“O vendedor diz que ainda devo uma parcela.”
A quitação está em disputa. No processo, a prova é completa: recibos, extratos, testemunhas e, se preciso, perícia nas contas.
Adjudicação Compulsória
Ação de adjudicação compulsória em São Paulo
O vendedor recebeu tudo, contesta, inventa pendência e não assina. A ação de adjudicação compulsória pede ao juiz uma sentença que vale no lugar da assinatura dele e é registrada na matrícula como título de propriedade.
- Sentença substitui a assinatura
- Contrato sem registro vale
- Tramita no Tribunal de Justiça
Resposta direta
O que é a ação de adjudicação compulsória
Ação de adjudicação compulsória é o processo em que o comprador que quitou o imóvel pede ao juiz a transferência forçada da propriedade, porque o vendedor não outorga a escritura. A sentença produz o mesmo efeito da assinatura que o vendedor negou e é levada ao Registro de Imóveis.
O direito está no artigo 1.418 do Código Civil e no Decreto-Lei 58/1937, e a Súmula 239 do STJ dispensa o registro do compromisso de compra e venda. A via judicial é a indicada quando há disputa de verdade: o vendedor nega a quitação, alega que o contrato foi desfeito ou impugnou o pedido feito em cartório. Para casos sem conflito, vale conferir antes a adjudicação compulsória extrajudicial, que costuma ser mais rápida.
- Base legal
- Código Civil, art. 1.418, Decreto-Lei 58/1937 e Súmula 239 do STJ
- Onde corre
- Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo
- Prazo comum
- De 1 a 3 anos, conforme a vara, a citação e os recursos
- Quem pode pedir
- Comprador com preço quitado, cessionário ou herdeiros do comprador
A sua situação
Quando o processo de adjudicação compulsória é necessário
A Justiça entra quando o cartório não basta. Estes são os cenários mais comuns.
“Ele quer mais dinheiro para assinar a escritura.”
Preço pago conforme o contrato não se renegocia. A sentença dispensa a assinatura e encerra a pressão.
“Tentei no cartório e o vendedor impugnou.”
Impugnação acolhida fecha a via extrajudicial. A ação aproveita a ata notarial e os documentos já reunidos.
“Os herdeiros do vendedor brigam entre si e ninguém assina.”
A ação é proposta contra o espólio ou contra os herdeiros. A briga da família não impede a sentença a favor de quem pagou.
“Perdi alguns recibos e só tenho testemunhas.”
Cartório decide com documento. O juiz pode ouvir testemunhas e formar convicção com o conjunto das provas.
“O imóvel foi penhorado por dívida do vendedor.”
Além da adjudicação, pode ser preciso defender a posse e a compra no processo em que a penhora foi feita. Os dois pedidos são conduzidos juntos.
O que está em jogo
O que a sentença de adjudicação muda na sua vida
Enquanto o vendedor decide se assina, quem corre o risco é você. A sentença tira essa decisão das mãos dele.
Dependendo da boa vontade do vendedor
- Você negocia sob pressão, com quem já recebeu e quer receber de novo
- Credores do vendedor enxergam o imóvel como patrimônio dele
- O imóvel não pode ser vendido com financiamento nem dado em garantia
- Se você faltar, seus filhos herdam uma briga em vez de um imóvel
Com a sentença registrada
- A assinatura do vendedor deixa de ser necessária
- Matrícula em seu nome, fora do alcance das dívidas dele
- Imóvel livre para vender, financiar e oferecer em garantia
- Patrimônio registrado, que entra na herança sem discussão
Como funciona
Como funciona o processo de adjudicação compulsória, etapa por etapa
A ação segue o procedimento comum do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). O ritmo depende da vara, mas a ordem das etapas é sempre esta.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas para as varas cíveis de São Paulo e mudam conforme a localização do réu, a necessidade de prova e os recursos. O prazo de 15 dias úteis para a contestação vem do Código de Processo Civil. Nenhum advogado pode prometer a data da sentença.
Análise e notificação do vendedor
O advogado confere contrato, quitação e matrícula e envia notificação formal para a outorga da escritura. A recusa ou o silêncio ficam documentados e mostram ao juiz que o processo é necessário.
De 2 a 4 semanasPetição inicial
A ação é distribuída com o contrato, as provas de pagamento, a matrícula e a notificação. Quando há risco de o vendedor vender de novo, pede-se a averbação da existência da ação na matrícula.
Primeiras semanasCitação do vendedor
O vendedor é citado para se defender. Se casado, o cônjuge também participa.
