“Quitei o apartamento, moro nele há anos e a construtora faliu sem passar a escritura.”
Unidade entregue, condomínio instalado e a matrícula ainda no nome da incorporadora falida. O caso clássico da adjudicação contra a massa.
Adjudicação Compulsória
Escritura de construtora falida em São Paulo
Você pagou o apartamento, recebeu as chaves e a construtora quebrou antes de assinar a escritura. A escritura de construtora falida sai pela adjudicação compulsória contra a massa falida, no cartório ou na Justiça. O seu imóvel quitado não vira ativo da falência.
- Cabe contra a massa falida
- Patrimônio de afetação protege as unidades
- Hipoteca do banco não atinge o comprador
Resposta direta
O que é a escritura de construtora falida
Escritura de construtora falida é o registro, no nome do comprador, da unidade quitada que a incorporadora não escriturou antes de ter a falência decretada. Como a empresa deixa de existir para negócios, a assinatura passa a depender do administrador judicial, que representa a massa falida.
Se ele não outorga a escritura, a adjudicação compulsória substitui a assinatura, no Registro de Imóveis ou por sentença.
A proteção do comprador vem de duas regras. A Lei 4.591/1964, no artigo 31-F, mantém fora da massa falida o terreno e as unidades de incorporações com patrimônio de afetação. E a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça diz que a hipoteca feita pela construtora com o banco não vale contra quem comprou a unidade. Quando o problema é só a hipoteca que ficou na matrícula, o caminho é a baixa de hipoteca da construtora. Quando a empresa está em recuperação judicial, e não em falência, ela continua obrigada a escriturar e a ação de adjudicação compulsória corre contra ela mesma.
- Base legal
- Lei 11.101/2005, art. 31-F da Lei 4.591/1964, art. 216-B da Lei 6.015/1973 e Súmula 308 do STJ
- Onde corre
- Registro de Imóveis da circunscrição ou vara cível e juízo da falência
- Prazo comum
- De 6 a 18 meses no cartório; de 1 a 3 anos na Justiça
- Quem pode pedir
- O comprador da unidade, o cessionário e os herdeiros do comprador
A sua situação
Escritura de construtora falida resolve estas situações
A falência da construtora assusta, mas o seu contrato quitado continua valendo. Veja se o seu caso está aqui.
“A matrícula tem hipoteca do banco que financiou a obra.”
A construtora deu o prédio inteiro em garantia e não pagou. A hipoteca não atinge você, mas precisa sair da matrícula para a escritura ser registrada.
“Recebi uma carta do administrador judicial e não entendi o que fazer.”
O administrador lista os bens da massa, e a sua unidade pode estar nessa lista. É hora de provar a quitação e pedir a exclusão do imóvel.
“A construtora fechou as portas, mas ninguém sabe se faliu de verdade.”
Empresa inativa não é empresa falida. O caminho muda: notificação dos sócios e adjudicação contra a própria empresa, sem administrador judicial.
“Comprei na planta e a obra parou na metade.”
Aqui o problema é a entrega, não a escritura. Os compradores podem assumir a obra pelo patrimônio de afetação ou pedir a rescisão, e esse é outro serviço.
“Quero vender o apartamento e o comprador desistiu quando viu a matrícula.”
Imóvel em nome de empresa falida não passa no financiamento. Regularizar a escritura é o que devolve o apartamento ao mercado.
O que está em jogo
O que muda quando a unidade sai do nome da construtora falida e entra no seu
Enquanto a matrícula está no nome da massa, o seu apartamento é, no papel, um bem da falência.
Com a matrícula no nome da construtora falida
- O administrador judicial pode arrolar a sua unidade como bem da massa
- Credores da construtora disputam o imóvel que você já pagou
- Hipoteca do banco financiador continua na certidão
- Venda só à vista, com deságio, e sem financiamento
- Cada ano de falência torna mais difícil achar quem assine
Com a matrícula no seu nome
- A unidade sai da lista de bens da massa falida
- Nenhum credor da construtora alcança o seu imóvel
- Hipoteca cancelada ou declarada sem efeito contra você
- Venda com financiamento e pelo valor de mercado
- Matrícula individual e limpa, pronta para qualquer negócio
Como funciona
Como funciona a escritura de construtora falida, etapa por etapa
O primeiro passo é saber exatamente em que situação a empresa está. Falência, recuperação judicial e empresa inativa seguem caminhos diferentes.
Sobre os prazosAs faixas consideram unidade entregue e quitada, sem disputa sobre o pagamento. Falência antiga, sem administrador ativo, ou matrícula sem individualização das unidades alonga o procedimento.
Diagnóstico da empresa e da matrícula
O advogado consulta o processo de falência no Tribunal de Justiça de São Paulo, identifica o administrador judicial e lê a matrícula: há patrimônio de afetação averbado, hipoteca, penhora, e a sua unidade tem matrícula própria?
