“Ele não se recusa, simplesmente não responde e não aparece.”
Sem oposição do vendedor, o pedido corre no Registro de Imóveis, sem processo judicial.
Ver a adjudicação compulsória extrajudicialDireito Imobiliário
Advogado de adjudicação compulsória em São Paulo
Você pagou o imóvel até a última parcela e o vendedor não passa a escritura: sumiu, morreu, enrola ou quer mais dinheiro. O advogado de adjudicação compulsória transforma o contrato quitado em registro no seu nome sem depender da assinatura dele, no cartório quando não há disputa ou na Justiça quando há.
- Imóvel quitado, escritura negada
- Cartório ou Justiça
- Capital e Grande São Paulo
Resposta direta
O que faz o advogado de adjudicação compulsória
O advogado de adjudicação compulsória obtém, por decisão do oficial do cartório ou do juiz, o título que substitui a escritura que o vendedor deveria ter assinado. A adjudicação compulsória é o direito de quem pagou integralmente o preço de exigir a transferência do imóvel, previsto no art. 1.418 do Código Civil.
Desde a Lei 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei 6.015/1973, o pedido pode ser feito direto no Registro de Imóveis, sem processo, quando o vendedor não se opõe. Se ele impugna ou há dúvida sobre o pagamento, o caso vai para a Vara Cível. Quem não tem contrato nem prova de pagamento, mas tem muitos anos de posse, segue outro caminho: a usucapião conduzida pelo advogado de usucapião.
- Base legal
- Código Civil, art. 1.418, e Lei 6.015/1973, art. 216-B
- Condição central
- Contrato de compra e prova de que o preço foi quitado
- Onde corre
- Registro de Imóveis ou Vara Cível da comarca do imóvel
- Prazo comum
- Cartório: de 3 a 8 meses. Justiça: de 1 a 3 anos
A sua situação
Por que o vendedor não passou a escritura?
O motivo da recusa define o caminho. Escolha a frase que mais se parece com a sua situação.
“Agora ele diz que eu não paguei tudo e quer mais dinheiro.”
Quando o vendedor contesta a quitação, quem decide é o juiz, com base nos comprovantes.
Entender a ação de adjudicação compulsória“O vendedor morreu antes de assinar a escritura.”
A obrigação passa para o espólio e os herdeiros. A escritura sai pelo inventário ou pela adjudicação contra eles.
Ver a escritura com vendedor falecido“Ninguém sabe onde o vendedor foi parar.”
Esgotadas as buscas, ele é chamado por edital e o procedimento segue sem a presença dele.
Entender a escritura com vendedor desaparecido“A construtora faliu e o meu apartamento nunca foi para o meu nome.”
O comprador quitado pede a transferência no processo de falência ou contra a massa falida.
Ver a escritura de construtora falida“Paguei o lote, mas o loteamento não tem registro.”
Antes da escritura, é preciso regularizar o loteamento ou usar o compromisso quitado como título.
Ver a escritura de lote em loteamento irregularServiços desta área
Serviços de adjudicação compulsória do escritório
Dois caminhos (cartório ou Justiça) e as situações em que o vendedor não pode mais assinar. Cada página traz requisitos, documentos e prazos.
Adjudicação compulsória extrajudicial
Pedido no Registro de Imóveis, sem processo, quando o preço foi quitado e o vendedor não se opõe.
Adjudicação compulsória judicial
Ação na Vara Cível quando o vendedor contesta, impugna no cartório ou há dúvida sobre a quitação.
Escritura de imóvel com vendedor falecido
Quando o vendedor morreu antes da escritura e o imóvel precisa sair do espólio para o seu nome.
Escritura de imóvel com vendedor desaparecido
Quando o vendedor não é encontrado em nenhum endereço e precisa ser chamado por edital.
Escritura de imóvel de construtora falida
Quando a construtora faliu ou parou com a unidade quitada ainda no nome dela.
Escritura de imóvel com loteadora irregular
Quando o lote foi pago, mas o loteamento não foi registrado ou a loteadora desapareceu.
Compare antes de decidir
Cartório ou Justiça: qual adjudicação serve para o seu caso
O caminho depende da reação do vendedor e da força da sua prova de pagamento. Compare os dois.
| Critério | Adjudicação em cartório | Ação na Justiça |
|---|---|---|
| Quando cabe | Preço quitado e vendedor que não se opõe | Vendedor que impugna ou quitação contestada |
| Onde corre | Tabelionato de Notas (ata notarial) e Registro de Imóveis | Vara Cível da comarca do imóvel |
| Chamada do vendedor | Notificação pelo Registro de Imóveis, com 15 dias úteis para responder | Citação pelo juiz, com prazo para contestar |
| Vendedor sumido | Notificação por edital, depois de esgotadas as buscas | Citação por edital, com curador especial |
| Prazo comum | De 3 a 8 meses | De 1 a 3 anos |
| Título final | Decisão do oficial e registro na matrícula | Sentença e carta de adjudicação |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Contrato quitado não vira usucapião por padrãoCom contrato e prova de pagamento, a adjudicação costuma ser mais rápida e exige menos prova. Entenda a escolha em adjudicação compulsória ou usucapião.
O que está em jogo
Imóvel pago sem escritura ainda pertence ao vendedor
Para a lei, o dono é quem está na matrícula. Enquanto a transferência não é registrada, o seu dinheiro está no imóvel, mas o imóvel está no nome de outra pessoa.
