“Quitei o financiamento há anos e a hipoteca continua na matrícula.”
O banco não cancela por conta própria. É preciso levar ao cartório a autorização de cancelamento, e muita gente só descobre isso na hora de vender.
Matrícula do Imóvel
Baixa de hipoteca em São Paulo
A dívida acabou, mas a matrícula continua dizendo que o imóvel está hipotecado. Com esse registro, o comprador recua e o banco não financia. A baixa de hipoteca cancela o ônus no Cartório de Registro de Imóveis, com o documento do credor ou, se ele não colabora, por ordem judicial.
- Averbação no Registro de Imóveis
- Com quitação ou por ordem judicial
- Hipoteca de construtora tem súmula do STJ
Resposta direta
O que é a baixa de hipoteca
Baixa de hipoteca é a averbação, na matrícula, do cancelamento da hipoteca que pesava sobre o imóvel. Pagar a dívida não apaga o registro sozinho: enquanto o cancelamento não é averbado no Registro de Imóveis, o imóvel aparece como dado em garantia para qualquer pessoa que peça a certidão.
O artigo 251 da Lei 6.015/1973 admite o cancelamento de hipoteca de três formas: com autorização ou quitação do credor, por decisão em procedimento do qual o credor participou, ou conforme as regras das cédulas hipotecárias. Quando a hipoteca foi feita pela construtora com o banco que financiou a obra, vale a Súmula 308 do STJ: ela não tem eficácia contra quem comprou a unidade. Se o que trava a venda é uma constrição judicial, o serviço é outro, a baixa de penhora na matrícula em São Paulo.
- Base legal
- Art. 251 da Lei 6.015/1973 e arts. 1.499 e 1.500 do Código Civil
- Onde corre
- Registro de Imóveis. Na recusa do credor, na Justiça
- Prazo comum com a quitação
- De 2 a 6 semanas
- Validade máxima da hipoteca
- 30 anos da data do contrato (art. 1.485 do Código Civil)
A sua situação
Situações em que a baixa de hipoteca precisa de ajuda
Quando o banco entrega o documento certo, a baixa é simples. O problema começa quando o credor some, muda de nome ou não tem nada a ver com a sua dívida.
“Paguei o apartamento inteiro e ele está hipotecado por dívida da construtora.”
A construtora deu o prédio em garantia do financiamento da obra e não pagou o banco. A Súmula 308 do STJ protege o comprador da unidade.
“O banco que financiou meu imóvel não existe mais.”
Instituição liquidada, vendida ou incorporada deixa um sucessor. É dele que se exige a quitação, e é preciso descobrir quem ficou com a carteira.
“Tem uma hipoteca antiga, de mais de 30 anos, no registro.”
O Código Civil limita a hipoteca a 30 anos da data do contrato. Passado o prazo sem novo título, é possível pedir o cancelamento por perempção.
“Perdi o termo de quitação e o banco diz que não acha o contrato.”
Sem o documento, o cartório não cancela. Se o credor não emite a segunda via, a prova do pagamento é levada ao juiz.
“Herdei o imóvel e a matrícula traz hipoteca em favor de uma pessoa já falecida.”
Credor pessoa física morto exige localizar os herdeiros para a quitação ou propor ação com citação de quem for encontrado.
O que está em jogo
O que muda quando a hipoteca sai da matrícula
Hipoteca paga e não cancelada é um ônus que só existe no papel, mas é no papel que o comprador e o banco olham.
Com a hipoteca na matrícula
- O banco do comprador nega o financiamento por causa do ônus
- O comprador à vista exige abatimento ou desiste
- O imóvel não é aceito como garantia de um novo crédito
- Na hipoteca de construtora, o banco credor pode levar a unidade a leilão
- Quanto mais o tempo passa, mais difícil fica achar o credor e os comprovantes
Com a baixa averbada
- Matrícula livre de ônus, aceita em qualquer financiamento
- Venda pelo valor de mercado, sem condição pendente no contrato
- Imóvel disponível para garantir crédito com juros menores
- Risco de execução da dívida da construtora afastado da sua unidade
- Documentação pronta para venda, doação ou inventário
Como funciona
Como é feita a baixa de hipoteca, etapa por etapa
O caminho começa sempre pelo cartório. A Justiça só entra quando o credor não entrega o documento ou quando a hipoteca nunca foi sua.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas. No cartório dependem da qualidade do documento do credor. Na Justiça dependem da vara e da localização dos réus. Nenhum advogado pode prometer data de conclusão.
Leitura da matrícula
O advogado identifica quem é o credor, de quando é a hipoteca, qual dívida ela assegura e se foi emitida cédula hipotecária. Isso define qual das três formas do artigo 251 se aplica.
Primeiros diasLocalização do credor ou do sucessor
Banco incorporado, companhia de habitação extinta, construtora falida, credor falecido: o escritório rastreia quem responde hoje pelo crédito e quem pode assinar a quitação.
