“Quitei há anos e o vendedor fica enrolando para assinar.”
Ele não nega a venda, mas nunca aparece no tabelionato. A notificação do cartório dá 15 dias úteis.
Depois disso, a assinatura dele deixa de ser necessária.
Adjudicação Compulsória
Adjudicação compulsória extrajudicial em São Paulo
Você pagou o imóvel inteiro e o vendedor não assina a escritura. A adjudicação compulsória extrajudicial registra o imóvel no seu nome direto no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo na Justiça, com base no contrato e na prova de que o preço foi quitado.
- Sem processo na Justiça
- Contrato não precisa estar registrado
- Vendedor tem 15 dias úteis
Resposta direta
O que é a adjudicação compulsória extrajudicial
Adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento em que o Cartório de Registro de Imóveis transfere o imóvel para o comprador que quitou o preço e não recebeu a escritura. O próprio contrato de promessa de compra e venda serve de título para o registro, sem sentença de juiz.
O caminho foi criado pela Lei 14.382/2022, que incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, e detalhado pelo Provimento CNJ 150/2023. Ele serve para o vendedor que se recusa, que sumiu, que morreu ou que é uma empresa encerrada. Se o vendedor apresentar uma impugnação com fundamento, o caso segue para a ação de adjudicação compulsória na Justiça. Quem comprou por contrato de gaveta também pode usar o cartório, desde que prove a quitação.
- Base legal
- Art. 216-B da Lei 6.015/1973 e Provimento CNJ 150/2023
- Onde corre
- Tabelionato de Notas (ata notarial) e Registro de Imóveis da região do imóvel
- Prazo do vendedor
- 15 dias úteis para assinar, concordar ou impugnar, contados da notificação
- Quem pode pedir
- Comprador, cessionário, herdeiros do comprador e até o vendedor
A sua situação
Quando a adjudicação compulsória em cartório é o caminho
O ponto em comum é um só: o imóvel está pago e a escritura não sai. Veja se o seu caso aparece aqui.
“Comprei de uma pessoa que já tinha comprado de outra.”
A cadeia de cessões entra no pedido. O cartório registra direto no nome do último comprador, desde que cada repasse esteja documentado.
“A empresa que me vendeu fechou as portas.”
Pessoa jurídica extinta é notificada na pessoa do liquidante ou do último administrador conhecido. O encerramento da empresa não apaga a obrigação de transferir.
“Tenho o contrato e todos os recibos, só falta a escritura.”
É o cenário mais limpo. Com contrato, prova de quitação e matrícula em nome do vendedor, o pedido costuma tramitar sem impugnação.
“Meu pai comprou, pagou e morreu sem escriturar.”
Os herdeiros do comprador têm legitimidade para pedir. O registro sai conforme o inventário ou a partilha do comprador falecido.
“Vendi o imóvel e o comprador nunca passou para o nome dele.”
O vendedor também pode requerer. É a saída para parar de receber cobrança de IPTU e de condomínio de um imóvel que já não é seu.
O que está em jogo
O que muda quando o cartório registra o imóvel no seu nome
Contrato quitado prova que você pagou. Só o registro na matrícula prova que você é o dono perante qualquer pessoa.
Com o imóvel ainda no nome do vendedor
- Dívida do vendedor pode gerar penhora sobre o imóvel que você pagou
- Se o vendedor morrer, o imóvel aparece no inventário dele e você precisa discutir com os herdeiros
- O comprador que depende de financiamento desiste, porque o banco exige matrícula no nome de quem vende
- Cada ano que passa, recibos se perdem e testemunhas ficam mais difíceis de achar
- O vendedor pode vender de novo para outra pessoa, que registra antes de você
Com o registro em seu nome
- Imóvel protegido contra credores e herdeiros do antigo dono
- Matrícula atualizada, sem depender de inventário de terceiro
- Venda com financiamento bancário e pelo valor de mercado
- Prova definitiva da propriedade, que não depende mais de recibo guardado
- Registro em seu nome, que impede uma segunda venda pelo antigo dono
Como funciona
Como funciona a adjudicação compulsória via cartório, etapa por etapa
São dois cartórios e uma ordem obrigatória: primeiro o Tabelionato de Notas, depois o Registro de Imóveis. O advogado conduz as duas fases.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas para pedidos sem impugnação e mudam conforme o cartório, a facilidade de localizar o vendedor e a guia do ITBI. Os 15 dias úteis de resposta e os 10 dias úteis para emendar o pedido vêm do Provimento CNJ 150/2023. Nenhum advogado pode prometer data de conclusão.
Análise do contrato e da matrícula
O advogado confere se o contrato não foi desfeito, se a quitação está provada e se a matrícula está em nome de quem vendeu. Aqui se decide se o caso cabe no cartório ou se precisa de outro caminho.
Primeiros diasAta notarial no Tabelionato de Notas
O tabelião, de livre escolha do comprador, registra em ata a identificação do imóvel, as partes do contrato e as provas do pagamento: recibos, comprovantes bancários, declarações de imposto de renda, mensagens. É a peça central do pedido.
