Adjudicação Compulsória
Requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial em SP após a Lei 14.382/2022
Os requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial estão no artigo 216-B da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022: contrato de promessa ou cessão, prova de que o vendedor foi notificado e não assinou em 15 dias, ata notarial com a prova do pagamento, certidões sem litígio sobre o contrato, ITBI pago e procuração específica ao advogado.
Com os seis itens completos, o Registro de Imóveis transfere o imóvel para o seu nome sem processo na Justiça. Faltando um, o pedido volta com exigência.
- A lei lista seis documentos obrigatórios. Sem qualquer um deles, o oficial não registra.
- O contrato não precisa estar registrado e o vendedor não precisa estar em dia com o Fisco.
- A ata notarial é o documento central: nela o tabelião atesta o pagamento e a recusa.
- O pedido é feito por advogado, com procuração de poderes específicos.
O que mudou com a Lei 14.382/2022
Antes da Lei 14.382/2022, a adjudicação compulsória só existia na Justiça. A lei criou o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos e levou o pedido para o Registro de Imóveis da região do imóvel, onde ele pode ser resolvido sem sentença.
O procedimento foi detalhado pelo Provimento CNJ 150/2023, que padronizou a forma de notificar o vendedor, o conteúdo da ata notarial e o trâmite da impugnação nos cartórios de todo o país. A via judicial continua aberta: quem preferir, ou quem tiver disputa sobre o pagamento, ainda pode ir direto ao juiz.
Os 6 documentos exigidos pelo artigo 216-B
A lei lista os documentos que precisam acompanhar o pedido. A tabela mostra o que cada um prova e onde ele é obtido.
| Documento exigido | O que ele prova | Onde se obtém |
|---|---|---|
| Promessa de compra e venda, cessão ou prova da sucessão | Que você tem direito de receber o imóvel | Seu arquivo pessoal ou o inventário do comprador |
| Prova do inadimplemento | Que o vendedor foi notificado e não assinou em 15 dias | Registro de Imóveis, que pode delegar ao Registro de Títulos e Documentos |
| Ata notarial | Identificação do imóvel, das partes, do pagamento e da recusa | Tabelionato de Notas |
| Certidões dos distribuidores forenses | Que não há processo discutindo o contrato | Fórum da comarca do imóvel e do seu domicílio |
| Comprovante de ITBI | Que o imposto da transmissão foi pago | Prefeitura do município do imóvel |
| Procuração com poderes específicos | Que o advogado pode fazer o pedido em seu nome | Tabelionato de Notas ou instrumento particular, conforme exigência do cartório |
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Requisito por requisito: onde os pedidos costumam travar
O contrato e a cadeia de cessões
O contrato precisa identificar o imóvel e as partes e não pode ter sido desfeito. Se o imóvel passou por vários compradores, cada cessão de direitos precisa estar documentada, do vendedor que consta na matrícula até você.
Um elo perdido costuma ser o motivo número um de exigência.
A prova de pagamento dentro da ata notarial
A ata notarial reúne o que mostra que o preço foi pago: recibos, extratos, cheques compensados, cláusula de quitação ou declaração do vendedor. O tabelião não presume pagamento.
Ele registra o que viu e de onde veio.
A notificação do vendedor
A notificação é feita pelo cartório, não por carta sua. Se o vendedor não for encontrado depois das tentativas pessoais, cabe notificação por edital.
Se ele faleceu, são notificados o inventariante ou os herdeiros, situação tratada no artigo sobre o vendedor que morreu antes de passar a escritura.
As certidões dos distribuidores
As certidões precisam mostrar que não há ação discutindo o contrato de promessa. Processo de cobrança ou execução contra o vendedor, sem relação com o contrato, não impede o pedido por si só, mas precisa ser avaliado, porque pode haver penhora registrada na matrícula.
O ITBI e a procuração
O ITBI é recolhido antes do registro, com base no valor fixado pela Prefeitura do município. A procuração precisa dar ao advogado poderes específicos para a adjudicação compulsória extrajudicial daquele imóvel.
Procuração genérica costuma gerar exigência.
O que o cartório não pode exigir
A lei afasta duas exigências que antes travavam muitos casos. O cartório não pode condicionar o registro a elas.
O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.
Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 2º
Isso quer dizer duas coisas. Primeiro, o contrato de gaveta que nunca foi levado à matrícula serve normalmente. Segundo, se o vendedor tem dívida com a Receita ou com o INSS, isso não impede que o imóvel seja registrado no seu nome.
O que continua valendo é a análise da matrícula: hipoteca, penhora ou indisponibilidade registradas precisam ser examinadas caso a caso, porque podem afetar o imóvel que você vai receber.
O cartório não pede contrato registrado nem certidão negativa do vendedor. Pede prova de que você pagou e de que ele não cumpriu.
Quem pode pedir a adjudicação no cartório
Podem pedir o comprador, os cessionários, os sucessores de qualquer deles e até o próprio vendedor. Todos precisam estar representados por advogado.
- Comprador que assinou a promessa e quitou o preço
- Quem recebeu os direitos do comprador por cessão
- Herdeiros do comprador que faleceu, com a prova da sucessão
- Vendedor que quer regularizar a venda e não encontra o comprador
- Representação obrigatória por advogado, com procuração de poderes específicos
Erros que fazem o pedido voltar com exigência
O que gera nota de exigência
- Cessão intermediária sem documento
- Pagamentos sem prova de parte do preço
- Procuração genérica para assuntos imobiliários
- ITBI recolhido com dados errados do imóvel
O que faz o registro sair
- Cadeia completa, do titular da matrícula até você
- Soma dos comprovantes igual ao preço do contrato
- Procuração com poderes específicos para o pedido
- Guia conferida com a matrícula e o cadastro municipal
A conferência dos requisitos é feita pelo advogado Euvaldo Atalla, pós-graduado em Direito Notarial e Registral, antes de qualquer protocolo.
Perguntas frequentes
Quais são os requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial?
Contrato de promessa, cessão ou prova da sucessão; prova de que o vendedor foi notificado e não assinou em 15 dias; ata notarial com a prova do pagamento; certidões sem litígio sobre o contrato; ITBI pago; e procuração com poderes específicos ao advogado. A lista está no artigo 216-B, § 1º, da Lei 6.015/1973.
O contrato precisa estar registrado na matrícula?
Não. O § 2º do artigo 216-B diz que o deferimento independe do prévio registro da promessa ou da cessão.
Contrato particular nunca registrado serve, desde que a quitação esteja provada.
Preciso de advogado para a adjudicação compulsória no cartório?
Sim. A lei exige que o requerente esteja representado por advogado, com procuração de poderes específicos.
O Registro de Imóveis não recebe o pedido feito diretamente pelo comprador.
Quem paga o ITBI na adjudicação compulsória?
Em regra, o comprador, que é quem recebe o imóvel. O comprovante de pagamento é um dos documentos obrigatórios e precisa estar no pedido antes do registro.
O vendedor com dívidas impede a adjudicação?
A falta de regularidade fiscal do vendedor não impede, por expressa previsão do § 2º do artigo 216-B. Penhora ou indisponibilidade já registradas na matrícula, porém, precisam ser analisadas antes do pedido.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