De 1 a 3 semanasProva da quitação e do contrato
Contrato, recibos, boletos e termo de quitação são organizados em uma ata notarial, que atesta o pagamento integral do preço e a entrega da unidade.
De 2 a 4 semanasNotificação do administrador judicial
O Registro de Imóveis notifica a massa falida, na pessoa do administrador judicial, para outorgar a escritura em 15 dias. Em muitos casos o administrador reconhece a quitação e pede autorização ao juízo da falência para assinar.
De 1 a 3 mesesAdjudicação no cartório ou na Justiça
Sem outorga, o pedido de adjudicação compulsória entra no Registro de Imóveis com a ata, as certidões e o ITBI. Se houver impugnação, hipoteca pendente ou matrícula sem individualização, a ação judicial é proposta contra a massa falida.
De 3 a 12 mesesCancelamento da hipoteca e registro
O advogado pede, no mesmo processo ou em pedido próprio, que a hipoteca do banco seja declarada ineficaz contra você, com base na Súmula 308. O oficial registra a unidade no seu nome e você recebe a certidão.
Até 30 dias do título no cartório
Compare antes de decidir
Falência, recuperação ou empresa inativa: o que muda no seu pedido
Três situações que parecem iguais para quem comprou e que levam a pedidos diferentes. Errar a situação custa meses.
| Critério | Falência decretada | Recuperação judicial ou empresa inativa |
|---|---|---|
| Quem assina pela construtora | O administrador judicial, com autorização do juízo da falência | Os sócios ou administradores da própria empresa |
| Contra quem corre a adjudicação | A massa falida | A própria construtora |
| Patrimônio de afetação | Unidades e terreno ficam fora da massa (art. 31-F) | A afetação continua, mas a empresa segue existindo |
| Hipoteca do banco | Ineficaz contra o comprador (Súmula 308); pede-se o cancelamento | Mesma regra; costuma ser resolvida por notificação ao banco |
| Tempo comum | De 6 a 18 meses no cartório; de 1 a 3 anos na Justiça | De 6 a 18 meses no cartório; de 1 a 2 anos na Justiça |
| Risco de perder a unidade | Baixo com contrato quitado e afetação; exige agir para excluir o bem da massa | Baixo; o risco é a empresa vender de novo se você não registrar |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Comprou um lote e a loteadora é que quebrou?Loteamento tem regras próprias na Lei 6.766/1979. Veja a escritura de lote em loteamento irregular.
O que diz a lei
O artigo de lei que mantém o seu apartamento fora da falência
Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.
Lei 4.591/1964, art. 31-F, caput (incluído pela Lei 10.931/2004)
Em português claro
Quando a incorporação tem patrimônio de afetação, o terreno, o prédio e os contratos com os compradores ficam separados do resto da empresa. A falência da construtora não leva esses bens para a massa. Na prática, a sua unidade não paga as dívidas da empresa, e os compradores podem até assumir a obra, se ela não terminou.
Se a incorporação não foi afetada, a proteção é menor, mas o contrato quitado continua obrigando a massa. O administrador judicial, pela Lei 11.101/2005, pode cumprir os contratos da falida quando isso evita aumentar o passivo, e a adjudicação compulsória garante a escritura se ele não cumprir.
Documentos
Documentos da escritura de construtora falida
A prova do pagamento é tudo. O restante o advogado busca no processo de falência e na matrícula.
- Contrato de compromisso de compra e venda da unidade, com o memorial e o quadro de áreas
- Comprovantes de todas as parcelas: boletos, extratos, recibos e termo de quitação, se houver
- Termo de entrega das chaves ou de vistoria da unidade
- Certidão de inteiro teor da matrícula da unidade ou da matrícula mãe do empreendimento
- Número do processo de falência e nome do administrador judicial, se souber
- Carnês de IPTU e boletos de condomínio no seu nome
- Documento de identidade, CPF e certidão de casamento
- Comprovante de pagamento do ITBI, para o pedido no cartório
Perdeu boletos antigos?Extratos bancários, o livro de contas do condomínio e a própria lista de credores da falência ajudam a reconstruir a prova. O advogado orienta o que pedir ao banco.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz muita gente deixar o apartamento no nome da falida, e a resposta para cada dúvida
“Já paguei um apartamento inteiro. Não vou pagar de novo por causa da falência de outro.”
Você não paga o apartamento de novo. Paga o caminho até o registro: ata notarial, ITBI, emolumentos ou custas e honorários.
Esses custos existiriam se a construtora tivesse escriturado. O que a falência muda é quem assina, e isso o pedido de adjudicação resolve.
“Processo de falência leva vinte anos. Vou ficar preso nisso.”
O seu pedido não espera a falência terminar. A adjudicação da unidade quitada corre em paralelo: no cartório, o prazo comum fica entre 6 e 18 meses; na Justiça, entre 1 e 3 anos.