Sem a adjudicação
- Credor do vendedor pode penhorar o imóvel que você já pagou
- Herdeiros do vendedor podem incluir o imóvel no inventário dele
- Venda só por cessão de contrato, com preço abaixo do mercado
- Banco nenhum financia para o seu comprador
- Quanto mais tempo passa, mais difícil achar o vendedor e os papéis
Com a adjudicação registrada
- Matrícula no seu nome, que vale contra qualquer pessoa
- Imóvel fora do alcance das dívidas e da herança do vendedor
- Venda com escritura, pelo valor real
- Comprador com acesso a financiamento
- Prova do pagamento usada enquanto ela ainda existe
Como funciona
Como o escritório conduz a adjudicação compulsória
As primeiras etapas são iguais nos dois caminhos. A reação do vendedor decide se o caso termina no cartório ou segue para o juiz.
Os prazos são estimativasVariam conforme o cartório, a vara, a localização do vendedor e a qualidade da prova de pagamento.
Contrato, comprovantes e matrícula
O advogado confere o contrato, cada pagamento e a certidão da matrícula. Verifica se o vendedor ainda é o titular, se há penhora e se ele está vivo e localizável.
Primeiros diasEscolha do caminho
Com o histórico na mesa, define-se cartório ou Justiça e o que fazer se o vendedor faleceu, sumiu ou a empresa faliu. Você recebe a estimativa de custos.
Logo após a análiseAta notarial ou petição inicial
No cartório, o tabelião registra em ata notarial o contrato, a quitação e a falta da escritura. Na Justiça, a petição inicial reúne a mesma prova.
De 2 a 4 semanasNotificação ou citação do vendedor
O vendedor ou os herdeiros são chamados. Se não forem encontrados, por edital.
No cartório, impugnação fundamentada leva o caso ao juiz.
De 1 a 6 mesesITBI e registro em seu nome
Com a decisão do oficial ou a carta de adjudicação, paga-se o ITBI e a transferência é registrada na matrícula.
De 2 a 8 semanas após a decisão
Dúvidas que travam a decisão
Quatro dúvidas de quem pagou e não recebeu a escritura
“Processo contra o vendedor vai custar mais caro do que a escritura.”
Se o vendedor não se opõe, não há processo: o pedido corre no cartório. Os custos são ata notarial, emolumentos do registro, ITBI, certidões e honorários, todos informados por escrito antes de começar.
“Vou passar anos esperando a Justiça.”
Desde o art. 216-B da Lei 6.015/1973, o caminho comum é o cartório, com prazo de 3 a 8 meses. A Justiça fica para quando o vendedor impugna ou contesta o pagamento.
“Meu contrato nunca foi registrado, então não vale nada.”
Vale. A Súmula 239 do STJ diz que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso no cartório.
O que pesa é o contrato e a prova de quitação.
“Paguei em dinheiro, sem recibo de tudo. Será que tenho direito?”
Prova de pagamento não é só recibo: transferências, extratos, declarações e o próprio tempo em que você está no imóvel ajudam. Se a prova for fraca para a adjudicação, a análise diz se a usucapião é o caminho mais seguro.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
A adjudicação em cartório depende de ata notarial, notificação registral e qualificação do título. Euvaldo Atalla é pós-graduado em Direito Notarial e Registral, a formação que trata exatamente desses atos.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Descubra se o seu imóvel quitado pode ir para o seu nome
Responda às perguntas abaixo. O advogado analisa o contrato e a quitação e diz se cabe adjudicação compulsória, por qual caminho e com quais etapas.
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Adjudicação compulsória ou usucapião
Critérios práticos para escolher entre os dois caminhos quando você tem contrato e mora no imóvel há anos.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória
O que é preciso para pedir adjudicação compulsória?
Contrato de compra do imóvel (compromisso, promessa ou cessão), prova de que o preço foi pago e a recusa ou impossibilidade do vendedor de assinar a escritura. A matrícula precisa estar em nome do vendedor ou de quem está na cadeia de contratos até você.
Quanto tempo leva a adjudicação compulsória?
No cartório, o prazo comum fica entre 3 e 8 meses, conforme a notificação do vendedor e as exigências do Registro de Imóveis. Na Justiça, costuma levar de 1 a 3 anos, conforme a citação e os recursos.
Preciso de advogado para a adjudicação compulsória?
Sim. O pedido extrajudicial no Registro de Imóveis precisa ser feito por advogado, assim como a ação judicial.
O advogado também confere a prova de pagamento antes, para evitar impugnação.
Preciso pagar ITBI na adjudicação compulsória?
Sim. A adjudicação transfere o imóvel do vendedor para você, por isso há ITBI, pago à Prefeitura antes do registro.
É diferente da usucapião, em que a aquisição é originária e não há esse imposto.
O contrato precisa estar registrado para pedir a adjudicação?
Não. A Súmula 239 do STJ afirma que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda.
O contrato particular quitado já sustenta o pedido.
Comprei de quem comprou do dono. Ainda tenho direito?
Sim, se a cadeia de contratos estiver completa e todos os pagamentos puderem ser provados. Cada cessão precisa ligar você ao titular da matrícula.
Quando falta um elo, a análise indica como supri-lo ou se outro caminho é melhor.
A Atalla Advocacia atende adjudicação na Grande São Paulo?
Sim. O escritório fica na Chácara Santo Antônio, zona sul de São Paulo, e atende imóveis da capital e da Grande São Paulo, online e presencialmente com hora marcada.
O pedido é feito no Registro de Imóveis ou na comarca do imóvel.
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