De 2 a 4 semanasRequerimento no Registro de Imóveis
O pedido assinado pelo advogado entra no cartório da circunscrição do imóvel com a ata, o contrato, as certidões dos distribuidores e a procuração com poderes específicos. Se faltar algo, o oficial dá 10 dias úteis para emendar.
De 2 a 4 semanasNotificação do vendedor
O oficial notifica o vendedor e o cônjuge ou companheiro. Eles têm 15 dias úteis para outorgar a escritura, concordar ou impugnar.
Vendedor em endereço desconhecido é notificado por edital.
De 1 a 3 mesesDecisão do oficial e pagamento do ITBI
Sem impugnação, ou com impugnação rejeitada, o oficial defere o pedido. O comprador comprova o pagamento do ITBI, imposto municipal sobre a transmissão, antes do registro.
De 2 a 4 semanasRegistro em seu nome
O cartório registra a propriedade na matrícula. O título é o próprio contrato de promessa de compra e venda.
Não é lavrada escritura.
Total comum: de 3 a 8 meses
Compare antes de decidir
Adjudicação compulsória em cartório ou na Justiça: como decidir
O direito é o mesmo nos dois caminhos. Muda quem decide, quanto tempo leva e o que acontece quando o vendedor resiste.
| Critério | Extrajudicial (cartório) | Judicial (processo) |
|---|---|---|
| Quando cabe | Contrato, quitação e matrícula em ordem, sem disputa séria sobre o negócio | Quitação discutida, contrato com falhas ou vendedor que contesta o direito |
| Quem decide | Oficial do Registro de Imóveis | Juiz, por sentença que substitui a assinatura do vendedor |
| Prova da quitação | Documentos reunidos na ata notarial | Documentos, testemunhas e perícia, se necessário |
| Tempo comum | De 3 a 8 meses, sem impugnação | De 1 a 3 anos, conforme a vara e os recursos |
| Se o vendedor impugnar | O oficial decide. Havendo recurso, o juiz corregedor examina só a impugnação | O processo segue com contestação, provas e sentença |
| Custos envolvidos | Emolumentos da ata e do registro, certidões, ITBI e honorários | Custas judiciais, ITBI, registro da sentença e honorários |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Quer conferir se o seu caso preenche tudo?O artigo sobre os requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial traz a lista ponto a ponto. A resposta para o seu contrato sai da análise dos documentos.
O que diz a lei
O artigo de lei que leva a adjudicação compulsória para o cartório
Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
Lei 6.015/1973, art. 216-B, caput (incluído pela Lei 14.382/2022)
Em português claro
O trecho diz três coisas. O cartório é uma alternativa, e a Justiça continua disponível para quem precisar. O pedido vale para promessa de venda ou de cessão, o que inclui o contrato particular e os repasses feitos depois dele. E o cartório competente é o do lugar onde o imóvel fica, não o do seu endereço.
Os parágrafos do mesmo artigo completam o quadro: o pedido exige advogado, a adjudicação não depende de o contrato ter sido registrado antes e o cartório não pode exigir prova de regularidade fiscal do vendedor.
Documentos
Documentos da adjudicação compulsória extrajudicial
A lei lista o que o cartório exige. Envie o que tiver em mãos: a análise aponta o que falta e onde conseguir.
- Contrato de promessa de compra e venda, e os contratos de cessão, se o imóvel passou por mais de um comprador
- Prova da quitação: recibos, comprovantes de transferência, termo de quitação ou declarações de imposto de renda
- Matrícula atualizada do imóvel, em nome de quem vendeu
- Ata notarial lavrada por tabelião de notas
- Certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do seu domicílio, que mostrem não haver processo sobre o contrato
- Comprovante de pagamento do ITBI, apresentado antes do registro
- Procuração ao advogado com poderes específicos para o pedido
- Documentos pessoais e certidão de casamento ou de nascimento do comprador
Perdeu parte dos recibos?A quitação pode ser provada por outros meios: extratos bancários, declaração do imóvel no imposto de renda, mensagens do vendedor e a própria falta de cobrança por muitos anos. O tabelião avalia o conjunto na ata notarial.
Dúvidas que travam a decisão
O que trava a decisão de quem tem imóvel quitado sem escritura
“Cartório cobra uma fortuna.”
Os custos têm partes conhecidas: emolumentos da ata notarial e do registro, que seguem a tabela do Estado de São Paulo, certidões, ITBI e honorários. O ITBI você pagaria de qualquer forma, mesmo com a escritura comum.
A estimativa de cada item é apresentada por escrito na análise do caso, antes da contratação.
“Se é cartório, deve demorar igual à Justiça.”
Não demora igual. O vendedor tem 15 dias úteis para responder e o oficial tem prazo para decidir.
Sem impugnação, o prazo comum fica entre 3 e 8 meses. O que atrasa é pedido mal instruído, que volta com exigência.
