Análise de Risco e Documentação Imobiliária
Cuidados ao comprar imóvel: 10 sinais de golpe
Os 10 sinais de fraude que aparecem nos documentos e na negociação, e o que conferir antes de pagar o sinal.
Guia do blog
Guia de compra e venda de imóveis: artigos práticos para São Paulo
Este guia de compra e venda de imóveis é para quem vai pagar sinal, investir em imóvel ou fechar negócio em São Paulo. Os artigos mostram, em ordem, o que conferir na matrícula, quais certidões pedir, quanto pesam os custos de transferência e o que só uma análise jurídica encontra.
- Matrícula, certidões e custos
- Riscos que aparecem antes do sinal
- Revisado pelo advogado Euvaldo Atalla
O essencial
Como funciona a compra de um imóvel com segurança
Comprar com segurança é conferir o imóvel e o vendedor antes de pagar qualquer valor. A ordem é: matrícula atualizada, certidões do vendedor, débitos de IPTU e condomínio, compromisso bem escrito, escritura e registro.
Pular etapa para não perder o negócio é o erro mais caro.
A lei protege quem compra de boa-fé confiando na matrícula: o que não estiver registrado ou averbado nela, em regra, não pode ser usado contra o comprador (Lei 13.097/2015, art. 54). Mas há exceções, e a fraude à execução é a principal: se o vendedor já era réu em ação capaz de levá-lo à insolvência, a venda pode ser anulada (Código de Processo Civil, art. 792). Por isso as certidões continuam necessárias.
- Base legal
- Código Civil, arts. 108 e 1.245, e Lei 13.097/2015, art. 54
- Quando conferir
- Antes da proposta assinada e do sinal
- O que transfere
- Escritura registrada na matrícula
- Impostos e taxas
- ITBI, escritura, registro e certidões
Todos os artigos
Artigos do guia de compra e venda de imóveis
Da primeira visita ao registro. Leia na ordem se ainda não fez proposta.
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Custos para comprar imóvel em São Paulo
ITBI, escritura, registro, certidões e financiamento: quem paga cada custo da compra e quando cada um vence.
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O que o advogado verifica antes da compra
As sete frentes da due diligence imobiliária, quanto tempo leva e o que você recebe no final.
Por onde começar a ler sobre análise de risco e documentação imobiliária
A Atalla Advocacia atende casos de análise de risco e documentação imobiliária na capital e na Grande São Paulo e organizou os artigos deste guia pelo momento de quem lê: primeiro entender o problema, depois conhecer o caminho e, por fim, agir.
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Guia escrito e revisado por Euvaldo Atalla, advogado e economista, pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
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Primeiro passo: a lista de cuidados
Antes de visitar o terceiro imóvel, leia os cuidados ao comprar imóvel. O artigo organiza o que pedir ao corretor, o que perguntar ao vendedor e o que nunca aceitar: sinal sem contrato, procuração antiga, imóvel com inventário não feito.
Depois, aprenda a ler a matrícula do imóvel linha a linha. Ela mostra se quem está vendendo é mesmo o dono, se há hipoteca, penhora ou usufruto e se a área bate com o que foi anunciado.
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Certidões e custos: o que conferir e quanto separar
A matrícula fala do imóvel. As certidões falam do vendedor.
O artigo sobre as certidões para comprar imóvel em SP lista as ações cíveis, trabalhistas e federais, os protestos e os débitos fiscais, em nome do vendedor e do cônjuge, e explica como ler cada resultado.
No orçamento, o preço não é tudo. Veja os custos para comprar imóvel em São Paulo: ITBI da Prefeitura, emolumentos da escritura e do registro, certidões e, se houver financiamento, as despesas do banco. Quem não reserva esse valor atrasa o registro e fica exposto enquanto o imóvel segue no nome do vendedor.
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O que muda quando um advogado confere o negócio
Corretor cuida da negociação. O banco confere o imóvel para proteger o próprio crédito.
Quem confere os riscos para o comprador é o advogado. O artigo o que o advogado verifica antes de comprar imóvel mostra essa análise, chamada de due diligence imobiliária.
- Cadeia de donos. Vendas anteriores feitas por procuração ou sem inventário podem ser questionadas.
- Ações que não aparecem na matrícula. Processos contra o vendedor que podem atingir a venda.
- Contrato que protege o seu dinheiro. Sinal condicionado às certidões e saldo pago só com a escritura assinada.
Do guia para a solução
Encontrou o imóvel e quer fechar com segurança?
O guia ensina o que conferir. Conferir o seu negócio, com as certidões do vendedor, a matrícula e o contrato que ele propôs, é o trabalho da assessoria jurídica na compra e venda de imóveis, do sinal até o registro.
Envie o endereço do imóvel e a proposta que você recebeu. A análise mostra os riscos antes de qualquer pagamento.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre análise de risco e documentação imobiliária
O que conferir antes de comprar um imóvel?
A matrícula atualizada, as certidões do vendedor e do cônjuge, os débitos de IPTU e condomínio e a situação da construção na Prefeitura. Tudo antes de assinar proposta ou pagar sinal.
Quais certidões pedir para comprar imóvel em São Paulo?
Certidão de matrícula com ônus reais, certidões de ações cíveis do Tribunal de Justiça de São Paulo, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho, certidão de protestos e certidões de débitos fiscais do vendedor, além da certidão de débitos do imóvel na Prefeitura.
Quem paga o ITBI na compra do imóvel?
Em regra, o comprador. O ITBI é cobrado pela Prefeitura do município do imóvel e precisa estar pago para lavrar a escritura ou registrar o título.
As partes podem combinar outra divisão no contrato.
Posso pagar o imóvel antes da escritura?
Pode, mas é o momento de maior risco. O mais seguro é pagar o sinal só depois das certidões, com cláusula de devolução, e o saldo no ato da escritura ou contra o registro.
Comprei e não registrei a escritura. Corro risco?
Sim. Sem registro, o imóvel continua no nome do vendedor e pode ser penhorado por dívidas dele ou vendido de novo.
O registro deve ser feito logo após a escritura.
Preciso de advogado para comprar imóvel?
A lei não exige. Mas a análise de matrícula, certidões e contrato antes do sinal identifica riscos que o corretor e o banco não analisam pelo lado do comprador.
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Mande a sua situação de análise de risco e documentação imobiliária. O advogado Euvaldo Atalla analisa os documentos e diz qual é o caminho para o seu caso.