De 1 a 4 semanasPedido formal da quitação
O credor é notificado a entregar o termo de quitação com autorização de cancelamento, assinado por representante com poderes e com firma reconhecida. A notificação também prova a recusa, se houver.
De 2 a 6 semanasAverbação no Registro de Imóveis
Com o documento correto, o requerimento é protocolado no cartório. O oficial confere a representação do credor e averba o cancelamento.
De 2 a 4 semanasAção judicial, se o credor não colabora
Sem quitação, o caso vai ao juiz: ação para obrigar o credor a liberar o imóvel ou para declarar a hipoteca extinta ou ineficaz. O credor é citado, por edital se não for encontrado.
De 8 a 24 mesesMandado de cancelamento
A sentença definitiva gera o mandado que o cartório cumpre, averbando a baixa. Em casos urgentes, o advogado avalia o pedido de liminar para impedir o leilão da unidade.
De 2 a 6 semanas após a decisão definitiva
Compare antes de decidir
Qual caminho de cancelamento de hipoteca serve para o seu caso
A origem da hipoteca decide o caminho. Identifique a sua situação na primeira coluna.
| Situação | Caminho | O que é preciso provar ou apresentar |
|---|---|---|
| Dívida quitada e credor localizado | Averbação direta no cartório | Termo de quitação com autorização de cancelamento, assinado pelo credor ou sucessor |
| Dívida quitada e credor que se recusa ou demora | Notificação e ação judicial | Comprovantes de pagamento e prova do pedido não atendido |
| Hipoteca da construtora sobre unidade vendida | Liberação pelo banco ou ação com base na Súmula 308 do STJ | Contrato de compra da unidade e, se houver, prova do pagamento do preço |
| Credor extinto, falecido ou desconhecido | Busca do sucessor ou ação com citação por edital | Prova do pagamento ou da extinção da dívida por outro motivo |
| Hipoteca com mais de 30 anos do contrato | Pedido de cancelamento por perempção | Data do contrato e ausência de novo título e novo registro |
| Hipoteca com cédula hipotecária emitida | Regras próprias da cédula | A cédula quitada ou a autorização de quem a detém |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
A hipoteca tem mais de 30 anos?O cancelamento por perempção pode ser aceito no próprio cartório ou depender de decisão judicial, conforme o caso. O artigo guia sobre hipoteca de imóvel quitado detalha as hipóteses.
O que diz a lei
O artigo de lei que regula o cancelamento de hipoteca
O cancelamento de hipoteca só pode ser feito: I - à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular;
Lei 6.015/1973, art. 251, I
Em português claro
O cartório não cancela a hipoteca só porque você diz que pagou, nem com boletos e recibos. A lei exige a quitação outorgada pelo credor ou por quem o sucedeu, em documento público ou particular. Por isso o ponto central de quase todo caso é conseguir esse documento na forma que o oficial aceita.
Os incisos seguintes abrem as outras duas portas: o cancelamento em razão de procedimento administrativo ou judicial em que o credor foi intimado, e o cancelamento conforme a legislação das cédulas hipotecárias. O Código Civil completa: a hipoteca se extingue com a dívida (art. 1.499), mas só sai do registro com a averbação do cancelamento (art. 1.500).
Documentos
Documentos para a baixa de hipoteca
Mande a matrícula e o que tiver do pagamento. A análise mostra se o caso se resolve no cartório ou se vai precisar do juiz.
- Certidão atualizada da matrícula, com o registro da hipoteca
- Termo de quitação ou autorização de cancelamento emitido pelo credor, se houver
- Procuração ou atos societários que provem os poderes de quem assinou pelo credor
- Contrato de financiamento ou escritura em que a hipoteca foi constituída
- Comprovantes de pagamento das parcelas ou declaração de quitação do saldo
- Contrato de compra e venda da unidade, no caso de hipoteca da construtora
- Documento de identidade, CPF e certidão de casamento dos proprietários
- Cédula hipotecária, se tiver sido emitida
Vai vender em seguida?Aproveite a análise da matrícula para conferir se a área e a construção estão corretas. Divergência de metragem é resolvida pela retificação de área.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o dono adiar a baixa de hipoteca, e a resposta para cada dúvida
“Já paguei o imóvel. Não vou pagar de novo para tirar um carimbo.”
A baixa tem custo próprio, formado por emolumentos do cartório, tabelados por lei estadual, e honorários, que são estimados por escrito antes de você decidir. Sem ela, o imóvel quitado continua sendo, para o mercado, um imóvel onerado, e perde valor na venda.
“Processar banco demora uma vida.”
Na maior parte dos casos não há processo: com o termo correto, a averbação sai em 2 a 6 semanas. Quando a ação é necessária, o prazo comum fica entre 8 e 24 meses.
Esperar não encurta nada, só afasta os comprovantes e as pessoas que podem assinar.
