“O processo acabou faz anos e a penhora continua na certidão.”
A dívida foi paga ou a execução foi extinta, mas o cartório nunca recebeu a ordem de cancelamento. A averbação ficou órfã.
Matrícula do Imóvel
Baixa de penhora na matrícula em São Paulo
A venda estava fechada, o comprador pediu a certidão e lá estava: uma penhora averbada, de um processo que já acabou ou que nem é seu. A baixa de penhora na matrícula cancela essa anotação no Registro de Imóveis e devolve ao imóvel a condição de ser vendido, financiado ou dado em garantia.
- Cancelamento por ordem judicial ou documento hábil
- Vale para penhora, arresto e indisponibilidade
- Análise da matrícula antes de qualquer pedido
Resposta direta
O que é a baixa de penhora na matrícula
Baixa de penhora na matrícula é o cancelamento, no Cartório de Registro de Imóveis, da averbação que marca o imóvel como penhorado em um processo. A anotação nasce por ordem do juiz ou por iniciativa do credor e só sai da matrícula com um novo ato: um mandado ou ofício judicial de cancelamento, ou um requerimento com documento que prove que a penhora perdeu o efeito.
A averbação está prevista no artigo 844 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) e o cancelamento segue o artigo 250 da Lei 6.015/1973. Na prática, o processo pode ter terminado há anos, com a dívida paga ou prescrita, e a anotação continuar lá, porque ninguém pediu a baixa. O mesmo vale para uma hipoteca já quitada, que tem caminho próprio na baixa de hipoteca de imóvel quitado.
As penhoras de imóveis feitas pelos juízes chegam ao cartório pelo sistema Penhora Online, do ONR, e a baixa também depende de ordem do juiz enviada ao cartório onde o imóvel está matriculado.
- Base legal
- Art. 844 do Código de Processo Civil e art. 250 da Lei 6.015/1973
- Quem cancela
- O oficial do Registro de Imóveis, à vista de ordem judicial ou documento hábil
- Prazo comum
- De 1 a 4 meses com processo encerrado; mais tempo se a penhora ainda discute a dívida
- Quem pode pedir
- O dono do imóvel, o comprador que adquiriu depois da penhora e o terceiro atingido
A sua situação
Baixa de penhora na matrícula resolve estas situações
A penhora averbada bloqueia o negócio inteiro. Em quase todos estes casos ela já poderia ter saído da matrícula.
“Comprei o imóvel e descobri uma penhora por dívida do antigo dono.”
A anotação é de um processo contra quem vendeu. Você precisa provar que comprou de boa-fé ou que a penhora foi feita depois da sua posse.
“Fiz acordo com o credor e ele não liberou o imóvel.”
Acordo homologado e parcelas pagas, mas o credor não pediu o levantamento da penhora e o juiz não expediu o mandado.
“Aparece uma indisponibilidade da CNIB e eu não devo nada.”
A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens bloqueou o imóvel por ordem de um juízo que pode ser de outro Estado, às vezes por homônimo.
“O banco negou o financiamento do comprador por causa da penhora.”
O banco só libera o crédito com a matrícula limpa. Enquanto a penhora não sai, a venda só acontece à vista e com deságio.
“Penhoraram o imóvel inteiro, mas a dívida era só do meu ex-marido.”
A meação do cônjuge ou do coproprietário não responde pela dívida alheia. A penhora precisa ser reduzida ou cancelada na sua parte.
O que está em jogo
O que muda quando a penhora sai da matrícula
Uma linha na certidão vale uma venda inteira. Enquanto ela existe, o imóvel não tem o preço que teria limpo.
Com a penhora averbada
- O comprador desiste ou oferece bem menos por causa do risco
- Banco nenhum aprova financiamento com penhora na certidão
- O imóvel pode ir a leilão no processo em que foi penhorado
- Quem comprar de você pode ser acusado de fraude à execução
- Inventário e partilha travam enquanto a anotação não é resolvida
Com a matrícula limpa
- Venda pelo valor de mercado, sem deságio de risco
- Financiamento aprovado e escritura registrada sem exigência
- Nenhum leilão pendente sobre o imóvel
- Comprador seguro: a certidão não mostra ônus nem gravame
- Partilha, doação e garantia de empréstimo liberadas
Como funciona
Como funciona a baixa de penhora na matrícula, etapa por etapa
O caminho depende de onde a penhora nasceu e de qual é a sua relação com a dívida. A ordem abaixo é a que evita exigência do cartório.
Sobre os prazosAs faixas valem para penhoras de processos já encerrados. Se a execução ainda corre, o tempo depende da discussão sobre a dívida e da pauta da vara.
Leitura da matrícula e do processo
O advogado pede a certidão de inteiro teor e localiza o processo que gerou a averbação: vara, número, situação atual e se a dívida foi paga, prescrita ou extinta. Aqui se descobre se há mais de uma anotação e se existe indisponibilidade na CNIB.
