“Comprei por contrato de gaveta, paguei tudo e o vendedor morreu.”
Você tem o contrato particular e os recibos. A matrícula continua no nome de alguém que já faleceu e ninguém da família procurou você.
Adjudicação Compulsória
Escritura com vendedor falecido em São Paulo
Você pagou o imóvel, mora nele há anos, e quem vendeu morreu antes de assinar no cartório. A escritura com vendedor falecido sai pelo espólio, pelos herdeiros ou, se eles não assinam, pela adjudicação compulsória. O contrato quitado não morre com o vendedor.
- A obrigação de escriturar passa aos herdeiros
- Cabe pedido no cartório ou na Justiça
- Análise do contrato e do inventário antes de agir
Resposta direta
O que é a escritura com vendedor falecido
Escritura com vendedor falecido é a transferência do imóvel comprado e pago para o nome do comprador quando quem vendeu morreu sem assinar a escritura definitiva. A obrigação de passar o imóvel não some: pelo artigo 1.784 do Código Civil, a herança se transmite aos herdeiros no instante da morte, com os bens e com as dívidas e obrigações do falecido.
Na prática há três portas. Com inventário aberto e herdeiros de acordo, o espólio outorga a escritura, com alvará do juiz ou dentro do inventário em cartório. Com herdeiros que não assinam ou que não aparecem, cabe a adjudicação compulsória no Registro de Imóveis ou a ação de adjudicação compulsória contra o espólio. A escolha depende do contrato, da quitação e de quem são os herdeiros.
- Base legal
- Arts. 1.418 e 1.784 do Código Civil e art. 216-B da Lei 6.015/1973
- Onde corre
- Tabelionato de Notas, Registro de Imóveis ou vara cível e de sucessões da comarca
- Prazo comum
- De 3 a 8 meses pelo espólio; de 6 a 18 meses por adjudicação sem disputa
- Quem pode pedir
- O comprador, quem comprou dele por cessão e os herdeiros do comprador
A sua situação
Escritura com vendedor falecido resolve estas situações
O contrato está na gaveta, o pagamento está feito e a pessoa que deveria assinar não existe mais. Veja se o seu caso está aqui.
“Os herdeiros sabem da venda, mas cada um mora em um canto e ninguém resolve.”
Não há briga, há desorganização. Falta alguém puxar o inventário ou assinar a escritura pelo espólio, e os anos passam.
“A família do vendedor diz que a casa é herança e que eu não tenho direito.”
Herdeiro que nega a venda, mesmo com contrato quitado, não pode ficar com o bem. A adjudicação compulsória substitui a assinatura dele.
“O inventário do vendedor nunca foi aberto e já faz mais de dez anos.”
Sem inventário, não há inventariante para assinar. É possível pedir a adjudicação contra o espólio e os herdeiros conhecidos mesmo assim.
“O vendedor era viúvo e os filhos moram fora do país.”
Herdeiro no exterior assina por procuração consular ou é notificado lá. O processo não para por causa da distância, mas precisa ser montado para isso.
“Quero vender a casa e o comprador exige a escritura no meu nome.”
Sem matrícula no seu nome não há financiamento nem escritura. Resolver a pendência com o espólio do vendedor é o passo que libera a sua venda.
O que está em jogo
O que muda quando o imóvel sai do nome do falecido e entra no seu
Cada ano que passa, mais herdeiros aparecem e mais difícil fica reunir assinaturas. O tempo joga contra o comprador.
Com a matrícula no nome do vendedor falecido
- Netos e bisnetos do vendedor viram herdeiros e precisam ser localizados
- Dívidas do falecido e do espólio podem recair sobre o imóvel
- O imóvel entra no inventário do vendedor como se ainda fosse dele
- Sem escritura, não há venda financiada nem garantia bancária
- Seus próprios herdeiros vão enfrentar o mesmo problema, maior
Com a matrícula no seu nome
- A propriedade fica registrada e oponível aos herdeiros do vendedor
- O imóvel sai do alcance das dívidas do espólio
- O bem deixa de constar como herança de outra família
- Venda, financiamento e averbações liberados
- Herança dos seus filhos simples: o bem já está no seu nome
Como funciona
Como funciona a escritura com vendedor falecido, etapa por etapa
O caminho depende de duas perguntas: existe inventário aberto e os herdeiros concordam em assinar. As respostas definem cartório ou Justiça.
Sobre os prazosAs faixas consideram herdeiros localizados e sem disputa sobre a venda. Herdeiro desconhecido, menor de idade ou morando fora do país alonga o procedimento.
Análise do contrato e da sucessão
O advogado confere o contrato, a prova de quitação, a certidão de óbito e a matrícula. Levanta se há inventário aberto, quem é o inventariante e quem são os herdeiros, com certidões do registro civil e dos distribuidores.
De 1 a 3 semanasContato com o espólio
Herdeiros e inventariante são procurados para reconhecer a venda. Se concordam, o espólio outorga a escritura: por alvará judicial no inventário em juízo ou dentro da própria escritura de inventário extrajudicial, com todos os herdeiros capazes e de acordo.
