Regularização de Imóveis
Como regularizar imóvel sem escritura
Fluxograma em cinco perguntas para descobrir se o seu caso é de escritura, adjudicação, usucapião, inventário ou REURB.
Guia do blog
Guia de regularização de imóveis: artigos práticos para São Paulo
Este guia de regularização de imóveis organiza os artigos para quem tem um imóvel que não está no próprio nome, uma casa ampliada que não aparece na matrícula ou uma venda travada por documento. Cada artigo mostra qual é a falha, onde ela se corrige e em que ordem fazer.
- Escritura, registro e averbação
- Cartório e Prefeitura de São Paulo
- Revisado pelo advogado Euvaldo Atalla
O essencial
O que é regularizar um imóvel
Regularizar um imóvel é fazer o papel bater com a realidade: quem é dono precisa aparecer na matrícula, e a construção que existe no terreno precisa estar aprovada pela Prefeitura e averbada no Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontece, o imóvel não é vendido com segurança, não é financiado e complica qualquer inventário.
A regra de base está no Código Civil: a propriedade só passa com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245). Contrato particular, recibo e escritura não registrada provam o negócio, mas não fazem de ninguém o dono. Cada falha tem o seu caminho: escritura e registro, averbação da construção, anistia da Prefeitura, adjudicação compulsória ou usucapião.
- Base legal
- Código Civil, arts. 108 e 1.245, e Lei 6.015/1973
- Onde se resolve
- Tabelionato de Notas, Registro de Imóveis e Prefeitura
- O que transfere a propriedade
- O registro na matrícula, não o contrato
- Quando vai à Justiça
- Se há disputa ou falta quem assine
Todos os artigos
Artigos do guia de regularização de imóveis
Da compra sem escritura à venda sem pendência. Escolha pela situação do seu imóvel.
Regularização de Imóveis
Cartório de registro de imóveis em São Paulo
Os 18 Registros de Imóveis da capital, como descobrir o que atende o seu endereço e o que cada um faz.
Regularização de Imóveis
Casa ampliada sem averbação
O que a área fora da matrícula muda na venda, no financiamento e no inventário, e como averbar a construção.
Regularização de Imóveis
Regularização de imóvel na Prefeitura de São Paulo
Quem pode usar a lei de anistia da capital, os três procedimentos, o que impede a regularização e os documentos.
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Documentos para vender ou financiar imóvel
Checklist do imóvel e do vendedor, o que o banco exige e as pendências que travam a escritura em São Paulo.
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Contrato de gaveta ainda vale?
O que o contrato particular prova, o que ele não protege e os riscos reais para quem comprou e para quem vendeu.
Por onde começar a ler sobre regularização de imóveis
A Atalla Advocacia atende casos de regularização de imóveis na capital e na Grande São Paulo e organizou os artigos deste guia pelo momento de quem lê: primeiro entender o problema, depois conhecer o caminho e, por fim, agir.
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Guia escrito e revisado por Euvaldo Atalla, advogado e economista, pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
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Por onde começar quando o imóvel não está no seu nome
Se você comprou, pagou e nunca recebeu a escritura, comece por como regularizar imóvel sem escritura. O artigo separa três cenários: o vendedor ainda pode assinar, o vendedor não assina e o preço está quitado, ou não há documento algum e só a posse conta.
Quem tem apenas um contrato particular deve ler se o contrato de gaveta ainda vale: ele prova a compra entre as partes, mas não protege contra penhora ou nova venda feita por quem está na matrícula. Para saber qual cartório guarda a matrícula do seu endereço e o que ele faz, veja como funciona o cartório de registro de imóveis em São Paulo.
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Quando o problema é a construção, não a escritura
Casa que ganhou cômodo, laje ou edícula sem alvará tem uma falha diferente: a área construída real é maior que a registrada. Em casa ampliada sem averbação você vê por que o banco recusa o financiamento e o que é preciso para levar a obra à matrícula.
A averbação depende antes da Prefeitura. O artigo sobre regularização de imóvel na Prefeitura de São Paulo explica o certificado de conclusão da obra (o antigo Habite-se), quando cabe a anistia de edificações e como a área aparece no cadastro do IPTU.
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Vai vender? Três pontos antes de anunciar
A maior parte das vendas que travam trava por documento, não por preço. Antes de aceitar proposta, confira a lista de documentos para vender imóvel e resolva o que faltar enquanto não há prazo correndo.
- Escritura não é registro. Escritura guardada na gaveta, sem registro, deixa o imóvel no nome do vendedor antigo.
- IPTU no seu nome não prova propriedade. O cadastro da Prefeitura é fiscal. Quem decide quem é dono é a matrícula.
- Obra sem averbação afasta comprador financiado. O banco avalia a área registrada e exige a construção averbada para liberar o crédito.
Do guia para a solução
Identificou a falha do seu imóvel?
O guia mostra o caminho geral. Saber qual vale para o seu imóvel depende da matrícula, do contrato, dos recibos e da situação na Prefeitura.
Esse é o trabalho do advogado de regularização de imóveis: ler os documentos, apontar a falha e conduzir a correção até o registro.
Envie o endereço do imóvel e o que você tem em mãos. A análise indica o caminho, os documentos que faltam e a ordem das etapas.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre regularização de imóveis
O que é preciso para regularizar um imóvel?
Depende da falha. Se falta a escritura, é preciso o título (escritura, adjudicação ou usucapião) e o registro na matrícula.
Se falta a construção, é preciso a regularização na Prefeitura e a averbação no Registro de Imóveis. O primeiro passo é sempre a certidão de matrícula atualizada.
Escritura assinada já me torna dono do imóvel?
Não. A escritura só transfere a propriedade depois de registrada no Registro de Imóveis, como determina o art. 1.245 do Código Civil.
Até o registro, o imóvel continua no nome do vendedor e pode ser atingido por dívidas dele.
Ter o IPTU no meu nome prova que o imóvel é meu?
Não. O cadastro do IPTU serve para cobrar o imposto e pode ser alterado sem título de propriedade.
Ele ajuda como prova de posse, mas quem é dono é quem consta na matrícula.
Contrato de gaveta pode ser regularizado?
Pode. Se o vendedor assinar, faz-se a escritura e o registro.
Se ele se recusar, morreu ou sumiu e o preço está quitado, cabe a adjudicação compulsória. Sem prova de pagamento, a usucapião pode ser o caminho, conforme o tempo de posse.
Quanto tempo leva para regularizar um imóvel?
Como estimativa, de 1 a 18 meses. Registrar uma escritura pronta leva semanas.
Adjudicação compulsória no cartório costuma levar alguns meses, e usucapião ou regularização de obra podem passar de um ano, conforme a Prefeitura e o cartório.
Preciso de advogado para regularizar o imóvel?
Em parte dos casos, a lei exige. Adjudicação compulsória extrajudicial e usucapião extrajudicial só são aceitas com advogado.
Para registrar uma escritura simples, não é obrigatório, mas a análise prévia evita pagar imposto e emolumentos sobre um caminho que o cartório vai recusar.
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Mande a sua situação de regularização de imóveis. O advogado Euvaldo Atalla analisa os documentos e diz qual é o caminho para o seu caso.