“A matrícula diz 250 metros, mas o terreno medido tem 280.”
Área ou medidas divergentes são corrigidas pela retificação, com levantamento técnico e anuência dos vizinhos.
Ver a retificação de área do imóvelDireito Imobiliário
Advogado para corrigir matrícula de imóvel em São Paulo
A metragem não bate com o terreno, a hipoteca quitada continua lá, uma penhora de processo encerrado trava a venda. O advogado para corrigir matrícula de imóvel identifica o erro ou o ônus, escolhe o ato certo no Registro de Imóveis ou na Justiça e deixa a matrícula limpa para vender, financiar ou dividir.
- Leitura da matrícula ato por ato
- Registro de Imóveis ou Justiça
- Capital e Grande São Paulo
Resposta direta
O que faz o advogado para corrigir matrícula de imóvel
O advogado para corrigir matrícula de imóvel faz a certidão dizer a verdade sobre o bem: medidas corretas, dono certo e nenhum ônus que já deveria ter sido cancelado. A matrícula é a ficha do imóvel no Registro de Imóveis, criada pela Lei 6.015/1973: tudo o que está escrito nela vale contra qualquer pessoa, inclusive o que está errado ou desatualizado.
Banco, comprador e tabelião confiam só na matrícula. Uma hipoteca antiga, uma penhora sem baixa ou uma área menor do que a real bastam para o financiamento ser negado ou o comprador desistir. Cada problema tem um ato próprio: averbação de cancelamento, retificação, abertura, desdobro ou unificação. Quando o problema não está na matrícula, mas na falta de escritura ou de construção averbada, o caso é de regularização do imóvel.
- Base legal
- Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e Código Civil
- Onde corre
- Registro de Imóveis da região do imóvel. Justiça quando há conflito ou ordem judicial
- Prazo comum
- De 2 semanas a 8 meses, conforme o ato
- Primeiro documento
- Certidão de matrícula atualizada, com todos os atos
A sua situação
O que está errado na sua matrícula?
Cada problema da matrícula tem um ato que resolve. Encontre o seu caso.
“Quero dividir o terreno para construir e vender a outra parte.”
A divisão depende de aprovação da Prefeitura e gera uma matrícula nova para cada parte.
Entender o desmembramento de terreno“Comprei o lote do lado e a casa ocupa os dois.”
Lotes vizinhos do mesmo dono podem virar uma matrícula só, que descreve o imóvel como ele é.
Ver a unificação de matrículas“O cartório disse que o imóvel ainda está numa transcrição antiga.”
Imóvel registrado antes do sistema de matrículas precisa ter a matrícula aberta antes de qualquer venda.
Ver a abertura de matrícula de imóvel“Quitei o financiamento há anos e a hipoteca continua lá.”
Pagar não apaga o registro. O cancelamento exige o termo de quitação do credor e a averbação.
Entender a baixa de hipoteca na matrícula“O processo acabou, mas a penhora ainda aparece na certidão.”
A penhora só sai da matrícula com ordem do juiz que a determinou, levada ao cartório.
Ver a baixa de penhora na matrículaServiços desta área
Serviços para corrigir a matrícula do imóvel
Três grupos de problema: medidas e divisão do imóvel, matrícula que não existe e ônus que precisam sair. Cada página detalha requisitos, documentos e prazos.
Retificação de área
Quando a área, as medidas ou os confrontantes da matrícula não correspondem ao imóvel real.
Desmembramento de terreno
Quando você quer dividir um terreno em lotes com matrículas próprias para vender ou construir.
Unificação de matrículas
Quando dois ou mais imóveis vizinhos do mesmo dono precisam virar uma só matrícula.
Abertura de matrícula
Quando o imóvel ainda está em transcrição antiga e precisa de matrícula para ser vendido.
Cancelamento de hipoteca
Quando o financiamento foi quitado, mas a hipoteca ainda consta na matrícula.
Baixa de penhora na matrícula
Quando uma penhora de processo pago, extinto ou de outra pessoa continua registrada.
Cancelamento de cláusulas restritivas
Quando o imóvel herdado ou doado tem cláusula que impede a venda e você precisa vendê-lo.
Não sabe qual serviço de matrícula do imóvel é o seu?
Conte a situação do seu caso de matrícula do imóvel. O advogado Euvaldo Atalla analisa os documentos e indica qual destes serviços resolve.