A falência pode continuar por décadas sem afetar a sua escritura.
“Tenho medo de o banco tomar o apartamento pela hipoteca da construtora.”
A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça diz que essa hipoteca não vale contra quem comprou a unidade, tenha sido feita antes ou depois do seu contrato. O banco cobra da massa, não de você.
O que falta é pedir o cancelamento para a hipoteca sair da certidão.
“Não sei se tenho direito, porque a minha unidade está na lista de bens da massa.”
Estar na lista não significa pertencer à massa. O administrador lista o que está no nome da empresa, e cabe a você provar a quitação e pedir a exclusão.
Com contrato e comprovantes, o direito é seu, e o patrimônio de afetação reforça isso.
Erros que custam caro
Erros que travam a escritura de construtora falida
Quase todo caso que chega atrasado ao escritório passou por um destes pontos.
- Habilitar o crédito na falência em vez de pedir a unidadeQuem se habilita como credor entra na fila para receber dinheiro, atrás de trabalhistas e bancos, e pode nunca receber. Quem tem a unidade quitada pede a unidade, não o crédito.
- Notificar a construtora em vez do administrador judicialDepois da falência, a empresa não responde por si. Notificação enviada aos antigos sócios não vale como recusa e o cartório devolve o pedido.
- Ignorar a hipoteca na hora do pedidoA adjudicação sai e o registro trava porque a hipoteca continua na matrícula. O pedido de ineficácia da hipoteca precisa andar junto.
- Pedir adjudicação sem matrícula individual da unidadeSe a incorporação não teve as unidades individualizadas no registro, o oficial não tem onde registrar. Antes é preciso averbar a construção e instituir o condomínio, às vezes pelos próprios moradores.
- Esperar a falência acabar para agirCom o tempo, o administrador muda, documentos se perdem e o processo é arquivado sem ninguém para assinar. Agir enquanto a massa está ativa encurta tudo.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Falência de construtora é um caso de incorporação, registro e processo falimentar ao mesmo tempo. A formação de Euvaldo Atalla como advogado e economista, somada à pós-graduação em Direito Notarial e Registral, serve para ler o balanço da massa, a matrícula mãe e o contrato na mesma mesa.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise do seu caso de construtora falida
Com estas respostas o advogado identifica a situação da empresa e diz se a escritura sai pelo administrador, pelo cartório ou pela Justiça.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre escritura de imóvel de construtora falida
Como conseguir a escritura de construtora que faliu?
Pela adjudicação compulsória contra a massa falida. O advogado prova a quitação, notifica o administrador judicial para outorgar a escritura e, sem resposta, pede o registro no cartório ou a sentença na Justiça.
Hipoteca do banco é tratada no mesmo pedido.
Comprei um imóvel na planta e a construtora faliu. O que acontece?
Depende da fase. Unidade entregue e quitada: você pede a escritura pela adjudicação.
Obra parada: os compradores, pelo patrimônio de afetação, podem decidir continuar a obra ou liquidar o empreendimento, em assembleia convocada em até 60 dias da falência. Dinheiro pago sem unidade entregue entra como crédito na falência.
O banco pode tomar meu imóvel pela hipoteca da construtora?
Não. A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça afasta a eficácia dessa hipoteca contra o comprador da unidade.
O banco cobra a dívida da massa falida. O que você precisa é pedir o cancelamento da hipoteca na sua unidade para a escritura ser registrada.
Preciso me habilitar na falência ou posso pedir adjudicação?
Se a unidade foi entregue e o preço está pago, peça a adjudicação: você quer o imóvel, não um crédito. A habilitação serve para quem tem valores a receber da construtora, como multa por atraso ou devolução de parcelas.
Quanto tempo demora a escritura de construtora falida?
No cartório, com administrador judicial ativo e matrícula individualizada, o prazo comum fica entre 6 e 18 meses. Na Justiça, com disputa sobre hipoteca ou afetação, de 1 a 3 anos.
Falências antigas e matrícula sem individualização alongam o tempo.
A construtora pode negar a escritura de imóvel quitado?
Não. Contrato quitado gera o direito à escritura, previsto no artigo 1.418 do Código Civil, e a recusa é suprida pela adjudicação compulsória.
Isso vale para a empresa em atividade, em recuperação judicial e para a massa falida.
E se a construtora não faliu, só fechou as portas?
Empresa inativa continua existindo e responde pelos contratos. A notificação vai aos sócios ou administradores no endereço da junta comercial, e a adjudicação corre contra a própria empresa.
Se ninguém for localizado, a citação por edital resolve.
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Atalla Advocacia
A construtora quebrou. O seu apartamento continua sendo seu
Mande o contrato, os comprovantes e a certidão da matrícula. O advogado Euvaldo Atalla identifica a situação da empresa e do empreendimento e mostra o caminho mais curto até o registro no seu nome, com etapas e custos.