Adjudicação Compulsória
Vendedor morreu antes de passar a escritura: como regularizar o imóvel
Quando o vendedor morreu antes de passar a escritura, o seu direito não morre com ele. A obrigação de transferir o imóvel passa ao espólio e aos herdeiros, que respondem por ela. Quem assina depende de um ponto: se já existe inventário aberto, se os herdeiros colaboram ou se eles resistem ou não são encontrados.
Nos três cenários há saída: escritura assinada pelos herdeiros ou pelo inventariante com autorização do juiz, adjudicação compulsória no cartório com notificação dos herdeiros, ou ação de adjudicação contra o espólio.
- Com a morte, a herança passa aos herdeiros, e com ela a obrigação de passar a sua escritura.
- Com inventário judicial aberto, o inventariante assina com autorização do juiz.
- Sem inventário, os herdeiros podem ser notificados no pedido de adjudicação no cartório.
- Agir cedo evita que o imóvel seja partilhado ou vendido pelos herdeiros como se fosse deles.
O seu direito continua depois da morte do vendedor
O direito continua porque a herança não leva só os bens do falecido. Ela leva também as obrigações que ele deixou, entre elas a de passar a escritura do imóvel que vendeu e recebeu.
Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.784
Abertura da sucessão é o momento da morte. A partir dela, os herdeiros passam a ocupar o lugar do falecido. Enquanto não há partilha, esse conjunto de bens e dívidas é chamado de espólio e é representado pelo inventariante.
O artigo 1.997 do Código Civil completa a regra: a herança responde pelas dívidas do falecido. Um imóvel que ele vendeu e recebeu não é patrimônio livre da família. É uma obrigação a cumprir com você.
O ponto de atenção é prático. Na matrícula, o imóvel continua no nome do falecido. Se ninguém avisar, ele pode entrar na lista de bens do inventário e ser partilhado entre os herdeiros, que depois podem tentar vender ou dar em garantia.
Primeiro passo: descobrir se há inventário
Antes de escolher o caminho, é preciso saber se a família já abriu o inventário, e onde. Isso define quem fala pelo espólio e quem vai assinar.
- Certidão de óbito do vendedor, que mostra a data da morte, o estado civil e se deixou filhos
- Pesquisa de inventário judicial no Tribunal de Justiça do último domicílio dele
- Pesquisa de escritura de inventário nos tabelionatos, pela central nacional dos cartórios
- Nome e contato do inventariante ou dos herdeiros
- Certidão atualizada da matrícula, para ver se algo já foi registrado depois da morte
Quem assina a escritura em cada situação
A tabela resume os quatro cenários mais comuns. Em todos, você precisa provar o contrato e a quitação do preço.
| Situação da herança | Quem fala pelo vendedor | Caminho comum |
|---|---|---|
| Inventário judicial aberto | Inventariante, com autorização do juiz | Pedido de alvará no inventário para outorgar a escritura |
| Inventário em cartório ou ainda não aberto, herdeiros de acordo | Todos os herdeiros, com o cônjuge se houver | Escritura assinada pelos herdeiros após regularizar a sucessão, ou adjudicação no cartório |
| Sem inventário, herdeiros não respondem | Herdeiros, notificados pelo cartório | Adjudicação compulsória extrajudicial |
| Herdeiros contestam o pagamento ou não são localizados | Espólio ou herdeiros, citados no processo | Ação de adjudicação compulsória na Justiça |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Com inventário judicial aberto
O inventariante não pode assinar sozinho. A lei exige que ele ouça os interessados e tenha autorização do juiz para alienar bens.
Na prática, você ou o próprio inventariante pede ao juiz do inventário um alvará judicial, a ordem que autoriza a escritura, juntando o contrato e a prova de quitação.
Sem inventário e com herdeiros que não respondem
Não é preciso esperar a família abrir o inventário. O pedido de adjudicação compulsória no Registro de Imóveis pode ser feito com a prova do óbito e da condição de herdeiro de quem será notificado.
Os documentos do pedido estão nos requisitos da adjudicação compulsória no cartório.
Com herdeiros que contestam
Se os herdeiros dizem que o pai nunca recebeu o preço ou que o contrato foi desfeito, a discussão vai para a Justiça. A ação de adjudicação é proposta contra o espólio, se houver inventário, ou contra todos os herdeiros.
A sentença substitui a assinatura que eles negaram.
Passo a passo até o registro
Levantamento da herança
Certidão de óbito, pesquisa de inventário, identificação dos herdeiros e do inventariante e leitura da matrícula.
De 1 a 3 semanasComunicação formal aos herdeiros
Notificação com cópia do contrato e da quitação, pedindo a outorga da escritura e avisando que o imóvel não deve ser partilhado.
De 2 a 4 semanasEscolha da via
Alvará no inventário, escritura com os herdeiros, adjudicação no cartório ou ação judicial, conforme a resposta recebida.
Logo após a respostaTítulo e ITBI
Obtenção da escritura, do alvará cumprido, do registro deferido pelo oficial ou da sentença, com o ITBI recolhido.
De 3 meses a 3 anos, conforme a viaRegistro em seu nome
O título é levado ao Registro de Imóveis e a matrícula passa a mostrar você como proprietário.
De 2 a 4 semanas no cartório
A morte do vendedor muda quem assina. Não muda o fato de que você pagou.
Erros que complicam a regularização
O que complica
- Esperar a família decidir quando abrir o inventário
- Combinar a escritura só com um dos herdeiros
- Pagar aos herdeiros de novo uma parte do preço
- Descobrir o inventário só depois da partilha
O que resolve
- Notificar os herdeiros e pedir pela via adequada
- Envolver todos os herdeiros, o cônjuge e o inventariante
- Apresentar a quitação dada pelo próprio vendedor
- Informar o contrato no inventário antes da partilha
Quando nem os herdeiros são encontrados e a posse já é longa, vale comparar com a usucapião no artigo sobre adjudicação compulsória ou usucapião. Se quem vendeu foi uma empresa que encerrou as atividades, veja o caso da construtora que faliu e não passou escritura.
A análise é feita pelo advogado Euvaldo Atalla, que atua em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
Perguntas frequentes
O vendedor morreu antes de passar a escritura. Perdi o imóvel?
Não. A herança transmite aos herdeiros também as obrigações do falecido, entre elas a de outorgar a escritura do imóvel vendido e pago.
Com o contrato e a prova de quitação, o imóvel pode ser registrado em seu nome.
Os herdeiros podem vender o imóvel que eu comprei?
Se o imóvel continua no nome do falecido e é partilhado, os herdeiros podem aparecer como donos na matrícula. Por isso é importante informar o contrato no inventário e pedir o registro o quanto antes.
Preciso esperar o inventário para regularizar?
Não necessariamente. Sem inventário aberto, a adjudicação compulsória no cartório pode ser pedida com a notificação dos herdeiros, com prova do óbito e da condição de herdeiro.
Com inventário judicial aberto, o caminho é o alvará dentro dele.
Quem paga o ITBI quando o vendedor morreu?
Em regra, o comprador, como em qualquer transferência por compra. A morte do vendedor não muda isso.
Como o imóvel já tinha sido vendido e pago, ele não deveria ser tratado como bem livre da herança, ponto que precisa ser apontado no inventário.
E se os herdeiros pedirem dinheiro para assinar?
O preço já foi pago ao vendedor, e os herdeiros recebem a herança com essa obrigação. Não há dever de pagar de novo.
Se eles se recusam, o caminho é a adjudicação no cartório ou na Justiça.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
