“Ninguém contesta, só falta o papel.”
Posse antiga, vizinhos que confirmam e nenhum processo. O caso tem perfil de cartório.
Ver a usucapião extrajudicial, feita em cartórioDireito Imobiliário
Advogado de usucapião em São Paulo
Você mora, paga IPTU, reformou, criou os filhos ali. No papel, o imóvel ainda é de outra pessoa. O advogado de usucapião transforma esses anos de posse em matrícula no seu nome, no cartório quando ninguém disputa, ou na Justiça quando há conflito.
- Cartório ou Justiça
- Todas as modalidades de usucapião
- Capital e Grande São Paulo
Resposta direta
O que faz o advogado de usucapião
O advogado de usucapião prova que a sua posse cumpre os requisitos da lei e conduz o pedido até o registro da propriedade. Usucapião é a aquisição do imóvel pelo tempo: quem possui como dono, sem interrupção e sem oposição, pelo prazo legal, tem direito à matrícula em seu nome.
O trabalho começa por três perguntas: há quanto tempo você está no imóvel, se alguém já contestou essa posse e o que consta na matrícula. As respostas definem a modalidade, o prazo exigido e o caminho. Sem disputa, o pedido corre no cartório, pela usucapião extrajudicial. Com disputa, vai para o juiz.
- Base legal
- Código Civil, arts. 1.238 a 1.244, e Constituição Federal, art. 183
- Tempo de posse
- De 2 a 15 anos, conforme a modalidade
- Onde corre
- Registro de Imóveis ou Vara Cível da comarca do imóvel
- O que não cabe
- Imóvel público e posse por aluguel ou empréstimo
A sua situação
Em qual destas situações você está?
Cada história de posse leva a um tipo de usucapião. Escolha a que mais se parece com a sua.
“Tem herdeiro do antigo dono dizendo que o imóvel é dele.”
Quando alguém se opõe, quem decide é o juiz, com provas e testemunhas.
Entender a ação de usucapião na Justiça“Estou aqui há mais de 15 anos e não tenho contrato nenhum.”
Sem documento de compra, o que vale é o tempo de posse, provado por contas, IPTU e testemunhas.
Ver a usucapião extraordinária, sem contrato“Tenho contrato de compra, mas nunca consegui registrar.”
Contrato e boa-fé encurtam o prazo exigido para dez anos, ou cinco em casos específicos.
Ver a usucapião ordinária, com contrato“É a minha única casa, terreno pequeno, moro há mais de cinco anos.”
Moradia própria em área urbana de até 250 metros quadrados tem prazo reduzido pela Constituição.
Ver a usucapião especial urbana, de cinco anos“Meus irmãos sumiram e eu cuido sozinho do imóvel dos nossos pais.”
Entre herdeiros a regra é mais rígida, mas a posse exclusiva e sem oposição pode gerar o direito.
Entender a usucapião entre herdeirosServiços desta área
Serviços de usucapião do escritório
Dois caminhos (cartório ou Justiça) e as modalidades previstas em lei. Cada página explica requisitos, etapas, documentos e prazos.
Usucapião extrajudicial
Pedido direto no cartório, sem processo, quando a posse é comprovada e ninguém disputa o imóvel.
Usucapião judicial
Ação na Justiça para quando há oposição, herdeiro contrário ou prova que depende de testemunhas.
Usucapião extraordinária
Para quem não tem contrato: 15 anos de posse, ou 10 se o imóvel é a moradia.
Usucapião ordinária
Para quem tem contrato ou outro justo título e agiu de boa-fé: 10 anos de posse.
Usucapião especial urbana
Moradia em área urbana de até 250 metros quadrados, com 5 anos de posse e nenhum outro imóvel.
Usucapião familiar
Para quem ficou no imóvel do casal depois que o ex-cônjuge abandonou o lar: 2 anos.
Usucapião coletiva
Para núcleos de moradores que ocupam juntos a mesma área urbana, sem oposição, há mais de 5 anos.
Usucapião de apartamento
Unidade em condomínio, inclusive de conjunto habitacional, com matrícula em nome de terceiro.
Usucapião entre herdeiros
Herdeiro que possui sozinho o imóvel da herança, como dono, sem oposição dos demais.
Defesa do proprietário em ação de usucapião
Para o proprietário que recebeu notificação do cartório ou citação em ação de usucapião.
