“Construí o sobrado em cima da casa do meu pai e nada disso aparece na matrícula.”
A família ampliou ao longo dos anos, mas o registro ainda mostra a construção original ou só o terreno.
Regularização de Imóveis
Averbação de construção em São Paulo
A matrícula diz que existe um terreno, mas há uma casa de dois andares em cima dele. A averbação de construção leva a obra para o registro do imóvel, com habite-se e certidão da Receita Federal, e acaba com a diferença entre o papel e a realidade que trava venda, financiamento e herança.
- Feita no Registro de Imóveis
- Exige habite-se e CND da obra
- Vale para obra nova e ampliação
Resposta direta
O que é a averbação de construção
Averbação de construção é a anotação, na matrícula do imóvel, de que existe uma edificação sobre o terreno, com a área construída aprovada pela Prefeitura. Sem ela, para o cartório e para o banco, o imóvel continua sendo o que o registro descreve, muitas vezes um lote vazio ou uma casa menor.
A base está no artigo 167, II, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). Para averbar, o cartório pede o habite-se e a certidão de regularidade da obra na Receita Federal. Se a obra nunca foi aprovada, o primeiro passo é a regularização da edificação na Prefeitura, e só depois vem o cartório.
Para averbar a construção, o cartório exige a CND de obra, a certidão negativa de débitos previdenciários da obra, emitida pela Receita Federal depois da declaração no SERO (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras).
- Base legal
- Lei 6.015/1973, art. 167, II, e Lei 8.212/1991, art. 47
- Onde é feita
- Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel
- Documento da Prefeitura
- Habite-se ou certificado de regularização da edificação
- Documento federal
- Certidão negativa de débitos da obra, emitida pela Receita Federal
A sua situação
Quando a averbação de construção resolve o seu problema
Quase sempre o dono só descobre a falta de averbação quando precisa do imóvel para alguma coisa. Veja se o seu caso é um destes.
“O engenheiro do banco mediu a casa e a área não bate com o papel.”
O laudo de avaliação encontrou mais metros do que os averbados, e o financiamento do comprador parou.
“Tenho o habite-se guardado há anos, mas nunca levei ao cartório.”
A obra foi aprovada na Prefeitura, só faltou o último passo. É o caso mais rápido de resolver.
“O IPTU cobra 180 metros e a matrícula fala em 70.”
A Prefeitura já lançou a área real no carnê, mas o cartório ainda não sabe que a casa cresceu.
“Fiz a obra sozinho, aos fins de semana, sem contratar ninguém.”
Obra residencial de pessoa física, sem mão de obra assalariada, pode ter tratamento diferente na Receita Federal. Vale conferir antes de pagar contribuição que talvez não seja devida.
“Meu pai morreu e o inventário vai partilhar um terreno que tem três casas.”
Sem averbação, a partilha descreve um bem que não existe mais daquela forma e o formal de partilha esbarra no cartório.
O que está em jogo
O que você perde com a obra fora da matrícula, e o que ganha averbando
Construção que não está averbada não existe para o registro. Na prática, você pagou por metros que o mercado não reconhece.
Com a construção fora da matrícula
- O comprador que depende de financiamento desiste no meio do caminho
- O laudo do banco avalia o imóvel pelo que está no registro, não pelo que existe
- A escritura de venda descreve um imóvel diferente do real
- Inventário e partilha travam em nota de exigência do cartório
- Qualquer nova obra ou desmembramento depende de resolver a anterior
Com a construção averbada
- O imóvel entra no mercado com financiamento bancário
- A área construída passa a contar na avaliação e no preço
- Escritura e matrícula descrevem exatamente o que está sendo vendido
- A herança é partilhada com a descrição correta do bem
- Caminho livre para reformar, desmembrar ou instituir condomínio
Como funciona
Como funciona a averbação de construção, etapa por etapa
A averbação junta três órgãos: Prefeitura, Receita Federal e Registro de Imóveis. A ordem importa, porque cada documento depende do anterior.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas para quem já tem a obra aprovada ou regularizável. Se a Prefeitura exigir adequações ou a Receita Federal apontar contribuição a recolher, o tempo aumenta.
Diagnóstico do imóvel
O advogado compara a matrícula, o carnê do IPTU, a planta aprovada e a construção real. Sai daqui a lista do que já existe e do que precisa ser obtido.
Primeira semanaHabite-se ou regularização na Prefeitura
Se a obra foi aprovada, pede-se o habite-se. Se foi feita sem projeto ou além do permitido, entra o pedido de regularização da edificação, com planta assinada por profissional habilitado.