De 1 a 3 mesesNotificação formal, se não há acordo
Sem resposta ou com recusa, o Registro de Imóveis notifica o espólio e os herdeiros para outorgar a escritura em 15 dias, como exige o artigo 216-B da Lei 6.015/1973. O silêncio ou a recusa caracterizam o inadimplemento.
De 1 a 2 mesesPedido de adjudicação compulsória
Com o inadimplemento provado, o pedido entra no cartório com ata notarial, certidões e ITBI. Se houver impugnação, herdeiro desconhecido ou menor, o caminho passa a ser a ação judicial contra o espólio, e a sentença substitui a assinatura.
De 3 a 12 mesesRegistro no seu nome
A escritura outorgada pelo espólio, o registro feito pelo oficial ou a sentença são levados à matrícula. Você recebe a certidão com o seu nome como proprietário.
Até 10 dias do protocolo, sem exigência
Compare antes de decidir
Espólio, cartório ou Justiça: qual caminho serve para o seu caso
O contrato quitado abre três portas. A mais rápida é a que os herdeiros concordam em atravessar com você.
| Critério | Escritura pelo espólio | Adjudicação compulsória (cartório ou Justiça) |
|---|---|---|
| Quando cabe | Inventário aberto e herdeiros de acordo | Herdeiros que recusam, não respondem ou não são localizados |
| Quem assina pelo falecido | Inventariante, com alvará do juiz ou no inventário em cartório | Ninguém: o oficial registra ou a sentença substitui a assinatura |
| Tempo comum | De 3 a 8 meses, somando alvará e escritura | De 6 a 18 meses no cartório; de 2 a 4 anos na Justiça com disputa |
| Custos envolvidos | Escritura, ITBI, registro e honorários | Ata notarial, ITBI, emolumentos ou custas e honorários |
| Se um herdeiro é menor ou incapaz | Exige alvará e Ministério Público | Vai para a Justiça, com curador quando necessário |
| Se não há inventário aberto | Precisa abrir o inventário primeiro | Pode seguir contra o espólio e os herdeiros conhecidos |
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A posse já passou de 10 ou 15 anos?Pode ser que a usucapião resolva sem depender dos herdeiros. O artigo sobre adjudicação compulsória ou usucapião mostra como escolher.
O que diz a lei
O artigo de lei que transfere a obrigação do vendedor aos herdeiros
Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.784
Em português claro
No momento da morte, tudo o que o vendedor tinha passa aos herdeiros: os bens e também as obrigações. A promessa de vender o imóvel é uma dessas obrigações. Os herdeiros não podem ficar com o imóvel e com o dinheiro que você pagou: eles respondem pelo contrato até o limite da herança, e o seu imóvel quitado é exatamente o que precisam entregar.
O Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) completa a regra no artigo 611: o inventário deve ser aberto em 2 meses contados da morte. Quando a família não abre, o comprador não fica refém disso. O pedido de adjudicação compulsória pode correr contra o espólio e os herdeiros, com a certidão de óbito e as certidões que mostram quem são.
Documentos
Documentos da escritura com vendedor falecido
Comece pelo contrato e pela certidão de óbito. O restante o advogado levanta em cartório e no registro civil.
- Contrato de compra e venda ou de promessa, com as assinaturas, ou a cessão de direitos
- Recibos, comprovantes de transferência ou declaração de quitação
- Certidão de óbito do vendedor e, se casado, do cônjuge
- Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel
- Certidões de nascimento ou casamento dos herdeiros, quando já conhecidos
- Número do inventário, se aberto, e nome do inventariante
- Carnês de IPTU, contas e outras provas de que você está no imóvel desde a compra
- Documento de identidade, CPF e certidão de casamento do comprador
Não sabe quem são os herdeiros?A certidão de óbito indica o estado civil e, muitas vezes, os filhos. O advogado completa a busca nos cartórios de registro civil e nos distribuidores da comarca.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz muita gente deixar o imóvel no nome do falecido, e a resposta para cada dúvida
“Já paguei o imóvel inteiro. Não quero pagar de novo para uma família que nem conheço.”
Você não paga pelo imóvel outra vez. Paga pelo caminho até a escritura: ITBI, escritura ou ata notarial, registro e honorários.
Esses custos existiriam mesmo com o vendedor vivo. O que a morte dele mudou foi a necessidade de envolver o espólio, e isso o advogado conduz.
“Inventário dos outros leva uma década. Vou esperar isso tudo?”
Não precisa. A escritura pelo espólio sai com alvará judicial no meio do inventário, sem esperar a partilha.
E se o inventário nem foi aberto ou os herdeiros não colaboram, a adjudicação compulsória corre de forma independente, com prazo comum de 6 a 18 meses no cartório.
“Tenho medo de os herdeiros tomarem a casa de mim.”
Com contrato e quitação provados, os herdeiros têm a obrigação de passar o imóvel, não o direito de retomá-lo. A sua posse continua durante todo o procedimento.
