Matrícula do Imóvel
Metragem da matrícula diferente do terreno: como corrigir a área do imóvel
A metragem da matrícula diferente do terreno se corrige com a retificação de área no Cartório de Registro de Imóveis: um engenheiro ou arquiteto mede o imóvel, faz planta e memorial descritivo, os vizinhos de divisa assinam ou são notificados, e o oficial averba a descrição correta. Antes disso, é preciso entender de onde vem a diferença, porque nem toda divergência se resolve pelo mesmo caminho.
- A diferença costuma vir de medição antiga, erro na passagem do título para a matrícula ou divisa que mudou com o tempo.
- Erro de cópia ou de cálculo pode ser corrigido pelo próprio oficial. Mudança de medida exige planta, memorial e confrontantes.
- O vizinho que não assina é notificado e tem 15 dias para se manifestar.
- Retificação corrige o registro. Ela não serve para incorporar terra que é do vizinho.
Por que a metragem da matrícula não bate com o terreno
A matrícula mostra a área que alguém declarou ou mediu no passado, e o terreno mostra a área que existe hoje. Quando os dois números não conversam, quase sempre a causa está em uma destas situações.
- Medição antiga, feita a trena ou a passo, sem levantamento topográfico
- Descrição vaga do loteamento original, com medidas de frente e fundo mas sem ângulos
- Erro de digitação ou de cópia quando a transcrição antiga virou matrícula
- Muro levantado fora da linha de divisa, para dentro ou para fora
- Desapropriação parcial para alargamento de rua que nunca foi anotada no registro
- Confusão entre área do terreno e área construída que aparece no carnê de IPTU
Em São Paulo, a diferença aparece muito em loteamentos antigos da periferia e da Grande SP, onde lotes foram demarcados no campo de um jeito e descritos no papel de outro. Imóveis que ainda dependem do registro anterior ao sistema atual somam o problema da descrição antiga; veja o que muda na transcrição antiga de imóvel.
Como descobrir o tamanho real da diferença
A diferença só é conhecida de verdade com um levantamento topográfico feito por profissional habilitado. Comparar a matrícula com o carnê de IPTU dá uma pista, mas o IPTU usa dados da Prefeitura, que também podem estar desatualizados.
- Certidão de matrícula atualizada, com a descrição completa do terreno
- Escritura ou título anterior, para ver se a descrição já veio errada
- Carnê de IPTU, com a área do terreno lançada pela Prefeitura
- Planta do loteamento, quando existir, com a quadra e o lote
- Levantamento topográfico do terreno como ele está hoje
- Matrículas dos vizinhos de divisa, para conferir se as descrições se encaixam
Qual caminho serve para cada tipo de diferença
O caminho depende da natureza da diferença. A Lei 6.015/1973 separa os erros simples, que o oficial corrige com base em documento, das alterações de medida, que exigem planta, memorial e a participação dos vizinhos.
| Tipo de divergência | Exemplo | Caminho provável |
|---|---|---|
| Erro de cópia do título para a matrícula | Escritura diz 12 m de frente e a matrícula 21 m | Retificação pelo oficial com base no título (art. 213, I) |
| Mudança de nome da rua ou do vizinho | Rua renomeada pela Prefeitura | Averbação com documento oficial (art. 213, I) |
| Medida perimetral diferente da real | Fundos com 25 m no registro e 23,6 m no local | Retificação com planta, memorial e confrontantes (art. 213, II) |
| Área real maior porque o muro avançou sobre o vizinho | Terreno ocupa parte do lote ao lado | Não é retificação: acordo ou usucapião da faixa |
| Vizinho contesta a divisa | Confrontante impugna a planta | Conciliação no cartório ou ação judicial |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.
Lei 6.015/1973, art. 213, II
Em palavras simples: quando a correção muda as medidas do contorno do terreno, o pedido precisa de planta e memorial assinados por engenheiro ou arquiteto, com a anotação de responsabilidade técnica, e também pelos confrontantes, que são os vizinhos de divisa.
Hoje os arquitetos anotam a responsabilidade no CAU, com o RRT. O ponto central continua o mesmo: medida nova só entra na matrícula com profissional responsável e vizinhos cientes.