Primeiros diasEscolha do caminho
Processo extinto: pedido de expedição do mandado de cancelamento nos próprios autos. Dívida ainda em discussão: pedido de substituição ou de levantamento da penhora.
Imóvel comprado antes da penhora ou atingido por dívida alheia: embargos de terceiro.
Na primeira semanaPedido ao juízo
A petição vai à vara em que a penhora foi feita, com a prova do pagamento, do acordo, da extinção ou da compra. Em processo arquivado, o advogado pede o desarquivamento junto.
O credor é ouvido quando a lei exige.
De 30 a 90 dias até a decisãoMandado ou ofício de cancelamento
Com a decisão, o cartório judicial expede o mandado ou o ofício ao Registro de Imóveis. O advogado acompanha a expedição, porque é comum o documento ficar parado ou sair com dados errados da matrícula.
De 1 a 4 semanasAverbação do cancelamento
O documento é protocolado no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. O oficial confere e averba o cancelamento na matrícula.
Você recebe a certidão atualizada, já sem a penhora.
Até 10 dias do protocolo, sem exigência
Compare antes de decidir
Qual é o caminho para cada tipo de penhora
Não existe um pedido único. O documento que cancela a averbação muda conforme a origem da anotação e a sua posição no processo.
| Situação | Onde se pede | O que cancela a averbação |
|---|---|---|
| Processo extinto com dívida paga | Na própria vara da execução | Mandado ou ofício de cancelamento expedido pelo juízo |
| Acordo homologado e cumprido | Na vara em que o acordo foi homologado | Decisão que declara cumprido o acordo e determina o levantamento |
| Penhora por dívida do antigo dono, imóvel comprado antes | Embargos de terceiro na vara da execução | Sentença que desconstitui a penhora sobre o bem |
| Penhora sobre a parte do cônjuge ou coproprietário | Na vara da execução | Decisão que limita a penhora à parte do devedor |
| Indisponibilidade pela CNIB | No juízo ou órgão que decretou o bloqueio | Ordem de cancelamento enviada à Central de Indisponibilidade |
| Penhora de processo que prescreveu | Na vara da execução | Decisão que reconhece a prescrição e extingue a execução |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
A matrícula tem outros ônus além da penhora?Cláusula de inalienabilidade, hipoteca antiga e área divergente têm cada uma o seu caminho. O advogado para corrigir matrícula de imóvel cuida de todos de uma vez, para a certidão sair limpa de verdade.
O que diz a lei
O artigo de lei que leva a penhora para a matrícula
Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente providenciar a averbação do arresto ou da penhora no registro competente, mediante apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial.
Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 844
Em português claro
O credor pode levar a penhora à matrícula sozinho, com uma cópia do termo, sem mandado do juiz. A partir daí a lei presume que qualquer comprador sabia da penhora. É por isso que uma anotação esquecida pesa tanto: ela avisa ao mundo que o imóvel responde por uma dívida, mesmo que a dívida já tenha sido paga.
Para sair, o caminho é o inverso e mais exigente. O artigo 250 da Lei 6.015/1973 só admite o cancelamento por decisão judicial, por pedido de todas as partes do ato ou por requerimento com documento hábil. Na prática, quase sempre é preciso voltar ao processo e obter a ordem.
Documentos
Documentos da baixa de penhora na matrícula
Comece pelo que você tem. A certidão da matrícula e o número do processo já permitem dizer qual é o caminho.
- Certidão de inteiro teor da matrícula, atualizada, com todas as averbações
- Número do processo, vara e comarca em que a penhora foi feita, se souber
- Comprovante de pagamento da dívida, termo de acordo ou sentença de extinção, quando houver
- Contrato ou escritura de compra do imóvel, com a data, se a penhora for de dívida do antigo dono
- Comprovantes de posse anteriores à penhora: IPTU, contas, recibos
- Documento de identidade, CPF e certidão de casamento
- Certidão de óbito e inventário, se o devedor ou o dono do imóvel faleceu
Não sabe de que processo é a penhora?A averbação na matrícula traz o número e a vara. Com isso o advogado consulta o andamento no Tribunal de Justiça de São Paulo e descobre se o processo está ativo, arquivado ou extinto.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz muita gente conviver com a penhora, e a resposta para cada dúvida
“Já paguei a dívida. Por que vou gastar de novo para tirar a anotação?”
Porque o pagamento não cancela a averbação sozinho. O cartório só retira a penhora com ordem do juízo ou documento hábil.
O custo é o de um pedido nos autos, as custas de desarquivamento quando houver e os emolumentos da averbação. Parado, o imóvel continua marcado e valendo menos do que vale.
“Processo demora anos. Isso vai levar o mesmo tempo.”
Pedir o cancelamento de penhora de processo extinto é um incidente simples, não uma ação nova. O prazo comum fica entre 1 e 4 meses, contando a expedição do mandado e a averbação no cartório.
O que alonga é penhora de dívida ainda em discussão.
“Se eu mexer nisso, o credor pode lembrar da dívida e cobrar de novo.”