Não sabe qual serviço de usucapião é o seu?
Conte a situação do seu caso de usucapião. O advogado Euvaldo Atalla analisa os documentos e indica qual destes serviços resolve.
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Qual tipo de usucapião cabe no seu caso
O tipo certo é o que você consegue provar. Pedir a modalidade errada é o erro que mais derruba pedidos.
| Modalidade | Tempo de posse | Requisitos principais |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos, ou 10 com moradia ou obras | Posse contínua e sem oposição. Não exige contrato nem boa-fé |
| Ordinária | 10 anos, ou 5 em caso específico | Justo título (contrato, cessão, escritura não registrada) e boa-fé |
| Especial urbana | 5 anos | Área urbana de até 250 m², moradia própria, não ter outro imóvel |
| Familiar | 2 anos | Imóvel do casal de até 250 m², abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro |
| Coletiva | 5 anos | Núcleo urbano informal, área por possuidor inferior a 250 m², nenhum possuidor com outro imóvel |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Cartório ou Justiça não é um tipo de usucapiãoÉ o caminho. Qualquer modalidade pode correr no cartório quando não há disputa. Veja a comparação em usucapião extrajudicial ou judicial e os detalhes em tipos de usucapião e prazos.
O que está em jogo
Posse sem registro é patrimônio em risco
Enquanto a matrícula está no nome de outra pessoa, o imóvel é seu só de fato. De direito, ele ainda responde pela vida de quem está no papel.
Sem a usucapião
- Dívida do dono que está na matrícula pode gerar penhora sobre o imóvel
- Herdeiros do antigo proprietário podem aparecer e exigir a sua saída
- Venda só por contrato de gaveta, com preço abaixo do mercado
- Nenhum banco aceita o imóvel em financiamento ou como garantia
- Os seus filhos herdam a posse e o mesmo problema
Com a usucapião registrada
- Matrícula em seu nome, que vale contra qualquer pessoa
- Fim do risco de retomada pelo antigo dono ou pelos herdeiros dele
- Venda com escritura e financiamento, pelo valor real
- Imóvel aceito por bancos como garantia
- Herança simples, com o bem já regularizado
Como funciona
Como o escritório conduz um caso de usucapião
O caminho muda entre cartório e Justiça, mas as quatro primeiras etapas são sempre as mesmas.
Os prazos são estimativasVariam conforme o cartório, a vara, a documentação e a reação dos notificados. O que está no seu controle é entrar com a prova completa.
Análise da posse e da matrícula
O advogado ouve a história do imóvel, lê a matrícula ou a transcrição e confere se há ação, penhora ou herdeiros. Aqui se descobre se cabe usucapião ou se o caminho é outro, como a adjudicação compulsória ou o inventário.
Primeiros diasEscolha da modalidade e do caminho
Com o tempo de posse e os documentos na mesa, define-se o tipo de usucapião e se o pedido vai para o cartório ou para a Justiça. Você recebe a estimativa de custos de cada caminho.
Montagem das provas
IPTU, contas, contrato, fotos, declarações de vizinhos, planta e memorial descritivo feitos por engenheiro ou arquiteto. Prova organizada no começo evita exigência e atraso depois.
De 1 a 2 mesesPedido no cartório ou na Justiça
No cartório, ata notarial e protocolo no Registro de Imóveis. Na Justiça, petição inicial, citação do titular e dos vizinhos e, se preciso, audiência.
Cartório: de 6 a 18 meses. Justiça: de 2 a 5 anosRegistro da propriedade
Com a decisão do oficial ou a sentença do juiz, a aquisição é registrada. A matrícula passa a ter o seu nome como proprietário.
Dúvidas que travam a decisão
Quatro motivos que fazem as pessoas adiarem a usucapião
“Usucapião é coisa de dez anos na Justiça.”
Era. Desde que o pedido pode ser feito em cartório, casos sem disputa costumam terminar entre 6 e 18 meses.
A via judicial ficou para os casos em que alguém se opõe.
“Não tenho documento nenhum, então não tenho direito.”
A usucapião extraordinária existe para isso. Ela dispensa contrato e boa-fé.
A prova é o tempo: IPTU, contas de consumo, fotos antigas, correspondências e vizinhos.