Retificação corrige o que sempre foi seu e estava mal descrito. O que é do vizinho não entra na matrícula por esse caminho.
Como corrigir a área do imóvel no cartório
A retificação extrajudicial corre no Registro de Imóveis que responde pelo endereço. Sem impugnação, as etapas seguem a ordem abaixo.
As faixas são estimativas e variam conforme o cartório e a complexidade da medição.
Diagnóstico da diferença
O advogado compara matrícula, títulos anteriores e matrículas vizinhas e define se o caso é de erro simples ou de alteração de medida.
Primeiros diasLevantamento e planta
O profissional mede o terreno e prepara planta e memorial descritivo com responsabilidade técnica.
De 2 a 5 semanasAssinatura dos vizinhos
Os confrontantes assinam a planta. Quem não assinar será notificado pelo cartório.
De 2 a 6 semanasProtocolo e notificações
O pedido entra no Registro de Imóveis, que analisa e notifica quem não assinou para se manifestar em 15 dias.
De 1 a 3 mesesAverbação da nova descrição
Sem impugnação, o oficial averba a retificação e a matrícula passa a mostrar a área correta.
Total comum: de 3 a 8 meses
Quando a diferença trava a venda ou o financiamento
Diferença pequena nem sempre impede a venda, mas costuma travar o financiamento. O laudo de avaliação do banco mede o imóvel e, se a área encontrada destoa da matrícula, o crédito para.
Na compra e venda, o Código Civil presume que a menção às medidas é só enunciativa quando a diferença não passa de um vigésimo da área, ou seja, 5% (art. 500, § 1º). Essa regra protege o negócio entre as partes, mas não corrige o registro. Para vender com segurança e permitir o financiamento, o caminho continua sendo a retificação.
Erros que atrasam a correção da área
O que gera exigência ou impugnação
- Planta feita sem conferir as matrículas dos vizinhos
- Confrontante falecido notificado em nome próprio
- Pedido de retificação misturado com área do vizinho
- Construção não averbada tratada como problema de terreno
O que faz o pedido andar
- Descrição que se encaixa com as divisas registradas
- Pesquisa prévia de herdeiros e espólios
- Retificação só da área própria, com o resto em outro procedimento
- Área construída resolvida pela averbação de construção
Se além da área a matrícula ainda mostra uma garantia antiga, resolva as duas pendências juntas; veja o guia sobre hipoteca de imóvel quitado.
- Retificação de área
- Correção, na matrícula, das medidas e da área do imóvel para que reflitam a realidade.
- Confrontante
- Dono ou ocupante do imóvel que faz divisa com o seu.
- Medida perimetral
- Cada medida do contorno do terreno: frente, fundos e laterais.
- Memorial descritivo
- Texto técnico que descreve as medidas, os ângulos e os limites do imóvel.
Perguntas frequentes
A metragem da matrícula está errada. Isso impede a venda?
Nem sempre impede a escritura, mas assusta o comprador e costuma travar o financiamento, porque o laudo do banco encontra uma área diferente da registrada. Corrigir antes de anunciar evita a renegociação.
Quanto tempo demora para corrigir a área do imóvel?
Sem impugnação, a retificação no cartório costuma levar de 3 a 8 meses. Erros simples de cópia, corrigidos com base no título, podem sair mais rápido.
São estimativas, que variam conforme o cartório.
Preciso da assinatura de todos os vizinhos?
Não necessariamente. Quem não assinar a planta é notificado pelo cartório e tem 15 dias para se manifestar.
O silêncio é presumido como concordância.
Posso aumentar a área do terreno pela retificação?
Só se a área maior sempre esteve dentro das suas divisas e foi mal descrita. Se o acréscimo vem de terreno vizinho ocupado, o caminho é acordo ou usucapião, não retificação.
A retificação de área muda o IPTU?
A Prefeitura pode atualizar o cadastro com a nova área, o que pode alterar o lançamento. O cadastro municipal e a matrícula são independentes, e cada um é atualizado no seu órgão.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