Réu que não é encontrado é citado por edital, depois das buscas de endereço feitas pelo juízo.
De 1 a 6 mesesContestação e provas
O réu tem 15 dias úteis para contestar. Se a discussão for só de documento, o juiz pode julgar sem audiência.
Havendo dúvida sobre o pagamento, ouvem-se testemunhas.
De 3 a 12 mesesSentença
Julgado procedente o pedido, a sentença produz todos os efeitos da declaração que o vendedor não deu, como prevê o artigo 501 do Código de Processo Civil. Cabe recurso ao Tribunal de Justiça de São Paulo.
Total comum: de 1 a 3 anosCarta de adjudicação e registro
Com a decisão definitiva, o juízo expede a carta de adjudicação. O comprador recolhe o ITBI e o Registro de Imóveis registra a propriedade em seu nome.
De 1 a 2 meses após a decisão definitiva
Compare antes de decidir
Ação para obrigar a passar a escritura: o que o juiz analisa em cada cenário
O resultado depende do que o comprador prova e do que o vendedor alega. Veja como cada situação costuma ser tratada.
| Cenário | O que o comprador precisa provar | Risco principal |
|---|---|---|
| Vendedor recusa sem motivo | Contrato válido e quitação integral | Baixo. A defesa costuma ser só para ganhar tempo |
| Vendedor alega saldo devedor | Cada pagamento, com recibo, extrato ou testemunha | Faltando parcela, o juiz pode condicionar a adjudicação ao depósito do saldo |
| Contrato com cláusula de arrependimento | Que o arrependimento não foi exercido e o preço foi todo pago | Discussão sobre a validade da cláusula depois da quitação |
| Vendedor não é o dono na matrícula | A cadeia completa de contratos até o titular registrado | Sem os elos da cadeia, a sentença não consegue ser registrada |
| Imóvel sem matrícula própria | Que o imóvel pode ser individualizado no Registro de Imóveis | Sem individualização, o caminho tende a ser regularização ou usucapião |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Tem contrato quitado e posse antiga?Às vezes os dois caminhos estão abertos. O artigo adjudicação compulsória ou usucapião compara os critérios para escolher.
O que diz a lei
O artigo do Código Civil que sustenta a ação de adjudicação compulsória
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.418
Em português claro
Promitente comprador é quem assinou a promessa de compra e venda. O artigo dá a ele dois direitos em sequência: exigir a escritura e, diante da recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel, que é a transferência por decisão judicial.
O texto fala em “titular de direito real”, o que supõe contrato registrado. Para o contrato particular sem registro, vale a Súmula 239 do STJ: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Na prática, o contrato de gaveta quitado também abre a ação contra quem vendeu.
Documentos
Documentos para entrar com a adjudicação compulsória judicial
Quanto mais completa a prova na entrada, menor o espaço para o vendedor arrastar o processo. Envie o que tiver.
- Compromisso de compra e venda, com aditivos e cessões, se houver
- Recibos, comprovantes de depósito ou de transferência e termo de quitação
- Matrícula atualizada do imóvel
- Notificação enviada ao vendedor para a outorga da escritura e a resposta dele, se existir
- Carnês de IPTU, contas e comprovantes de condomínio que mostrem quem ocupa e paga o imóvel
- Mensagens, e-mails e cartas trocados com o vendedor sobre a escritura
- Nomes de testemunhas que acompanharam a compra ou os pagamentos
- Documentos pessoais e certidão de casamento ou de nascimento do comprador
Já tentou o cartório?A ata notarial, as certidões e a notificação feitas no procedimento extrajudicial são aproveitadas na ação. Nada do que foi produzido se perde.
Dúvidas que travam a decisão
As dúvidas de quem pensa em processar o vendedor
“Processo custa caro e eu já paguei o imóvel.”
Os custos têm composição conhecida: custas judiciais, calculadas pela tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo, ITBI, registro e honorários. Se o pedido for julgado procedente, a lei manda o vendedor reembolsar as custas.
A estimativa de cada item é passada por escrito na análise do caso.
“A Justiça leva dez anos para decidir.”
Adjudicação compulsória é ação de prova quase toda documental. Com contrato e quitação bem provados, o juiz pode julgar sem audiência.
O prazo comum fica entre 1 e 3 anos, e o que mais pesa é o tempo para citar o réu.
“Tenho medo de o vendedor vender para outro enquanto o processo corre.”
Existe proteção para isso. O advogado pode pedir que a existência da ação seja anotada na matrícula.