“Se eu mexer nisso, o dono aparece e me tira daqui.”
O dono registrado pode aparecer com ou sem o seu pedido. A diferença é que, depois do prazo legal cumprido, o direito já é seu, e o processo serve para declarar isso.
Quem espera só fica mais tempo exposto.
“Vai custar mais do que o imóvel vale.”
Os custos são conhecidos antes de começar: emolumentos de cartório ou custas judiciais, planta, certidões e honorários. Você recebe a estimativa por escrito na análise e compara com o quanto o imóvel se valoriza com a matrícula.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
A usucapião depende de registro de imóveis do começo ao fim: matrícula, transcrição, confrontantes, ata notarial. A pós-graduação em Direito Notarial e Registral é a formação que trata exatamente desses atos.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Onde atendemos
Usucapião na Grande São Paulo
Atendimento presencial em São Paulo e online para as cidades da Grande SP, com conhecimento dos cartórios, da Prefeitura e do fórum de cada comarca.
Próximo passo
Descubra se o seu caso é de usucapião
Responda às perguntas abaixo. O advogado analisa e diz se cabe usucapião, qual modalidade e por qual caminho.
Do blog
Entenda antes de decidir: guia de usucapião
Usucapião
Usucapião: morar anos no imóvel torna você dono?
Os quatro requisitos da usucapião, quem não tem direito e um teste de seis perguntas para avaliar o seu caso.
Usucapião
Tipos de usucapião e prazos
Tabela com as cinco modalidades urbanas, o prazo de cada uma, as exigências e como somar o tempo de posse.
Usucapião
Usucapião extrajudicial passo a passo
As seis etapas no cartório, da ata notarial ao registro, com documentos e prazos comuns em São Paulo.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre usucapião
Quanto tempo de posse é preciso para pedir usucapião?
Depende da modalidade. São 15 anos na extraordinária, ou 10 se o imóvel for a sua moradia ou tiver obras e serviços produtivos.
São 10 anos na ordinária, com contrato e boa-fé, 5 anos na especial urbana e 2 anos na familiar. A posse precisa ser contínua, sem oposição e com intenção de dono.
Preciso de advogado para fazer usucapião?
Sim, nos dois caminhos. No cartório, a Lei 6.015/1973 exige que o pedido seja assinado por advogado.
Na Justiça, a ação só pode ser proposta por advogado.
Posso pedir usucapião de imóvel alugado ou emprestado?
Não. Quem está no imóvel como inquilino, comodatário ou caseiro reconhece que o dono é outra pessoa, e essa posse não gera usucapião.
A situação só muda se a relação acabar e a pessoa passar a agir como dona, de forma clara e sem oposição, pelo prazo legal.
Dá para fazer usucapião de terreno da Prefeitura?
Não. A Constituição Federal proíbe a usucapião de imóveis públicos, sejam da União, do Estado ou do Município.
Para áreas públicas ocupadas existem outros instrumentos, como a regularização fundiária urbana.
Usucapião paga imposto de transmissão?
A usucapião é forma originária de aquisição: o imóvel não é transmitido pelo antigo dono, e por isso não há incidência de ITBI. Há emolumentos de cartório ou custas judiciais, despesas com planta e certidões e honorários.
O que acontece com dívidas e hipotecas antigas do imóvel?
Como a aquisição é originária, a regra é que os ônus ligados ao antigo proprietário não acompanham o imóvel. Débitos de IPTU e de condomínio, que são do próprio bem, seguem outra lógica e precisam ser levantados na análise.
Posso somar o tempo de posse de quem morava antes de mim?
Em muitas modalidades, sim. O Código Civil permite somar a sua posse à do antecessor, desde que ambas sejam contínuas e pacíficas.
É comum em imóveis passados de pai para filho ou comprados de outro possuidor por contrato.
A Atalla Advocacia atende usucapião fora da capital?
Sim. O escritório atende a capital e a Grande São Paulo, com páginas próprias para Guarulhos, São Bernardo do Campo, Santo André e Osasco.
O atendimento é online, e a presença é necessária apenas em atos como a ata notarial.
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Os anos de posse já passaram. Falta transformá-los em matrícula
Conte a história do imóvel. O advogado Euvaldo Atalla analisa a posse e a matrícula e diz qual usucapião cabe, por qual caminho e com quais etapas.