Adjudicação Compulsória
Vendedor não quer passar escritura
As quatro saídas para registrar o imóvel pago quando o vendedor se recusa, some ou impõe condições para assinar.
Guia do blog
Guia de adjudicação compulsória: artigos práticos para São Paulo
Este guia de adjudicação compulsória é para quem pagou o imóvel e não consegue a escritura: o vendedor se recusa, morreu, desapareceu ou a construtora quebrou. Os artigos mostram os requisitos, o pedido no cartório, a ação judicial e quando a usucapião é a saída mais segura.
- Pagou e não recebeu a escritura
- Cartório ou Justiça, com critérios
- Revisado pelo advogado Euvaldo Atalla
O essencial
O que é adjudicação compulsória
Adjudicação compulsória é o pedido para transferir o imóvel ao comprador que pagou o preço e não recebeu a escritura. O Registro de Imóveis ou o juiz supre a assinatura do vendedor, e o imóvel passa para o nome do comprador na matrícula.
O direito vem dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. A Lei 14.382/2022 abriu o caminho no cartório, sem processo (Lei 6.015/1973, art. 216-B, regulamentado pelo Provimento CNJ 150/2023). O contrato não precisa estar registrado (Súmula 239 do STJ). Se há briga sobre o pagamento ou sobre o próprio contrato, o pedido vai para a Justiça.
- Base legal
- Código Civil, arts. 1.417 e 1.418, e Lei 6.015/1973, art. 216-B
- Condição central
- Contrato e preço quitado, com prova
- Caminhos
- Registro de Imóveis ou Vara Cível
- Advogado
- Obrigatório no cartório e na Justiça
Todos os artigos
Artigos do guia de adjudicação compulsória
Do vendedor que some à construtora falida. Escolha pelo motivo de a escritura não ter saído.
Adjudicação Compulsória
Requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial
Os seis documentos do art. 216-B, quem pode pedir e o que o Registro de Imóveis dispensa.
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Adjudicação compulsória ou usucapião
Critérios práticos para escolher entre os dois caminhos quando você tem contrato e mora no imóvel há anos.
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Vendedor morreu antes de passar a escritura
Quem assina no lugar do vendedor falecido, com e sem inventário, e como registrar o imóvel que você já pagou.
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Construtora faliu e não passou escritura
Falência, recuperação ou empresa fechada: quem assina por ela e como registrar o imóvel quitado no seu nome.
Por onde começar a ler sobre adjudicação compulsória
A Atalla Advocacia atende casos de adjudicação compulsória na capital e na Grande São Paulo e organizou os artigos deste guia pelo momento de quem lê: primeiro entender o problema, depois conhecer o caminho e, por fim, agir.
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Guia escrito e revisado por Euvaldo Atalla, advogado e economista, pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
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Por onde começar: o vendedor não assina
Se o vendedor está vivo, foi localizado e simplesmente não comparece ao cartório, leia primeiro o que fazer quando o vendedor não quer passar a escritura. O artigo mostra a notificação, o prazo que ele recebe e o momento de parar de esperar.
Em seguida, confira se o seu caso preenche os requisitos da adjudicação compulsória no cartório: contrato que não foi desfeito, prova de quitação, ata notarial e ITBI. Faltando algum deles, o oficial devolve o pedido, e é melhor saber disso antes de pagar emolumentos.
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Quando o vendedor morreu ou a empresa quebrou
A morte do vendedor não apaga o seu direito. A obrigação de passar a escritura fica com o espólio e os herdeiros.
Em vendedor morreu antes de passar a escritura você vê quem assina com inventário aberto, quem assina sem inventário e como o pedido segue quando os herdeiros não colaboram.
Com construtora ou loteadora falida, o ponto é outro: provar que a unidade foi quitada e pedir a escritura ao administrador judicial ou ao cartório. O artigo construtora faliu e não passou a escritura explica esse caminho e o que fazer se o terreno estiver hipotecado ao banco que financiou a obra.
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Adjudicação ou usucapião: a dúvida que decide o caso
As duas levam o imóvel para o seu nome, mas exigem provas diferentes. A adjudicação se apoia no contrato e na quitação.
A usucapião se apoia no tempo de posse, e não depende de contrato. O artigo adjudicação compulsória ou usucapião compara os dois com critérios práticos.
- Tem contrato e recibos de todo o preço? A adjudicação costuma ser o caminho mais direto.
- Faltam recibos, mas mora no imóvel há muitos anos? A usucapião pode resolver sem depender do pagamento.
- Há uma cadeia de contratos de gaveta? Cada cessão precisa estar provada para a adjudicação. Se faltar um elo, avalie a usucapião.
Do guia para a solução
O seu caso tem contrato e pagamento comprovado?
Os artigos mostram os requisitos. Verificar se o seu contrato, os recibos e a matrícula preenchem cada um deles é o trabalho do advogado de adjudicação compulsória, que também escolhe entre cartório e Justiça e conduz o pedido até o registro.
Envie o contrato, os comprovantes de pagamento e o motivo de a escritura não ter saído. A análise mostra se o pedido cabe e por qual caminho.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória
O que é adjudicação compulsória?
É o pedido para que o cartório ou o juiz transfira o imóvel ao comprador que pagou o preço, quando o vendedor não outorga a escritura. O resultado é o registro do imóvel no nome do comprador.
Quem pode pedir a adjudicação compulsória?
O comprador com preço quitado, quem recebeu os direitos por cessão e os herdeiros do comprador. No cartório, o próprio vendedor também pode pedir, quando quer regularizar a venda e o comprador não aparece.
O contrato precisa estar registrado na matrícula?
Não. A Súmula 239 do STJ diz que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda.
O contrato particular, com a prova de pagamento, basta para o pedido.
Quanto tempo demora a adjudicação compulsória?
Como estimativa, de 3 a 8 meses no cartório, sem impugnação e com documentos completos. Na Justiça, de 1 a 3 anos, conforme a vara, a citação e os recursos.
E se eu não tiver todos os recibos?
A quitação pode ser provada por outros meios, como extratos, declaração do vendedor ou dos herdeiros e cláusula de quitação no contrato. Sem prova suficiente, o cartório não aceita o pedido, e a usucapião ou a ação judicial passam a ser avaliadas.
Preciso pagar ITBI na adjudicação compulsória?
Sim. A transferência gera o ITBI, imposto cobrado pela Prefeitura do município do imóvel.
O comprovante de pagamento é exigido antes do registro, além dos emolumentos do cartório.
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Cada caso tem um detalhe que o artigo não cobre
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