“A dívida é da construtora. Tenho medo de perder meu apartamento.”
A Súmula 308 do STJ diz que a hipoteca firmada entre a construtora e o banco, antes ou depois da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante quem adquiriu o imóvel. O que não se deve fazer é esperar o leilão ser marcado para agir.
“Não tenho mais nenhum comprovante. Será que tenho direito?”
A prova pode vir de outros lugares: extratos, declaração de imposto de renda, registros do próprio credor, que o juiz pode mandar exibir. E há casos em que o pagamento nem precisa ser provado, como na hipoteca com mais de 30 anos e na hipoteca da construtora.
Erros que custam caro
Erros que impedem a baixa de hipoteca no cartório
O oficial só cancela com o documento exato. Estes são os motivos mais comuns de devolução.
- Levar boleto ou recibo no lugar da quitaçãoComprovante de pagamento não cancela hipoteca no cartório. A lei exige autorização ou quitação do credor, ou ordem judicial.
- Termo assinado por quem não prova poderesO cartório confere se quem assinou pelo banco tinha procuração ou cargo para isso. Sem a prova da representação, o termo é devolvido.
- Cobrar o credor erradoBancos foram vendidos, liquidados e incorporados. Pedir a quitação a quem não sucedeu o crédito faz perder meses. A cadeia de sucessão precisa ser levantada antes.
- Confundir hipoteca com alienação fiduciáriaSão garantias diferentes, com regras e prazos diferentes para a liberação. O registro na matrícula diz qual é a sua, e o pedido precisa seguir a regra certa.
- Esperar a venda para descobrir o ônusQuem pede a certidão só na hora de assinar o contrato encontra a hipoteca com o comprador na mesa. A matrícula deve ser conferida antes de anunciar.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Hipoteca é crédito e registro ao mesmo tempo. A formação do advogado em Direito e em Economia, com pós-graduação em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, cobre as duas pontas: a origem da dívida e a exigência do cartório para cancelar o ônus.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
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Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado já indica se a baixa sai no cartório ou se depende do juiz.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre cancelamento de hipoteca
Como pedir o cancelamento de uma hipoteca?
Com um requerimento ao Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado, acompanhado do termo de quitação ou da autorização de cancelamento assinada pelo credor ou sucessor. O oficial confere o documento e averba a baixa.
Sem o documento do credor, o cancelamento depende de decisão judicial.
O banco é obrigado a dar a baixa da hipoteca?
O banco é obrigado a fornecer a quitação quando a dívida é paga. Levar o documento ao cartório e pagar a averbação cabe, em regra, ao dono do imóvel.
Se o credor se recusa ou não responde, a liberação pode ser exigida na Justiça.
Quanto tempo demora a baixa de hipoteca?
Com o termo de quitação correto, o prazo comum no cartório fica entre 2 e 6 semanas. Quando é preciso localizar o sucessor do credor ou propor ação, o prazo passa a depender dessas etapas e costuma ficar entre 8 e 24 meses.
São estimativas, não promessas.
Hipoteca antiga que ainda grava o imóvel: o que fazer?
Primeiro, conferir a data do contrato. O artigo 1.485 do Código Civil limita a hipoteca a 30 anos, e depois disso ela só subsiste com novo título e novo registro.
Se o prazo passou, pede-se o cancelamento por perempção. Se não passou, busca-se a quitação com o credor ou o sucessor.
Comprei da construtora e o apartamento tem hipoteca do banco. Posso perder o imóvel?
A Súmula 308 do STJ afasta a eficácia dessa hipoteca perante o adquirente da unidade. Na prática, o banco pode liberar a unidade a pedido ou o comprador obtém o cancelamento em ação judicial.
É importante agir antes de qualquer leilão.
Quanto custa dar baixa na hipoteca?
No cartório, o custo é o dos emolumentos da averbação, tabelados pelo Estado de São Paulo, mais reconhecimento de firma e certidões. Com atuação do advogado, somam-se os honorários, e, se houver ação, as custas judiciais.
A estimativa de cada item é apresentada na análise do caso.
Hipoteca e alienação fiduciária são a mesma coisa?
Não. Na hipoteca o imóvel continua no nome do devedor e é dado em garantia.
Na alienação fiduciária, a propriedade fica com o credor até a quitação. Cada uma tem regra própria de liberação, e a matrícula informa qual das duas foi registrada.
Precisa de advogado para a baixa de hipoteca?
Com o termo de quitação em ordem, o próprio dono pode requerer a averbação. O advogado é necessário quando o credor não entrega o documento, não existe mais, ou quando a hipoteca é da construtora, porque esses casos exigem notificação e, muitas vezes, ação judicial.
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Atalla Advocacia
A dívida acabou. O registro precisa dizer isso
Envie a matrícula e conte quem é o credor. O advogado Euvaldo Atalla identifica o caminho da baixa de hipoteca no seu caso, o documento que falta e as etapas e os custos de cada uma.