“Minha casa foi construída em cima de dois lotes.”
A construção ocupa as duas matrículas e não pode ser averbada em nenhuma delas. Sem averbação, o imóvel não é aceito em financiamento.
Matrícula do Imóvel
Unificação de matrículas em São Paulo
Você comprou o lote ao lado, derrubou o muro e construiu sobre os dois. No cartório, porém, continuam existindo dois imóveis. A unificação de matrículas junta os lotes vizinhos em um registro só, para que o papel mostre o imóvel que existe de fato.
- Lotes vizinhos, mesmo dono
- Pedido no Registro de Imóveis
- Uma matrícula nova, as antigas encerradas
Resposta direta
O que é a unificação de matrículas
Unificação de matrículas, também chamada de fusão de matrículas, é o ato em que o Registro de Imóveis reúne dois ou mais imóveis vizinhos do mesmo dono em uma matrícula única, de número novo, e encerra as anteriores. O resultado é um só imóvel, com uma só descrição.
A previsão está nos artigos 234 e 235 da Lei 6.015/1973. A lei pede duas condições: os imóveis precisam ser contíguos, isto é, encostar um no outro, e pertencer ao mesmo proprietário. Em terreno urbano, entra também a aprovação da Prefeitura para a unificação de lotes, o remembramento. Se a descrição de algum dos lotes for antiga ou imprecisa, o cartório pede antes a retificação da área e das divisas.
- Base legal
- Arts. 234 e 235 da Lei 6.015/1973
- Onde corre
- Prefeitura e Registro de Imóveis
- Requisitos
- Imóveis contíguos e do mesmo proprietário
- Prazo comum
- De 2 a 6 meses, com os lotes em ordem
A sua situação
Quando unificar terrenos é necessário
A unificação quase nunca é o objetivo final. Ela é a condição para construir, aprovar, financiar ou vender.
“Comprei o terreno do vizinho para ampliar o galpão.”
A Prefeitura só aprova o projeto de ampliação sobre um lote único. Enquanto forem dois, a obra fica irregular.
“Quero juntar dois lotes para vender a uma construtora.”
A incorporadora compra área, não retalhos. Entregar um terreno já unificado encurta a negociação e tira uma condição do contrato.
“O banco só aceita um imóvel por contrato e eu tenho três matrículas.”
O crédito com imóvel em garantia e o financiamento da construção são contratados sobre uma matrícula. Três registros exigem três operações ou a unificação.
“Herdamos dois terrenos colados e queremos tratar como um.”
Depois do inventário, se os mesmos herdeiros ficaram com os dois lotes nas mesmas proporções, a fusão simplifica a venda e a administração.
“Um lote tem matrícula e o outro ainda está em transcrição antiga.”
A lei admite unificar imóveis registrados nos dois sistemas. O cartório abre a matrícula única e encerra os registros anteriores.
O que está em jogo
O que muda quando os lotes viram um só imóvel
Dois registros para um imóvel de fato significam o dobro de certidões e de exigências, e um bem que o banco e a Prefeitura não reconhecem como é.
Com os lotes em matrículas separadas
- A construção sobre a divisa não pode ser averbada
- A Prefeitura não aprova projeto que ocupa mais de um lote
- Cada venda ou garantia exige certidões e atos em dobro
- O banco avalia os lotes separados, por valor menor que o do conjunto
- Penhora ou ônus em um dos lotes compromete o uso do imóvel todo
Com a matrícula unificada
- Construção averbada em uma única matrícula
- Projeto aprovado sobre o lote único, com os índices da área total
- Uma certidão, uma escritura e um registro por negócio
- Avaliação do imóvel como ele é: um terreno maior, com mais potencial
- Situação jurídica uniforme, fácil de conferir por comprador e banco
Como funciona
Como unificar dois imóveis em uma única matrícula
A fusão é rápida quando os lotes estão em ordem. O trabalho de verdade está em deixá-los iguais no papel antes do pedido.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e variam conforme a Prefeitura, o cartório e as pendências de cada lote. Nenhum advogado pode prometer data de conclusão.
Comparação das matrículas
O advogado coloca as matrículas lado a lado e confere se os donos são exatamente os mesmos, nas mesmas proporções e com o mesmo estado civil, se os lotes se encostam e se há ônus em algum deles.
Primeiros diasAcerto das diferenças
Titularidade desigual, hipoteca em um lote só, descrição precária ou construção sem averbação impedem a fusão. Cada pendência recebe a solução própria: escritura, baixa do ônus ou retificação.
