Adjudicação Compulsória
Construtora faliu e não passou escritura: como conseguir o registro do imóvel
Se a construtora faliu e não passou escritura, o imóvel quitado não se perde por isso. Quem passa a responder pela empresa é o administrador judicial nomeado no processo de falência, e é dele que se pede a escritura. Se ele não assina, a adjudicação compulsória substitui a assinatura, no Registro de Imóveis ou na Justiça. O caminho exato depende de três coisas: a empresa faliu mesmo ou só parou, a obra foi entregue e o prédio tinha patrimônio de afetação?
- Falência, recuperação judicial e empresa apenas fechada levam a pedidos diferentes.
- Na falência, quem assina pela construtora é o administrador judicial, com autorização do juízo da falência.
- Com patrimônio de afetação, o terreno e as unidades ficam separados da massa falida.
- Hipoteca da construtora com o banco não vale contra quem comprou a unidade (Súmula 308 do STJ).
Primeiro passo: descobrir o que aconteceu com a construtora
Antes de qualquer pedido, é preciso saber a situação jurídica real da empresa. "A construtora faliu" é o que o comprador ouve, mas muitas vezes ela está em recuperação judicial ou apenas fechou as portas sem processo nenhum.
Cada situação muda quem assina a escritura e contra quem o pedido corre.
| Situação | Quem responde pela empresa | O que o comprador pede |
|---|---|---|
| Falência decretada | Administrador judicial, sob o juízo da falência | Escritura outorgada pela massa falida ou adjudicação contra ela |
| Recuperação judicial | Os próprios administradores da empresa, que continua ativa | Escritura direta ou adjudicação contra a construtora |
| Empresa fechada sem processo | Sócios ou liquidante, conforme o registro na Junta Comercial | Notificação da empresa e adjudicação, com edital se ela não for encontrada |
| Obra não concluída | Comissão de representantes dos compradores, se houver afetação | Assembleia para decidir a continuação da obra |
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A consulta ao processo é pública: o nome da empresa no site do Tribunal de Justiça de São Paulo mostra se há falência ou recuperação, em qual vara e quem é o administrador judicial. A ficha da empresa na Junta Comercial mostra se ela foi dissolvida e quem eram os sócios.
O imóvel entra na massa falida?
O imóvel quitado e prometido a você não deve ser tratado como um bem livre da construtora para pagar credores. A Lei de Falências (Lei 11.101/2005) manda aplicar à promessa de compra e venda de imóveis a legislação própria (art. 119, VI), e essa legislação dá ao comprador quitado o direito de exigir a escritura.
A proteção é ainda maior quando a incorporação tinha patrimônio de afetação, um regime em que o terreno e a obra ficam separados do restante do patrimônio da construtora, só para concluir aquele prédio e entregar as unidades.
A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Lei 4.591/1964, art. 31-A, caput
Em linguagem simples: quando o prédio foi feito com afetação, o terreno e as unidades formam um caixa separado, cuja finalidade é terminar a obra e entregar os apartamentos. O artigo 31-F da mesma lei diz que a falência da construtora não atinge esse patrimônio.
Para saber se o seu prédio tinha afetação, olhe a matrícula do terreno ou da sua unidade: o termo de afetação costuma estar averbado ali.
Falência da construtora não apaga o seu contrato. Muda apenas quem assina por ela.
Como conseguir a escritura com a construtora falida
Com a unidade quitada e entregue, o caminho é obter a assinatura da massa falida ou substituí-la pela adjudicação compulsória. As faixas abaixo são estimativas para casos sem disputa.
Levantar o processo e a matrícula
Identificar a vara da falência, o administrador judicial e a situação da matrícula: unidade individualizada, afetação averbada, hipoteca do banco.
De 1 a 3 semanasOrganizar a prova da quitação
Contrato, recibos, boletos, termo de quitação e termo de entrega das chaves.
De 2 a 4 semanasPedir a escritura ao administrador judicial
Requerimento com a prova da quitação. O administrador, se reconhece o pagamento, pede ao juízo da falência autorização para assinar.
De 1 a 4 mesesAdjudicação compulsória, se não houver assinatura
Pedido no Registro de Imóveis, com ata notarial, ou ação judicial contra a massa falida quando há impugnação ou matrícula sem individualização.
