada tipo tem a sua lei. A compra e venda e o compromisso seguem o Código Civil (arts. 481 e 1.417). O aluguel segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que tem regras que nenhuma cláusula afasta. E toda cláusula passa pelo filtro da boa-fé (Código Civil, art. 422) e, quando há construtora ou incorporadora do outro lado, pelo Código de Defesa do Consumidor.
- Base legal
- Código Civil, arts. 421, 422, 481 e 1.417, e Lei 8.245/1991
- Melhor momento
- Antes da assinatura e do sinal
- Forma da compra
- Escritura pública acima de 30 salários mínimos
- Garantia no aluguel
- Só uma modalidade por contrato (Lei 8.245/1991, art. 37)
Todos os artigos
Artigos do guia de contratos imobiliários
Um artigo para cada contrato que mais aparece no escritório. Comece pelo que você vai assinar.
Contratos Imobiliários
Contrato de aluguel para pequeno locador
Garantia, multa, reajuste e prazo: as escolhas do contrato de aluguel que protegem o pequeno locador em São Paulo.
Contratos Imobiliários
Cláusulas de locação comercial
Renovatória, luvas, ponto, sublocação e venda do imóvel: as cláusulas que decidem uma locação comercial.
Contratos Imobiliários
Cessão de direitos, permuta ou compra e venda
O que cada contrato transfere, a forma exigida e qual usar quando o imóvel ainda não está no nome de quem vende.
Contratos Imobiliários
Como contestar cláusula de contrato imobiliário
Quando a lei permite renegociar, reduzir a multa ou anular a cláusula, com prazos e o passo a passo da contestação.
Por onde começar a ler sobre contratos imobiliários
A Atalla Advocacia atende casos de contratos imobiliários na capital e na Grande São Paulo e organizou os artigos deste guia pelo momento de quem lê: primeiro entender o problema, depois conhecer o caminho e, por fim, agir.
| O seu momento | Comece por este artigo |
|---|---|
| Já conhece o caminho e quer os detalhes |
|
| Está pronto para resolver |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Guia escrito e revisado por Euvaldo Atalla, advogado e economista, pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
Guia
Vai comprar: leia o compromisso antes do sinal
O compromisso de compra e venda é o contrato que vale entre a proposta e a escritura, e é nele que ficam o preço, as parcelas, a multa e a posse. O artigo sobre as cláusulas do compromisso de compra e venda mostra quais conferir: irretratabilidade, condição de financiamento, prazo da escritura e o que acontece se o vendedor tiver dívida.
Se você está comprando direitos de quem ainda não é dono, como no imóvel financiado ou na planta, o contrato é outro. Veja em cessão de direitos imobiliários por que a anuência do banco ou da construtora é decisiva e o que acontece sem ela.
Guia
Vai alugar: o contrato que facilita a retomada
Na locação residencial, o prazo escrito muda tudo. Contrato de 30 meses ou mais permite retomar o imóvel no fim do prazo sem justificar o motivo (Lei 8.245/1991, art. 46).
O artigo contrato de aluguel para pequeno locador traz as cláusulas que protegem quem tem um ou dois imóveis: garantia, vistoria, reajuste, multa e foro.
No ponto comercial, o risco é outro: o inquilino pode ganhar o direito de renovar o contrato contra a vontade do dono. Leia as cláusulas de locação comercial antes de fechar prazo de 5 anos, carência ou obra feita pelo inquilino.
Guia
Já assinou e se arrependeu de uma cláusula
Assinar não torna toda cláusula válida. Multa desproporcional, renúncia a direito que a lei garante ao comprador e cláusula que deixa só um lado decidir podem ser reduzidas ou anuladas.
O artigo como contestar cláusula de contrato imobiliário mostra a notificação, a negociação e a ação revisional.
- Guarde todas as versões. Minutas, e-mails e mensagens ajudam a provar o que foi combinado.
- Não pare de pagar por conta própria. Suspender o pagamento sem decisão judicial pode colocar você em atraso e dar ao outro lado o direito de rescindir.
- Conte o prazo. Pedidos de devolução de valores têm prazo de prescrição, que corre mesmo enquanto você negocia.
Do guia para a solução
Tem um contrato na mesa?
O guia aponta as cláusulas de risco. Reescrever o contrato para o seu negócio, com o imóvel, as partes e as garantias do seu caso, é o trabalho do advogado para contrato imobiliário, que também negocia a redação com o outro lado.
Envie a minuta ou o contrato assinado e diga o que preocupa você. A análise aponta os riscos e a redação sugerida.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre contratos imobiliários
Contrato de compra e venda particular tem validade?
Tem entre as partes e prova o negócio. Mas, para imóvel acima de 30 salários mínimos, a transferência exige escritura pública (Código Civil, art. 108), e a propriedade só passa com o registro na matrícula.
Qual a diferença entre compromisso e contrato de compra e venda?
O compromisso é a promessa: as partes se obrigam a fazer a escritura depois, em geral quando o preço for pago. O contrato definitivo, feito por escritura, é o que vai a registro e transfere a propriedade.
Qual o melhor prazo para contrato de aluguel residencial?
Para o locador, 30 meses ou mais, por escrito. Com esse prazo, o imóvel pode ser retomado ao fim do contrato sem motivo.
Abaixo disso, a retomada depende das hipóteses do art. 47 da Lei 8.245/1991.
Posso exigir fiador e seguro-fiança no mesmo contrato?
Não. A Lei do Inquilinato permite só uma modalidade de garantia por contrato (art. 37, parágrafo único).
Exigir duas torna a garantia excedente nula.
Cláusula abusiva pode ser anulada depois de assinada?
Pode. O Código Civil exige boa-fé (art. 422), e o Código de Defesa do Consumidor declara nulas as cláusulas abusivas em contratos com construtora ou incorporadora (art. 51).
O pedido pode ser feito por acordo ou na Justiça.
Vale a pena um advogado revisar o contrato?
Vale principalmente antes da assinatura e do sinal, quando ainda dá para mudar a redação sem precisar de processo. Depois de assinado, a correção depende de acordo ou de ação judicial.
Páginas relacionadas
Outros guias e serviços ligados ao tema
Atalla Advocacia
Cada caso tem um detalhe que o artigo não cobre
Mande a sua situação de contratos imobiliários. O advogado Euvaldo Atalla analisa os documentos e diz qual é o caminho para o seu caso.