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Qual ato corrige o problema da sua matrícula
O que aparece na certidão define o ato e quem decide. Alguns se resolvem só no cartório; outros dependem de juiz.
| O que aparece na matrícula | Ato que corrige | Quem decide |
|---|---|---|
| Área ou medidas diferentes do terreno real | Retificação de área (Lei 6.015/1973, art. 213) | Oficial do Registro de Imóveis, ou juiz se houver impugnação |
| Imóvel só em transcrição antiga | Abertura de matrícula (Lei 6.015/1973, art. 228) | Oficial do Registro de Imóveis |
| Hipoteca de financiamento já quitado | Averbação de cancelamento com termo de quitação | Oficial, ou juiz se o credor não colabora |
| Penhora de processo encerrado | Mandado de cancelamento expedido pelo juízo da execução | Juiz do processo que determinou a penhora |
| Cláusula de inalienabilidade de doação ou testamento | Cancelamento ou sub-rogação autorizada pelo juiz | Juiz, em procedimento próprio |
| Terreno a dividir ou lotes a juntar | Desmembramento ou unificação | Prefeitura aprova e o Registro de Imóveis registra |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Leia a certidão inteira, não só o último atoUm ônus antigo pode estar no meio da matrícula, esquecido há décadas. Para aprender a ler cada ato, veja os artigos sobre matrícula do imóvel.
O que está em jogo
Matrícula com erro trava qualquer negócio
Ninguém compra, financia ou aceita em garantia um imóvel cuja matrícula mostra ônus ou medidas erradas. O problema aparece sempre na hora do negócio, quando há pressa.
Com a matrícula errada
- Banco nega o financiamento do comprador na análise jurídica
- Comprador desiste ao ver hipoteca ou penhora na certidão
- Área construída maior do que a registrada fica fora da avaliação
- Herdeiros recebem o imóvel com o mesmo problema e mais custo
- Credor antigo ou sucessor dele precisa ser localizado anos depois
Com a matrícula corrigida
- Certidão limpa, aceita por bancos e tabeliães
- Venda sem renegociar preço por causa de ônus antigo
- Área real reconhecida, com reflexo no valor do imóvel
- Inventário e partilha sem exigência do cartório
- Problema encerrado enquanto os documentos ainda existem
Como funciona
Como o escritório corrige a matrícula do imóvel
Todo trabalho começa pela certidão atualizada. É ela que mostra o que precisa sair, o que precisa mudar e em que ordem.
Os prazos são estimativasVariam conforme o cartório, a resposta do credor ou dos vizinhos e a pauta da vara. Pedir a correção antes de anunciar o imóvel evita perder o comprador.
Certidão e leitura ato por ato
O advogado lê todos os registros e averbações, da abertura ao último ato, e compara com a escritura, o IPTU e o imóvel real.
Primeiros diasDiagnóstico e escolha do ato
Você recebe a lista do que precisa ser corrigido, o ato que resolve cada ponto, quem precisa assinar e a estimativa de custos.
Logo após a leituraDocumentos de terceiros
Termo de quitação do banco, anuência dos vizinhos, levantamento topográfico, aprovação da Prefeitura ou ordem do juiz. O escritório localiza credores e partes que sumiram.
De 2 semanas a 3 mesesRequerimento no Registro de Imóveis
Pedido formal com os documentos. Se o oficial fizer exigência, o escritório responde e reapresenta.
Análise inicial em cerca de 30 diasVia judicial, quando necessária
Credor que não dá quitação, vizinho que impugna a retificação ou cláusula que só o juiz pode cancelar vão para a Justiça.
De 8 a 24 mesesAverbação e nova certidão
Com o ato averbado, você recebe a certidão atualizada, pronta para o banco ou para a escritura de venda.
Ao fim do procedimento
Dúvidas que travam a decisão
Por que a correção da matrícula costuma ficar para depois
“Corrigir a matrícula é caro e não muda nada no dia a dia.”
Muda no dia em que você precisar vender ou financiar. Os custos são emolumentos do cartório, certidões e, conforme o caso, topografia e honorários.
Você recebe a estimativa por escrito e compara com a perda de um negócio desfeito.
“Cartório é lento, vai levar anos.”
