Matrícula do Imóvel
Hipoteca de imóvel quitado
Por que a hipoteca continua na matrícula depois do pagamento e como dar baixa no cartório em cada situação.
Guia do blog
Guia da matrícula do imóvel: artigos práticos para São Paulo
Este guia da matrícula do imóvel reúne os artigos sobre os problemas que aparecem na certidão e travam venda, financiamento ou inventário: hipoteca que ficou para trás, metragem diferente do terreno, imóvel que só tem transcrição antiga e cláusula que impede vender.
- Como ler cada linha da certidão
- O que trava venda e financiamento
- Revisado pelo advogado Euvaldo Atalla
O essencial
O que é a matrícula do imóvel
A matrícula é a ficha oficial do imóvel no Registro de Imóveis. Cada imóvel tem uma só, com número próprio, e nela ficam as medidas, os donos que passaram, as hipotecas, as penhoras e as restrições, em ordem de data.
Foi a Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos, que criou o sistema de matrículas (art. 176). Imóveis que não mudaram de dono desde então podem estar só em transcrição, o registro antigo em livro. E o que não está na matrícula, em regra, não pode ser usado contra quem compra de boa-fé (Lei 13.097/2015, art. 54). Por isso um ônus esquecido ou uma área errada pesa tanto na hora de vender.
- Base legal
- Lei 6.015/1973, arts. 167, 176 e 212
- Onde fica
- No Registro de Imóveis da região do imóvel
- Certidão para escritura
- Validade de 30 dias (Decreto 93.240/1986)
- O que se corrige
- Área, ônus antigos, cláusulas e dados dos donos
Todos os artigos
Artigos do guia da matrícula do imóvel
Cada artigo trata de um problema que aparece na certidão. Vá direto ao que travou o seu imóvel.
Matrícula do Imóvel
Metragem da matrícula diferente do terreno
Por que a área do registro não bate com a realidade e como corrigir a matrícula no cartório, passo a passo.
Matrícula do Imóvel
Transcrição antiga de imóvel
O que é a transcrição, onde achar o registro antigo em São Paulo e como abrir a matrícula para vender.
Matrícula do Imóvel
Imóvel com cláusula de inalienabilidade pode ser vendido?
As quatro situações em que a venda é possível, o que muda no imóvel herdado e como pedir ao juiz em São Paulo.
Por onde começar a ler sobre matrícula do imóvel
A Atalla Advocacia atende casos de matrícula do imóvel na capital e na Grande São Paulo e organizou os artigos deste guia pelo momento de quem lê: primeiro entender o problema, depois conhecer o caminho e, por fim, agir.
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Guia escrito e revisado por Euvaldo Atalla, advogado e economista, pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
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Antes de tudo: entenda o que a certidão mostra
A certidão de matrícula tem duas partes. A abertura descreve o imóvel: endereço, área, confrontações e o dono da época.
Abaixo vêm os atos numerados: R é registro (venda, doação, hipoteca, penhora) e AV é averbação (construção, casamento, cancelamento, mudança de nome da rua). O dono atual é o do último registro de transmissão que não foi cancelado.
Se o cartório informar que o imóvel não tem matrícula, só transcrição, o primeiro passo é abrir a matrícula a partir do registro antigo. O artigo sobre transcrição antiga do imóvel explica como pedir a certidão do livro, o que fazer quando a descrição é vaga e por que isso precisa ser resolvido antes de vender.
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Os dois problemas que mais travam a venda
O primeiro é a hipoteca de um financiamento pago há anos, que continua na matrícula porque ninguém pediu o cancelamento. Em hipoteca de imóvel quitado você vê o documento que o banco precisa fornecer, como é feita a averbação de cancelamento (Lei 6.015/1973, art. 251) e o que fazer quando o banco credor foi incorporado ou não existe mais.
O segundo é a área. Terreno medido com 300 m² e matrícula com 250 m² assusta comprador e banco. O artigo sobre metragem da matrícula diferente do terreno mostra quando a diferença exige retificação no cartório, com planta, memorial e anuência dos vizinhos, e quando a divergência é só de descrição.
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Restrições que vêm de herança ou doação
Quem recebeu imóvel por doação ou testamento pode encontrar na matrícula a cláusula de inalienabilidade, que proíbe vender. Pelo art. 1.911 do Código Civil, ela também torna o imóvel impenhorável e incomunicável.
A venda só é possível com autorização judicial, e o dinheiro precisa ser aplicado em outro bem, que passa a ter a mesma restrição.
O artigo imóvel com cláusula de inalienabilidade pode ser vendido explica esse pedido, os argumentos aceitos pelo juiz e o que acontece com a cláusula depois da morte de quem foi beneficiado.
Do guia para a solução
A sua certidão mostrou um problema?
Ler a matrícula é o começo. Corrigir exige saber qual ato o cartório aceita, quais documentos pedir ao banco, à Prefeitura ou aos vizinhos e quando o caso precisa ir ao juiz.
O advogado para corrigir matrícula de imóvel faz esse diagnóstico e conduz o pedido até a averbação.
Envie a certidão de matrícula ou o número dela e o cartório. A análise aponta o que está errado e o caminho para corrigir.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre matrícula do imóvel
O que é matrícula do imóvel?
É o registro oficial do imóvel no Registro de Imóveis, com número único. Ela mostra a descrição, os proprietários, as dívidas que pesam sobre o imóvel e as restrições, na ordem em que foram registradas.
Qual a diferença entre matrícula e escritura?
A escritura é o contrato feito no Tabelionato de Notas. A matrícula é a ficha do imóvel no Registro de Imóveis, onde a escritura precisa ser registrada para transferir a propriedade.
Escritura sem registro não muda o dono na matrícula.
Como tirar a certidão de matrícula?
No Registro de Imóveis responsável pela região do imóvel, no balcão ou pela plataforma eletrônica dos cartórios de registro. Para escritura de venda, a certidão de ônus reais precisa ter sido emitida há no máximo 30 dias.
Hipoteca de imóvel quitado sai sozinha da matrícula?
Não. É preciso pedir a averbação do cancelamento com o termo de quitação do credor, conforme o art. 251 da Lei 6.015/1973.
Se o banco não fornecer o documento, o cancelamento pode ser pedido na Justiça.
Matrícula com área errada impede a venda?
Pode impedir o financiamento e afastar compradores. A correção se faz pela retificação de área no Registro de Imóveis (arts. 212 e 213 da Lei 6.015/1973), com levantamento técnico e notificação dos vizinhos, que têm 15 dias para se manifestar.
Imóvel com cláusula de inalienabilidade pode ser vendido?
Só com autorização judicial e sub-rogação: o valor da venda é aplicado em outro bem, que recebe a mesma cláusula (Código Civil, art. 1.911, parágrafo único). Sem a autorização, o cartório recusa a escritura.
O que é transcrição de imóvel?
É o registro feito no sistema anterior à Lei 6.015/1973, em livros de transcrição. O imóvel continua válido, mas, no primeiro ato novo, o cartório abre a matrícula a partir dele, o que pode exigir completar a descrição.
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