O risco real está em deixar o tempo passar e os herdeiros se multiplicarem.
“Meu contrato é de gaveta, sem registro. Será que vale alguma coisa?”
Vale. O artigo 216-B da Lei 6.015/1973 diz que a adjudicação no cartório independe de registro prévio do contrato.
O que importa é o contrato assinado e a prova de pagamento. Até recibos e extratos antigos ajudam a formar essa prova.
Erros que custam caro
Erros que travam a escritura com vendedor falecido
Estes erros aparecem em quase todo caso que chega atrasado ao escritório. Todos têm correção, mas custam tempo.
- Deixar o imóvel ser arrolado no inventário do vendedorSe ninguém avisa o juízo do inventário sobre a venda, o imóvel é partilhado entre os herdeiros como se ainda fosse do falecido. Depois disso, é preciso desfazer a partilha ou agir contra cada herdeiro.
- Fechar acordo só com um dos herdeirosA escritura exige a outorga do espólio, representado pelo inventariante, ou de todos os herdeiros. Pagar ou acertar com um só não resolve e pode ser usado contra você.
- Ignorar o cônjuge do vendedorSe o vendedor era casado em regime de comunhão, metade do imóvel era do cônjuge, que precisa assinar ou ser notificado. Esquecer a meação gera exigência do cartório.
- Esperar a família "resolver" sem notificar ninguémSem notificação formal não há prova de recusa, e sem recusa não há adjudicação. A notificação pelo cartório transforma a espera em prazo de 15 dias.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Caso de vendedor falecido mistura registro de imóveis e direito das sucessões. A pós-graduação em Direito Notarial e Registral e os 28 anos de prática de Euvaldo Atalla permitem escolher, entre espólio, cartório e Justiça, o caminho mais curto para a escritura.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise do seu caso de escritura com vendedor falecido
Com estas respostas o advogado já consegue dizer se a escritura sai pelo espólio ou se o caminho é a adjudicação compulsória.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre escritura de imóvel com vendedor falecido
Comprei um imóvel e o vendedor faleceu sem passar a escritura. O que fazer?
Reúna o contrato, os recibos e a certidão de óbito e descubra se há inventário aberto. Com herdeiros de acordo, o espólio outorga a escritura.
Sem acordo ou sem inventário, o caminho é a adjudicação compulsória, no cartório ou na Justiça, que substitui a assinatura do falecido.
Herdeiros são obrigados a passar a escritura do imóvel vendido?
Sim. Pelo artigo 1.784 do Código Civil, a herança transmite aos herdeiros os bens e as obrigações do falecido, inclusive a de outorgar a escritura prometida.
Se recusarem, o comprador obtém o registro pela adjudicação compulsória.
Preciso esperar o inventário terminar para passar a escritura?
Não. No inventário judicial, o inventariante pede alvará ao juiz para outorgar a escritura durante o processo.
No inventário em cartório, a escritura pode ser feita com todos os herdeiros. E a adjudicação compulsória não depende de inventário nenhum.
Contrato de gaveta tem validade se o vendedor morreu?
Tem. A morte do vendedor não anula o contrato, e a adjudicação compulsória no cartório dispensa o registro prévio da promessa.
O que pesa é o contrato assinado e a prova de que o preço foi pago.
Dá para fazer a escritura com o espólio sem abrir inventário?
Não pela via da escritura: só o inventariante representa o espólio, e ele só existe com inventário aberto. Sem inventário, o caminho é a adjudicação compulsória contra o espólio e os herdeiros conhecidos, que não exige abertura do inventário.
Os herdeiros não querem assinar. Consigo a escritura no cartório ou só na Justiça?
Se os herdeiros são conhecidos e foram notificados pelo Registro de Imóveis sem outorgar a escritura em 15 dias, o pedido pode seguir no cartório. Se houver impugnação, herdeiro incapaz ou herdeiro não localizado, o caso vai para a Justiça.
Quanto tempo demora a escritura com vendedor falecido?
Pelo espólio, com herdeiros de acordo, o prazo comum fica entre 3 e 8 meses. Pela adjudicação compulsória no cartório, entre 6 e 18 meses.
Na Justiça, com disputa, de 2 a 4 anos. Os prazos variam com a localização dos herdeiros e a pauta da vara.
Quem paga o ITBI nesse caso?
O ITBI é devido na transmissão para o seu nome e, em regra, é pago pelo comprador, conforme a lei municipal. Na adjudicação em cartório, o comprovante de ITBI é documento obrigatório do pedido.
O imposto de herança (ITCMD) do espólio é assunto dos herdeiros, não seu.
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Atalla Advocacia
O vendedor se foi. O seu direito ficou
Mande o contrato, os recibos e a certidão de óbito. O advogado Euvaldo Atalla levanta o inventário e os herdeiros e diz se a escritura sai pelo espólio ou por adjudicação compulsória, com as etapas e os custos de cada caminho.