“O vendedor vai se recusar a assinar de novo.”
A recusa não impede o registro. O procedimento existe justamente para dispensar a assinatura dele.
Se ele ficar em silêncio depois de notificado, o pedido segue. Se impugnar sem fundamento, o oficial rejeita a impugnação.
“Meu contrato é particular e nunca foi registrado.”
Não precisa de registro prévio. O parágrafo 2º do artigo 216-B da Lei 6.015/1973 diz que a adjudicação independe do registro do contrato.
O que o cartório exige é o contrato, a prova de que você pagou tudo e a matrícula em nome do vendedor.
Erros que custam caro
Erros que fazem o cartório devolver o pedido de adjudicação
A nota de exigência quase sempre aponta um destes pontos. Todos podem ser resolvidos antes do protocolo.
- Quitação provada só pela palavra do compradorSem recibo, comprovante ou outro indício documental, o tabelião não atesta o pagamento na ata. A saída é reunir extratos, declarações de imposto de renda e mensagens antes de ir ao tabelionato.
- Vendedor que não é o dono na matrículaSe quem vendeu nunca registrou a própria compra, a cadeia precisa ser reconstruída com todos os contratos intermediários. Faltando um elo, o cartório nega o registro.
- Esquecer o cônjuge do vendedorO cônjuge ou companheiro também é notificado. Pedido que ignora essa notificação é devolvido, e o prazo começa de novo.
- Usar a adjudicação quando não há contratoSem promessa de compra e venda, não há o que adjudicar. Posse antiga sem contrato pede outro caminho, que é a usucapião.
- Imóvel com indisponibilidade na matrículaA indisponibilidade não impede o início do procedimento, mas precisa ser cancelada até a decisão final. Ela deve ser tratada em paralelo, no processo que a originou.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
A adjudicação compulsória extrajudicial corre inteira em tabelionato e registro de imóveis. A pós-graduação do advogado Euvaldo Atalla em Direito Notarial e Registral é a formação voltada exatamente a esse tipo de procedimento.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o seu caso de adjudicação compulsória extrajudicial
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado já consegue dizer se o pedido cabe no cartório ou se precisa ir à Justiça.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória extrajudicial
Quanto tempo demora a adjudicação compulsória extrajudicial?
Sem impugnação e com a documentação completa, o prazo comum fica entre 3 e 8 meses, somando ata notarial, notificação do vendedor, ITBI e registro. Vendedor difícil de localizar ou impugnação alongam o prazo.
É uma estimativa, não uma promessa de data.
Precisa de advogado para fazer adjudicação compulsória no cartório?
Sim. O artigo 216-B da Lei 6.015/1973 exige que o requerente esteja representado por advogado, com procuração de poderes específicos.
O cartório não recebe o pedido sem essa representação.
Quanto custa a adjudicação compulsória extrajudicial?
O custo soma os emolumentos do Tabelionato de Notas e do Registro de Imóveis, tabelados pelo Estado de São Paulo, as certidões, o ITBI cobrado pela Prefeitura e os honorários advocatícios. Os valores dependem do imóvel e são estimados na análise do caso, antes de qualquer contratação.
Quais são os requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial?
Contrato de promessa de compra e venda ou de cessão que não foi desfeito, prova da quitação do preço, vendedor notificado que não outorgou a escritura em 15 dias úteis, ata notarial, certidões sem litígio sobre o contrato e pagamento do ITBI. O contrato não precisa estar registrado na matrícula.
E se o vendedor impugnar o pedido no cartório?
O comprador é ouvido e o oficial do Registro de Imóveis decide se a impugnação tem fundamento. Quem perder pode recorrer, e o caso vai ao juiz corregedor, que examina apenas a impugnação.
Se ela for acolhida, resta ao comprador a ação judicial, com os documentos já reunidos.
Dá para fazer adjudicação compulsória em cartório se o vendedor morreu?
Dá. Havendo inventário, o inventariante é notificado.
Sem inventário, são notificados os herdeiros, com prova do óbito e da condição de herdeiro. A página sobre escritura de imóvel com vendedor falecido explica os caminhos.
O cartório faz uma escritura no final?
Não. Na adjudicação compulsória extrajudicial não há escritura.
O oficial registra a propriedade direto na matrícula, e o título é o próprio contrato de promessa de compra e venda. O efeito é o mesmo: o imóvel passa a constar no seu nome.
Posso usar a adjudicação extrajudicial de imóvel que comprei de quem sumiu?
Pode. Quando o endereço do vendedor é desconhecido, o cartório faz a notificação por edital, depois de frustradas as tentativas pessoais.
Veja como funciona na página sobre escritura de imóvel com vendedor desaparecido.
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Atalla Advocacia
Você já pagou o imóvel. Falta a matrícula dizer isso
Envie o contrato e os comprovantes que tiver. O advogado Euvaldo Atalla analisa a matrícula e a prova de quitação e diz se a adjudicação compulsória extrajudicial resolve o seu caso, com as etapas e os custos de cada uma.