Matrícula do Imóvel
Transcrição antiga de imóvel: como abrir a matrícula para vender
A transcrição antiga de imóvel é o registro feito no sistema anterior à Lei 6.015/1973, quando os cartórios anotavam cada venda em livros, e não em uma ficha própria do imóvel. Ela continua valendo como prova de propriedade. Para vender ou financiar com tranquilidade, porém, o caminho é abrir a matrícula no Registro de Imóveis que hoje atende o endereço, com base na certidão da transcrição.
- Transcrição é o registro antigo, anterior à matrícula. Ela não perdeu a validade.
- A matrícula é aberta no primeiro registro ou averbação, ou a pedido do interessado, no cartório da situação atual do imóvel.
- Em São Paulo, a transcrição pode estar em um cartório diferente do que atende o endereço hoje.
- Se a descrição antiga for insuficiente, a abertura exige retificação antes.
O que é a transcrição e por que o seu imóvel ainda tem uma
A transcrição é a cópia do título de compra anotada no livro do cartório, no sistema que vigorou até a Lei 6.015/1973. Cada negócio virava uma transcrição nova, e a história do imóvel ficava espalhada por vários livros.
A lei criou a matrícula: uma ficha por imóvel, com a descrição, o dono e todas as mudanças em sequência. Mas a matrícula só nasce quando acontece um novo ato no registro. Se o imóvel nunca mais foi vendido, partilhado ou averbado desde então, ele continua só na transcrição. Isso é comum em casas de família da capital e de cidades como Santo André, São Bernardo e Osasco, compradas há décadas e nunca transferidas.
Transcrição e matrícula: o que muda na prática
A transcrição prova a propriedade tanto quanto a matrícula, mas é mais difícil de ler e quase sempre tem descrição incompleta. É isso que gera exigência do cartório, dúvida do comprador e demora na análise do banco.
| Ponto | Transcrição antiga | Matrícula |
|---|---|---|
| Organização | Por negócio, espalhada em livros | Por imóvel, em uma única ficha |
| Descrição do imóvel | Muitas vezes vaga, sem medidas completas | Com medidas, confrontações e localização |
| Ônus e restrições | Anotados à margem ou em outros livros | Em sequência, na mesma ficha |
| Cartório | Pode ser o da circunscrição de décadas atrás | O da circunscrição atual do imóvel |
| Venda e financiamento | Possível, com análise mais longa | Análise direta pelo comprador e pelo banco |
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A transcrição não está errada nem vencida. Ela só conta a história do imóvel de um jeito que o mercado de hoje não lê com facilidade.
Onde encontrar a transcrição em São Paulo
A transcrição fica no cartório que atendia o endereço na época do registro, que nem sempre é o mesmo de hoje. A capital paulista foi dividida em novas circunscrições ao longo do tempo, e a Grande São Paulo também ganhou cartórios novos.
Por isso, o número da transcrição na escritura antiga pode apontar para um cartório que não responde mais pelo seu bairro.
- Escritura antiga do imóvel, com o número da transcrição e o cartório
- Formal de partilha ou carta de adjudicação, se o imóvel veio por herança
- Carnê de IPTU, que ajuda a localizar o imóvel e o loteamento
- Certidão de inteiro teor da transcrição, pedida ao cartório de origem
- Pesquisa no cartório atual, para saber se já existe matrícula aberta
Como abrir a matrícula para vender
A abertura pode ser pedida pelo interessado no cartório onde o imóvel está hoje, sem esperar uma venda. Desde a Lei 14.382/2022, a Lei de Registros Públicos prevê expressamente esse pedido.
É facultada a abertura da matrícula na circunscrição onde estiver situado o imóvel, a requerimento do interessado ou de ofício, por conveniência do serviço.
Lei 6.015/1973, art. 176, § 14
Em linguagem simples: você não precisa esperar a escritura de venda para ter a matrícula. Pode pedir ao Registro de Imóveis que atende o endereço hoje que abra a ficha do imóvel, com base na certidão da transcrição.