Conforme a pendênciaPlanta e memorial do imóvel unificado
Um profissional habilitado prepara a planta e o memorial descritivo do novo perímetro, com responsabilidade técnica. A descrição precisa fechar com as matrículas de origem e com os vizinhos.
De 2 a 4 semanasAprovação do remembramento na Prefeitura
O município confere se a zona admite o lote resultante e unifica o cadastro fiscal. Na capital, a Lei 16.402/2016 fixa também tamanho máximo de lote em parte das zonas.
De 1 a 4 mesesRequerimento ao Registro de Imóveis
O proprietário requer a fusão com a planta, o memorial e a aprovação municipal. O oficial analisa e, se faltar algo, emite nota de exigência, que o escritório responde.
Análise inicial em cerca de 30 diasAbertura da matrícula única
O cartório abre a matrícula nova, com número novo e a descrição do imóvel unificado, e encerra as anteriores. A partir daí, a construção pode ser averbada e o imóvel negociado como um só.
Total comum: de 2 a 6 meses
Compare antes de decidir
O que permite e o que impede a unificação de lotes
Antes de contratar planta ou protocolar pedido, confira estes cinco pontos. Cada impedimento tem solução, mas ela vem antes da fusão.
| Critério | Pode unificar | Impede, e como resolver |
|---|---|---|
| Vizinhança | Os lotes têm divisa em comum | Lotes separados por rua ou por terreno de terceiro não se unificam |
| Dono | Mesmos proprietários, nas mesmas proporções, em todas as matrículas | Um lote só no seu nome e outro no do casal, ou frações diferentes: é preciso igualar a titularidade por escritura antes |
| Ônus | Lotes livres, ou o mesmo ônus sobre todos, com anuência do credor | Hipoteca, penhora ou usufruto em um lote só: é preciso a baixa ou a concordância do credor |
| Descrição | Medidas e divisas precisas nas matrículas | Descrição antiga ou sem medidas: retificação de área antes ou junto |
| Cartório | Lotes na mesma circunscrição de Registro de Imóveis | Lotes em circunscrições diferentes exigem análise caso a caso com os cartórios envolvidos |
| Zoneamento | O lote resultante respeita os limites da zona | Lote acima do máximo permitido na zona é indeferido pela Prefeitura |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Há hipoteca antiga em um dos lotes?Se a dívida já foi paga, a baixa de hipoteca vem primeiro e libera a unificação.
O que diz a lei
O artigo de lei que autoriza a fusão de matrículas
Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.
Lei 6.015/1973, art. 234
Em português claro
Três condições saem do texto. Os imóveis precisam ser contíguos, ou seja, vizinhos de divisa. Precisam pertencer ao mesmo proprietário. E o pedido parte do dono: o cartório não unifica por conta própria.
O artigo 235 completa a regra e permite unificar também imóveis que ainda estão em transcrições antigas, ou um lote em transcrição com outro já matriculado. Em todos os casos nasce uma matrícula nova e as anteriores são encerradas.
Documentos
Documentos para a unificação de lotes
A lista pode variar conforme a Prefeitura e o cartório. Na maioria dos casos em São Paulo e na Grande São Paulo, pede-se o seguinte.
- Certidão atualizada de cada matrícula ou transcrição a unificar
- Documento de identidade, CPF e certidão de casamento dos proprietários
- Carnês de IPTU de todos os lotes e certidão negativa de tributos municipais
- Planta do imóvel unificado, com a situação anterior e a resultante
- Memorial descritivo do novo perímetro, assinado por profissional habilitado
- ART ou RRT do trabalho técnico, com comprovante de pagamento
- Aprovação do remembramento ou da unificação dos lotes pela Prefeitura
- Requerimento de fusão assinado por todos os proprietários, com firma reconhecida
- Anuência do credor, se houver ônus em alguma das matrículas
Um dos lotes só tem transcrição?A unificação pode ser feita mesmo assim, mas a descrição antiga costuma exigir cuidado extra. Veja como funciona a abertura de matrícula em São Paulo.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o dono adiar a unificação, e a resposta para cada dúvida
“Vou pagar para juntar o que já é meu?”
Os lotes são seus, mas o imóvel que você usa, uma casa ou um galpão sobre os dois, não existe no cartório. O custo tem partes definidas: planta, taxas municipais, emolumentos tabelados por lei estadual e honorários, com estimativa por escrito na análise do caso.
“Deve ser um processo demorado.”
A fusão em si é um ato de cartório, sem juiz. Com os lotes em ordem, o prazo comum fica entre 2 e 6 meses, e a maior parte desse tempo é a aprovação municipal.
O que atrasa é descobrir no meio do caminho que os donos ou os ônus não coincidem.