Dívida paga ou prescrita não volta porque você pediu a baixa. Se a execução foi extinta, não há o que reabrir.
Se ela ainda corre, o pedido de levantamento é feito com a prova do pagamento e o credor é ouvido. O pedido não cria dívida nova nem reabre discussão encerrada.
“A dívida nem é minha. Será que tenho direito de tirar a penhora?”
Tem. Quem comprou o imóvel antes da penhora, quem tem a posse anterior e o cônjuge ou coproprietário que não deve podem usar embargos de terceiro, previstos no artigo 674 do Código de Processo Civil.
A chave é a data: compra ou posse anteriores à averbação pesam a seu favor.
Erros que custam caro
Erros que atrasam a baixa de penhora na matrícula
Cada um destes erros custa meses. Todos se evitam com a leitura correta da matrícula e do processo antes do primeiro pedido.
- Pedir a baixa direto no cartório sem ordem judicialO oficial recusa e emite nota devolutiva. Penhora só cai com mandado, ofício ou documento que a lei aceita como hábil. O pedido certo começa no juízo.
- Ignorar uma segunda penhora ou a indisponibilidade da CNIBCancelar uma anotação e descobrir outra na hora da escritura. A certidão de inteiro teor e a consulta à Central de Indisponibilidade precisam vir antes de qualquer pedido.
- Perder o prazo dos embargos de terceiroQuem não é parte no processo pode embargar até 5 dias depois da arrematação ou adjudicação, sempre antes da assinatura da carta, conforme o artigo 675 do Código de Processo Civil. Depois disso, a discussão fica muito mais difícil.
- Vender o imóvel com a penhora na matrículaA venda pode ser considerada fraude à execução, e o comprador perde o imóvel para o credor. A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça liga essa fraude ao registro da penhora. Primeiro a baixa, depois a venda.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
A baixa de penhora exige ler a matrícula com olho de registrador e o processo com olho de advogado. A pós-graduação em Direito Notarial e Registral e os 28 anos de prática de Euvaldo Atalla servem exatamente para esse encontro entre o cartório e a vara.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise da penhora que trava o seu imóvel
Com estes dados o advogado identifica o processo, confere a situação da dívida e diz qual caminho cancela a averbação.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre baixa de penhora na matrícula
Quanto tempo demora a baixa de penhora na matrícula?
Com o processo já extinto e a dívida paga, o prazo comum fica entre 1 e 4 meses, somando o pedido ao juízo, a expedição do mandado e a averbação no Registro de Imóveis. Penhora de dívida ainda em discussão, embargos de terceiro e indisponibilidade de outro Estado levam mais tempo.
Imóvel com penhora na matrícula pode ser vendido?
Pode, mas é um risco para os dois lados. A venda não cancela a penhora, o comprador leva o imóvel com o ônus e pode perdê-lo em leilão, e o negócio pode ser tratado como fraude à execução.
O caminho seguro é cancelar a averbação antes de assinar a escritura.
Como dar baixa em penhora de processo que já acabou?
O advogado pede, nos próprios autos, a expedição do mandado de cancelamento, juntando a prova da extinção ou do pagamento. Se o processo está arquivado, pede o desarquivamento junto.
Com o mandado, o cartório averba o cancelamento.
Comprei um imóvel com penhora de dívida do antigo dono. O que faço?
Se a compra ou a posse são anteriores à averbação da penhora, cabem embargos de terceiro para desconstituir a penhora sobre o imóvel. Se a compra foi depois, a discussão é outra e passa pela boa-fé e pela quitação da dívida.
Em qualquer caso, a data na matrícula decide.
Quem paga a baixa da penhora no cartório?
Os emolumentos da averbação do cancelamento seguem a tabela do Estado de São Paulo e, em regra, são pagos por quem pede o ato. Quando o credor deu causa à demora, é possível pedir no processo que ele arque com esse custo.
As custas de desarquivamento, quando existem, também entram na conta.
Como tirar uma indisponibilidade da CNIB?
A indisponibilidade só é cancelada pelo juízo ou órgão que a decretou. O advogado identifica a origem pelo código da ordem, pede o cancelamento naquele juízo (comprovando pagamento, acordo, homonímia ou extinção) e acompanha a comunicação à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens.
Precisa de advogado para a baixa de penhora na matrícula?
Sim. O cancelamento quase sempre depende de pedido em processo judicial, e petição em juízo exige advogado.
Nos casos raros em que o cartório aceita um documento hábil sem ordem judicial, o advogado é quem monta esse documento para passar na análise do oficial.
A penhora prescreve e cai sozinha?
Não. A averbação não tem prazo de validade e não some com o tempo.
O que pode prescrever é a dívida ou a própria execução, e isso precisa ser reconhecido pelo juiz para gerar o cancelamento da penhora na matrícula.
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Atalla Advocacia
A dívida acabou. A penhora não precisa continuar
Mande a certidão da matrícula e o que souber do processo. O advogado Euvaldo Atalla identifica a origem da penhora, diz qual pedido a cancela e acompanha até a certidão sair limpa.