Quem consultar o imóvel fica sabendo da disputa, e uma venda posterior não prejudica o seu direito.
“Meu contrato é antigo. Será que já perdi o prazo?”
O entendimento firmado no STJ é de que o pedido de adjudicação compulsória não se sujeita a prazo de prescrição enquanto o contrato estiver de pé. Contrato de 20 ou 30 anos atrás continua servindo.
O que o tempo enfraquece é a prova do pagamento, e por isso vale agir logo.
Erros que custam caro
Erros que enfraquecem a ação de adjudicação compulsória
São falhas de preparo, não de direito. Todas se evitam antes de distribuir a ação.
- Entrar com a ação sem ter quitado o preçoA adjudicação exige pagamento integral. Havendo saldo, o correto é depositar o valor ou discutir a dívida no próprio processo. O Decreto-Lei 58/1937 diz que a ação não é acolhida se o autor não cumprir a sua parte.
- Processar só um dos vendedoresSe o imóvel pertence a mais de uma pessoa, ou o vendedor é casado, todos precisam figurar na ação. Deixar alguém de fora anula a sentença na hora do registro.
- Ignorar o que a matrícula dizPenhora, hipoteca, indisponibilidade e divergência de área travam o registro da carta de adjudicação. Esses pontos são mapeados e tratados já na petição inicial.
- Pedir adjudicação de imóvel sem individualizaçãoParte de terreno maior, lote de loteamento não registrado ou construção sem averbação não recebem matrícula por sentença de adjudicação. O caminho passa antes pela regularização.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na ação de adjudicação compulsória, a sentença só resolve se o Registro de Imóveis aceitar a carta. A pós-graduação do advogado Euvaldo Atalla em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral cobre as duas pontas: o processo e o registro.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o seu caso de adjudicação compulsória judicial
Conte como está a disputa com o vendedor. Com estas respostas o advogado avalia a força da prova e o caminho mais curto até o registro.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória judicial
Quanto tempo demora um processo de adjudicação compulsória?
O prazo comum em São Paulo fica entre 1 e 3 anos, da distribuição ao registro. Casos com prova documental completa e réu localizado andam mais rápido.
Citação por edital, audiência e recursos alongam o caminho. É uma estimativa, não uma promessa.
Quanto custa uma ação de adjudicação compulsória?
O custo soma as custas judiciais, calculadas sobre o valor da causa pela tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo, o ITBI, os emolumentos do registro e os honorários advocatícios. A estimativa de cada parte é apresentada na análise do caso, antes da contratação.
Quem pode entrar com ação de adjudicação compulsória?
O comprador que assinou a promessa de compra e venda e quitou o preço, quem recebeu os direitos dele por cessão e os herdeiros do comprador falecido. O contrato não precisa estar registrado, conforme a Súmula 239 do STJ.
Adjudicação compulsória prescreve?
O STJ entende que o pedido de adjudicação compulsória não se sujeita a prazo de prescrição, porque se trata de exigir o cumprimento de um contrato que continua válido. Ainda assim, esperar tem custo: prova se perde e o vendedor pode falecer ou se endividar.
Contra quem a ação é proposta?
Contra quem prometeu vender e contra o cônjuge, se houver. Vendedor falecido é substituído pelo espólio ou pelos herdeiros.
Empresa falida é representada pela massa falida. Se o imóvel passou por vários compradores, pode ser preciso incluir os intermediários.
A sentença já coloca o imóvel no meu nome?
A sentença vale como a declaração que o vendedor não deu, mas a propriedade só muda com o registro. Depois da decisão definitiva, a carta de adjudicação é levada ao Registro de Imóveis com o ITBI pago, e o oficial registra o imóvel em seu nome.
Preciso tentar o cartório antes de entrar na Justiça?
Não. A lei mantém a via judicial aberta, sem exigir tentativa prévia no cartório.
A escolha é estratégica: caso sem conflito costuma andar melhor no cartório, e caso com disputa sobre pagamento ou contrato vai direto ao juiz.
E se a vendedora for uma construtora que faliu?
A falência não desfaz a promessa de compra e venda quitada. O pedido é dirigido contra a massa falida, representada pelo administrador judicial.
Veja os detalhes na página sobre escritura de imóvel de construtora falida.
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Atalla Advocacia
Quem recebeu o preço não escolhe se assina
Envie o contrato, os comprovantes e o que o vendedor alegou. O advogado Euvaldo Atalla avalia a prova e indica se a ação de adjudicação compulsória é o caminho, com as etapas e os custos de cada uma.