“E se eu quiser separar de novo no futuro?”
A unificação não é definitiva. O imóvel pode ser dividido depois, por desmembramento, desde que cada parte respeite o lote mínimo da zona.
Vale pesar isso antes: em algumas situações, manter matrículas separadas dá mais liberdade para vender um lote sozinho.
“Meus lotes estão em nomes diferentes, então não dá.”
Hoje não dá, mas tem solução. A titularidade pode ser igualada por compra e venda, doação ou partilha entre os envolvidos, com os tributos de cada ato.
Feito isso, os lotes passam a atender ao requisito do mesmo proprietário.
Erros que custam caro
Erros que travam a unificação no cartório
O artigo 234 tem uma linha. As exigências dos cartórios vêm do que está nas matrículas de origem.
- Achar que o mesmo sobrenome é o mesmo proprietárioLote em nome do marido e lote em nome do casal são titularidades diferentes para o registro. O mesmo vale para frações desiguais entre irmãos. O cartório devolve o pedido.
- Pedir a fusão com ônus em um lote sóHipoteca ou penhora sobre parte do futuro imóvel cria um registro confuso, e o oficial recusa. O ônus precisa ser baixado, ou o credor precisa concordar em estendê-lo.
- Construir primeiro e unificar depoisObra feita sobre dois lotes sem projeto aprovado fica irregular na Prefeitura e sem averbação no cartório. A ordem certa é unificar, aprovar e construir.
- Somar as descrições antigas sem medirJuntar dois textos imprecisos produz uma matrícula imprecisa, que será recusada. O perímetro do imóvel unificado precisa de levantamento próprio.
- Unificar só na PrefeituraUm único IPTU para os dois lotes não funde as matrículas. Para comprador, banco e herdeiros, continuam existindo dois imóveis.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
A fusão de matrículas é um ato de registro de imóveis, área da pós-graduação do advogado em Direito Notarial e Registral. Conferir titularidade, ônus e descrição antes do protocolo é o que faz o pedido ser aceito sem idas e vindas.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise do seu caso de unificação de matrículas
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado já verifica se os lotes atendem aos requisitos da lei.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre unificação de matrículas
Como unificar dois imóveis em uma única matrícula?
O proprietário requer a fusão ao Registro de Imóveis, com planta e memorial descritivo do imóvel unificado e, em área urbana, a aprovação da Prefeitura. Os lotes precisam ser vizinhos de divisa e pertencer aos mesmos donos.
O cartório abre uma matrícula nova e encerra as antigas.
Quanto custa unificar dois lotes?
O custo soma a planta e o memorial, as taxas municipais, os emolumentos do Registro de Imóveis, tabelados pelo Estado de São Paulo, e os honorários. Se for preciso igualar donos ou baixar ônus antes, esses atos têm custo próprio.
A estimativa de cada item é apresentada na análise do caso.
Para que serve a unificação de matrículas?
Serve para que o registro mostre um só imóvel onde, de fato, já existe ou vai existir um só: uma casa sobre dois lotes, um galpão ampliado, um terreno para incorporação. Sem ela, a construção não é averbada e o projeto não é aprovado.
Posso unificar lotes de donos diferentes?
Não diretamente. A Lei 6.015/1973 exige que os imóveis pertençam ao mesmo proprietário.
Antes da fusão, a titularidade precisa ser igualada por compra e venda, doação ou partilha, de modo que todas as matrículas tragam os mesmos donos nas mesmas proporções.
Precisa de aprovação da Prefeitura para unificar terrenos?
Em imóvel urbano, sim, em regra. A unificação de lotes é uma mudança no parcelamento do solo, e o município confere se o lote resultante cabe nas regras da zona.
Na capital, isso é feito pela Prefeitura de São Paulo com base na Lei 16.402/2016.
Unificar matrículas paga ITBI?
A fusão em si não transfere propriedade para ninguém, porque o dono é o mesmo antes e depois. O imposto de transmissão pode aparecer no ato anterior, quando é preciso passar um lote de um nome para outro para igualar a titularidade.
Dá para unificar um lote com penhora na matrícula?
Enquanto a penhora estiver averbada em apenas um dos lotes, o cartório tende a recusar a fusão. Se a dívida foi paga ou o processo acabou, o primeiro passo é a baixa de penhora na matrícula.
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Atalla Advocacia
Dois lotes, um imóvel. Falta o registro acompanhar
Envie as matrículas dos lotes. O advogado Euvaldo Atalla confere donos, ônus e descrições e diz o que precisa ser acertado para a unificação de matrículas, com as etapas e os custos de cada uma.