Matrícula do Imóvel
Hipoteca de imóvel quitado na matrícula: como dar baixa no cartório
A hipoteca de imóvel quitado só sai da matrícula quando alguém pede o cancelamento no Cartório de Registro de Imóveis. Pagar a última parcela extingue a dívida, mas não apaga o registro: é preciso levar ao cartório o termo de quitação do credor e pedir a averbação da baixa. Sem isso, o imóvel continua aparecendo como garantia de um empréstimo que já acabou.
- Quitar a dívida extingue a hipoteca, mas o registro só some com a averbação do cancelamento.
- O documento-chave é o termo de quitação do credor ou do banco que o sucedeu.
- Banco extinto, credor falecido ou construtora fechada mudam o caminho, não o direito.
- Hipoteca de construtora com o banco da obra não vale contra quem comprou a unidade (Súmula 308 do STJ).
Por que a hipoteca continua na matrícula depois que você pagou
A hipoteca continua na matrícula porque o cartório não sabe que você pagou. O banco recebe as parcelas, mas não tem obrigação de ir ao Registro de Imóveis por conta própria.
A baixa depende de um pedido, com a prova da quitação.
Muita gente só descobre o problema anos depois, ao tentar vender ou dar o imóvel em garantia. O comprador pede a certidão de matrícula e encontra um registro de hipoteca de um financiamento quitado há 10, 20 ou 30 anos. A negociação para até a baixa sair.
Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.500
O artigo anterior, o 1.499, diz que a hipoteca acaba com o fim da dívida. Este diz o que falta para o mundo saber disso: a averbação do cancelamento na matrícula, com a prova correspondente.
Em termos práticos: a dívida morreu no dia em que você pagou. O registro só morre no dia em que o cartório anota o cancelamento.
Quitar é com o banco. Dar baixa é com o cartório. São dois passos, e só o segundo limpa a matrícula.
Como dar baixa no cartório quando o banco colabora
Quando o banco ainda existe e reconhece o pagamento, a baixa é simples: basta pedir o termo de quitação e levar ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. O artigo 251 da Lei 6.015/1973 admite o cancelamento à vista da quitação do credor ou do seu sucessor.
Pedir a certidão de matrícula
Confirme o número do registro da hipoteca, o nome do credor e se há mais de um ônus. Às vezes existem duas hipotecas, de financiamentos diferentes.
De 1 a 5 diasSolicitar o termo de quitação ao credor
Peça por escrito, com o número do contrato. O documento precisa identificar o imóvel, o registro da hipoteca e autorizar o cancelamento.
De 1 a 6 semanas, conforme o bancoProtocolar no Registro de Imóveis
Leve o termo com firma reconhecida, se for particular, e o requerimento de averbação do cancelamento.
No dia do protocoloAverbação do cancelamento
O oficial confere o documento e averba a baixa. Se faltar algo, emite nota de exigência.
De 2 a 4 semanas
Quando o credor sumiu, mudou de nome ou morreu
Quando o credor não existe mais com aquele nome, a quitação deve ser dada por quem o sucedeu. Bancos foram incorporados e créditos foram cedidos várias vezes ao longo das décadas, e o primeiro trabalho é descobrir quem responde hoje pelo contrato.
| Situação | Quem dá a quitação | Caminho provável |
|---|---|---|
| Banco ativo | O próprio banco | Termo de quitação e averbação no cartório |
| Banco incorporado por outro | O banco sucessor, como o Banco do Brasil para a antiga Nossa Caixa | Pedido ao sucessor com o número do contrato antigo |
| Crédito cedido a terceiro | Quem comprou o crédito | Rastrear a cessão e pedir o termo ao cessionário |
| Credor pessoa física falecido | O espólio ou os herdeiros | Quitação assinada pelo inventariante ou pelos herdeiros |
| Credor que se recusa ou não é encontrado | O juiz, no lugar do credor | Ação judicial e mandado de cancelamento |
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Hipoteca da construtora em apartamento que você quitou
A hipoteca que a construtora deu ao banco para financiar a obra não pode ser usada contra quem comprou e pagou a unidade. É o que diz a Súmula 308 do STJ, muito aplicada em São Paulo em prédios cuja construtora deixou dívida com o agente financeiro.
O comprador continua precisando da baixa na matrícula para vender ou financiar. Se o banco não libera a unidade de forma voluntária, a ação pede ao juiz que declare a hipoteca ineficaz e mande cancelar o registro. Quando a construtora faliu antes de outorgar a escritura, o problema é maior e envolve também a transferência do imóvel.
Hipoteca com mais de 30 anos
A hipoteca tem prazo máximo de 30 anos contados do contrato, segundo o artigo 1.485 do Código Civil. Passado esse prazo sem novo título e novo registro, ocorre a perempção: a hipoteca perde a força.
Mesmo assim, ela continua visível na matrícula até que o cancelamento seja pedido e averbado.
Como os cartórios variam na forma de aceitar a perempção, o pedido costuma ser instruído com o contrato e a matrícula que mostram as datas. Hipoteca antiga também aparece junto com outras pendências típicas de imóvel antigo, como metragem da matrícula diferente do terreno.
O que fazer agora
Hipoteca ainda registrada
- Comprador desconfia e trava a negociação
- Banco não aceita o imóvel como garantia de novo crédito
- Escritura de venda registra o ônus antigo
- Herdeiros recebem o problema no inventário
Hipoteca cancelada na matrícula
- Matrícula limpa na certidão de ônus
- Imóvel livre para novo financiamento
- Venda sem pendência na escritura
- Patrimônio pronto para herança ou doação
Se a matrícula também tiver outro tipo de restrição, como a vinda de doação ou herança, veja quando um imóvel com cláusula de inalienabilidade pode ser vendido.
- Hipoteca
- Garantia em que o imóvel fica vinculado ao pagamento de uma dívida, sem sair da posse do dono.
- Termo de quitação
- Documento do credor declarando que a dívida foi paga e autorizando o cancelamento da hipoteca.
- Averbação
- Anotação feita na matrícula para registrar uma mudança, como o cancelamento de uma hipoteca.
- Perempção
- Perda da força da hipoteca depois de 30 anos do contrato sem renovação por novo registro.
Perguntas frequentes
Quitei o financiamento. A hipoteca sai sozinha da matrícula?
Não. A dívida acaba com o pagamento, mas o registro só sai com a averbação do cancelamento no Registro de Imóveis.
Você precisa pedir o termo de quitação ao credor e levar ao cartório.
Quanto tempo leva para dar baixa na hipoteca no cartório?
Com o termo de quitação em mãos, a averbação costuma levar de 2 a 4 semanas. Se o banco demora a emitir o termo ou o credor não existe mais, o prazo depende da localização do sucessor ou de ação judicial.
O banco que me financiou não existe mais. E agora?
A quitação deve ser dada pelo banco que o incorporou ou por quem comprou o crédito. Se não for possível identificar ou obter a quitação, o cancelamento pode ser pedido ao juiz.
Posso vender o imóvel com hipoteca de financiamento já pago?
A hipoteca não impede a escritura, mas quase todo comprador exige a baixa antes, e o banco do comprador não financia imóvel com ônus registrado. Na prática, a venda espera o cancelamento.
Hipoteca e alienação fiduciária têm a mesma baixa?
Não. Na alienação fiduciária, o banco é o dono até a quitação e emite o termo para cancelar a propriedade fiduciária.
Na hipoteca, o imóvel sempre foi seu e a baixa cancela apenas a garantia.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