Os parágrafos seguintes do mesmo artigo dizem que, se faltarem alguns dados mas a localização for segura, o oficial pode abrir a matrícula. Se a descrição não for suficiente, ele exige a retificação.
Localizar a transcrição
Identificar o cartório de origem e pedir a certidão de inteiro teor do registro antigo.
De 1 a 3 semanasConferir a cadeia de donos
Verificar se quem consta na transcrição é quem vai vender ou se houve herança, divórcio ou venda sem registro no meio do caminho.
De 1 a 2 semanasAvaliar a descrição
Comparar a descrição antiga com o imóvel real e decidir se ela basta para a matrícula.
De 1 a 2 semanasPedir a abertura no cartório atual
Requerimento com a certidão da transcrição e os documentos que completam a identificação do imóvel.
Análise inicial em cerca de 30 diasMatrícula aberta
O imóvel ganha ficha própria, pronta para receber a escritura de venda ou o financiamento.
Total comum: de 1 a 3 meses, sem retificação
Quando a transcrição não basta
A transcrição não basta quando a descrição é tão vaga que o cartório não consegue identificar o imóvel com segurança. Expressões como "um terreno com 10 metros de frente, mais ou menos" ou "confrontando com quem de direito" não servem para abrir uma matrícula moderna.
Nesse caso, a lei manda fazer a retificação no cartório da situação do imóvel, com planta e memorial. O procedimento é o mesmo usado quando a metragem da matrícula é diferente do terreno, com levantamento e participação dos vizinhos. Também há casos em que a transcrição cobre uma área maior, da qual o seu lote é só uma parte, e a solução passa pelo desmembramento do terreno.
Erros comuns de quem tem só a transcrição
O que atrasa
- Pedir certidão no cartório errado
- Anunciar o imóvel antes de ver a descrição antiga
- Ignorar ônus anotados à margem da transcrição
- Esquecer o inventário de quem está no registro
O que resolve
- Localizar o cartório de origem pelo número da transcrição
- Conferir se a descrição permite abrir a matrícula
- Pedir certidão de inteiro teor com as anotações
- Regularizar a sucessão antes da venda
Transcrições antigas também carregam restrições que a família esqueceu, como cláusulas de doação. Veja quando um imóvel com cláusula de inalienabilidade pode ser vendido.
- Transcrição
- Registro antigo do título de propriedade, feito no sistema anterior à matrícula.
- Matrícula
- Ficha única do imóvel no Registro de Imóveis, com descrição, dono e histórico de atos.
- Circunscrição
- Área geográfica atendida por um Cartório de Registro de Imóveis.
- Certidão de inteiro teor
- Cópia completa do registro, com todas as anotações feitas nele.
Perguntas frequentes
Transcrição antiga ainda vale como prova de propriedade?
Vale. A transcrição continua sendo o registro do título e prova quem é o dono.
O que muda é a praticidade: sem matrícula, a análise do comprador e do banco é mais demorada.
Dá para vender um imóvel que só tem transcrição?
Dá. A matrícula pode ser aberta no momento do registro da escritura de venda.
Na prática, abrir antes evita que uma exigência do cartório apareça depois do negócio fechado.
Como descubro em qual cartório está a transcrição do meu imóvel?
Pelo número e pelo cartório indicados na escritura antiga ou no formal de partilha. Sem esses dados, o cartório atual pode pesquisar pelo endereço e pelo nome do proprietário e indicar a origem.
Quanto tempo leva para abrir a matrícula a partir da transcrição?
Com a certidão da transcrição e descrição suficiente, costuma levar de 1 a 3 meses. Se for preciso retificar a descrição, o prazo aumenta para alguns meses a mais.
Preciso de advogado para abrir a matrícula?
A lei não exige advogado para o requerimento de abertura. O advogado entra para localizar o registro, conferir a cadeia de donos, resolver a sucessão e conduzir a retificação quando ela é necessária.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