A maioria dos atos é administrativa. Baixa de hipoteca com quitação em mãos costuma levar de 2 a 6 semanas, abertura de matrícula de 1 a 3 meses e retificação sem impugnação de 3 a 8 meses.
A Justiça só entra quando há recusa ou conflito.
“O banco que tinha a hipoteca nem existe mais.”
Bancos extintos têm sucessores ou liquidantes, e são eles que dão a quitação. Se ninguém colabora, o cancelamento é pedido ao juiz.
A extinção do credor não impede a baixa, só muda o caminho.
“Não sei se o erro é grave ou se dá para vender assim.”
A certidão responde. O advogado lê cada ato e diz o que impede o negócio, o que só atrasa e o que pode ser ignorado.
Você decide com essa informação, não por suposição.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Corrigir matrícula é trabalho de registro público. Euvaldo Atalla é pós-graduado em Direito Notarial e Registral, a formação que trata da matrícula, das averbações e dos procedimentos no Registro de Imóveis.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o problema da sua matrícula
Responda às perguntas abaixo. O advogado analisa e diz qual ato corrige a matrícula, se o caso fica no cartório ou vai para a Justiça e por onde começar.
Do blog
Entenda antes de decidir: guia de matrícula do imóvel
Matrícula do Imóvel
Hipoteca de imóvel quitado
Por que a hipoteca continua na matrícula depois do pagamento e como dar baixa no cartório em cada situação.
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Metragem da matrícula diferente do terreno
Por que a área do registro não bate com a realidade e como corrigir a matrícula no cartório, passo a passo.
Matrícula do Imóvel
Transcrição antiga de imóvel
O que é a transcrição, onde achar o registro antigo em São Paulo e como abrir a matrícula para vender.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre matrícula do imóvel
Como saber se a matrícula do meu imóvel tem problema?
Peça a certidão de matrícula atualizada no Registro de Imóveis da região do imóvel, pelo balcão ou pela internet. Leia todos os atos, não só o último: hipotecas, penhoras, cláusulas e a descrição da área.
Na dúvida sobre o que cada registro significa, o advogado faz a leitura completa.
Quanto tempo leva para corrigir a matrícula?
Depende do ato. Baixa de hipoteca com o termo de quitação costuma levar de 2 a 6 semanas.
Abertura de matrícula, de 1 a 3 meses. Retificação de área sem impugnação, de 3 a 8 meses. Se o caso for para a Justiça, o prazo comum vai de 8 a 24 meses.
Preciso de advogado para corrigir a matrícula?
Alguns atos o próprio dono pede no cartório, como a baixa de hipoteca com o termo do banco. Cancelamento de penhora, de cláusula de inalienabilidade e qualquer pedido judicial exigem advogado.
Mesmo nos atos simples, a leitura prévia evita exigências e pedidos devolvidos.
Matrícula e escritura são a mesma coisa?
Não. A escritura é o contrato de compra, feito no Tabelionato de Notas.
A matrícula é a ficha do imóvel no Registro de Imóveis, onde a escritura precisa ser registrada para transferir a propriedade. Corrigir a matrícula não substitui a escritura que falta.
A hipoteca some sozinha depois de alguns anos?
Não de forma automática. O Código Civil, no art. 1.485, limita a hipoteca a 30 anos da data do contrato, mas o cancelamento na matrícula ainda precisa ser pedido ao Registro de Imóveis.
Antes disso, a baixa depende da quitação do credor ou de decisão judicial.
Imóvel com penhora na matrícula pode ser vendido?
A venda não é proibida, mas o comprador assume o risco. Se o processo ainda estiver em curso, a venda pode ser considerada fraude à execução e o imóvel continuar respondendo pela dívida.
Por isso a penhora precisa ser baixada antes de qualquer negócio.
A Atalla Advocacia atende cartórios fora da capital?
Sim. O escritório fica na Chácara Santo Antônio, zona sul de São Paulo, e atende imóveis da capital e da Grande São Paulo.
Os requerimentos são feitos no Registro de Imóveis que atende o endereço do imóvel, e a maior parte do trabalho pode ser conduzida online.
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A matrícula é o que o comprador e o banco leem. Deixe-a correta
Envie a certidão da matrícula. O advogado Euvaldo Atalla lê cada ato, aponta o que impede o negócio e diz qual procedimento corrige.