De 6 a 18 meses no cartórioCancelamento da hipoteca e registro
Pedido para que a hipoteca da construtora com o banco seja declarada ineficaz e cancelada, e registro da unidade no seu nome.
Algumas semanas após o título
Quando o vendedor é pessoa física que se recusa a assinar ou desapareceu, o raciocínio é parecido, mas sem processo de falência; veja o guia sobre vendedor que não quer passar escritura.
A hipoteca do banco na matrícula do prédio
É comum a construtora ter hipotecado o terreno ao banco que financiou a obra e não ter pago. Quando a falência chega, a hipoteca continua registrada sobre as unidades.
A Súmula 308 do STJ resolve a questão para o comprador: a hipoteca feita entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante quem adquiriu o imóvel.
Na prática, o banco nem sempre libera a unidade por conta própria. O cancelamento costuma ser pedido junto com a adjudicação ou em ação própria, com a prova de que você pagou a unidade. Se a hipoteca é de um financiamento seu, já quitado, o caso é outro e se resolve com o termo de quitação.
E se quem quebrou foi a loteadora?
Em loteamento, a lei é outra: a Lei 6.766/1979. Se o loteamento foi registrado, o contrato quitado vale como título para registrar o lote no seu nome, sem depender de nova assinatura da loteadora.
Se o loteamento é irregular, a Prefeitura pode regularizá-lo, e o caso exige análise do registro e da situação urbanística.
Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.
Lei 6.766/1979, art. 26, § 6º
Traduzindo: em loteamento registrado, o seu contrato com a prova de que pagou tudo já basta para o cartório registrar o lote em seu nome. A falência ou o fechamento da loteadora não impede o registro.
Erros que custam caro a quem comprou de construtora falida
O erro
- Habilitar o valor pago como crédito comum na falência
- Esperar o processo de falência terminar
- Ignorar a hipoteca do banco na matrícula
- Tratar recuperação judicial como se fosse falência
O que fazer
- Pedir a escritura ou a adjudicação da unidade quitada
- Agir com o processo em andamento
- Pedir o cancelamento com base na Súmula 308 do STJ
- Exigir a escritura da própria construtora, que segue ativa
Se quem morreu foi o dono que vendeu o imóvel, e não a empresa que quebrou, o caminho passa pelo espólio; veja o guia sobre vendedor que morreu antes de passar a escritura.
- Massa falida
- O conjunto de bens e dívidas da empresa depois da decretação da falência.
- Administrador judicial
- Profissional nomeado pelo juiz para administrar a massa falida e representá-la.
- Patrimônio de afetação
- Regime que separa o terreno e a obra de uma incorporação do resto do patrimônio da construtora.
- Adjudicação compulsória
- Pedido para que o imóvel quitado seja registrado no nome do comprador quando o vendedor não assina a escritura.
Perguntas frequentes
Comprei na planta e a construtora faliu. Perco o imóvel?
Com o preço quitado, não é isso que a lei prevê. Você pode exigir a escritura da massa falida ou pedir a adjudicação compulsória.
Se a obra não terminou, a decisão sobre continuar passa pela assembleia dos compradores quando há patrimônio de afetação.
Preciso me habilitar na falência para conseguir a escritura?
Não para a unidade quitada. A habilitação serve para cobrar créditos em dinheiro.
Quem pagou o imóvel pede a escritura ou a adjudicação, que é outra via.
Quem assina a escritura se a construtora faliu?
O administrador judicial, em nome da massa falida, normalmente com autorização do juiz da falência. Se ele não assina, a adjudicação compulsória substitui a assinatura.
O banco pode tomar o meu apartamento pela hipoteca da construtora?
A Súmula 308 do STJ diz que a hipoteca entre a construtora e o banco não tem eficácia perante quem comprou a unidade. Ainda assim, é preciso pedir o cancelamento para a matrícula ficar limpa.
Quanto tempo leva para conseguir a escritura de construtora falida?
Em cartório, a adjudicação costuma levar de 6 a 18 meses. Na Justiça, de 1 a 3 anos.
O prazo depende da colaboração do administrador judicial, da matrícula e de haver ou não impugnação.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