De 1 a 12 meses, conforme o casoAferição da obra na Receita Federal
A obra é cadastrada e declarada no sistema eletrônico da Receita Federal para aferição das contribuições previdenciárias. O escritório confere o enquadramento e as hipóteses de dispensa antes da declaração.
De 2 a 8 semanasCertidão negativa da obra
Quitada ou dispensada a contribuição, a Receita Federal emite a certidão de regularidade da obra, exigida pelo cartório para averbar.
Logo após a aferiçãoRequerimento no Registro de Imóveis
O pedido de averbação entra no cartório com habite-se, certidão da Receita e documentos do proprietário. Se houver nota de exigência, o escritório responde.
Análise comum de até 30 diasMatrícula atualizada
A construção passa a constar na matrícula, com a área aprovada. A certidão atualizada é o documento que o comprador, o banco e o inventário vão pedir.
Total comum: de 2 a 14 meses
Compare antes de decidir
Em que ponto está a sua obra: o que falta para averbar
O caminho muda conforme a situação da obra na Prefeitura. Localize o seu caso na tabela.
| Situação da obra | O que falta | Próximo passo |
|---|---|---|
| Projeto aprovado e habite-se emitido | Só a certidão da Receita e o pedido no cartório | Aferição da obra e requerimento de averbação |
| Projeto aprovado, sem habite-se | Vistoria e emissão do habite-se | Pedido de conclusão da obra na Prefeitura |
| Obra sem projeto, dentro das regras de zoneamento | Aprovação da edificação existente | Pedido de regularização com planta e responsável técnico |
| Obra sem projeto e fora das regras | Regularização em procedimento especial ou adequação da obra | Avaliar lei de anistia vigente ou obras de adequação |
| Casa térrea antiga em área de baixa renda | Pode haver dispensa do habite-se | Conferir os requisitos do art. 247-A da Lei 6.015/1973 |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Ampliou a casa e não sabe por onde começar?O guia casa ampliada sem averbação mostra as duas fases, Prefeitura e cartório, em ordem.
O que diz a lei
A lei que manda a construção constar na matrícula
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
Lei 6.015/1973, art. 167, II, item 4
Em português claro
O artigo 167 lista o que precisa ser levado à matrícula. No inciso II estão as averbações, e o item 4 inclui a edificação, a reconstrução e a demolição. Ou seja: construir, ampliar ou demolir muda o imóvel, e o registro precisa acompanhar.
A Lei 8.212/1991, no artigo 47, completa a regra: o cartório só averba obra de construção civil com a prova de que não há débito de contribuição previdenciária daquela obra, salvo as dispensas previstas em lei.
Documentos
Documentos para a averbação de construção
Comece pelo que você tem em casa. O diagnóstico aponta o que falta e quem emite cada papel.
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel
- Carnê do IPTU com a área construída lançada pela Prefeitura
- Habite-se, certificado de conclusão ou certificado de regularização da edificação
- Planta aprovada ou levantamento da construção assinado por engenheiro ou arquiteto
- Certidão negativa de débitos da obra emitida pela Receita Federal
- Documento de identidade, CPF e certidão de casamento do proprietário
- Notas fiscais de material e comprovantes que ajudem a datar a obra
A obra nunca foi aprovada?Então o habite-se não sai direto. Antes vem a anistia de imóveis na Prefeitura de São Paulo ou o procedimento comum de regularização.
Dúvidas que travam a decisão
As dúvidas que fazem o dono deixar a averbação para depois
“Vai sair mais caro que a própria reforma.”
O custo tem partes conhecidas: taxas da Prefeitura, contribuição da obra na Receita quando devida, emolumentos do cartório tabelados em lei estadual e honorários. Uma parte das obras residenciais de pessoa física tem enquadramento que reduz ou dispensa a contribuição, e isso se confere antes de declarar.
“Deixo para resolver quando for vender.”
É exatamente quando não dá tempo. Habite-se e aferição da obra levam meses, e o comprador com crédito aprovado não espera.
Averbar antes coloca o imóvel no mercado pronto para escritura.
“Se eu mexer, a Prefeitura vai me multar.”
A regularização é o caminho para encerrar a irregularidade, não para criá-la. Na capital, a lei de regularização de edificações impede sanção por infração regularizável enquanto o processo está em andamento.
“Não sei se a minha obra pode ser averbada.”
Depende de três respostas: se a obra tem ou pode ter aprovação da Prefeitura, se a matrícula está em seu nome e se a área real bate com o levantamento. O diagnóstico com os documentos que você tem responde as três.
Erros que custam caro
Erros que atrasam a averbação de construção
A maior parte das exigências do cartório vem de documento emitido na ordem errada ou com dado divergente.
- Declarar a obra na Receita antes de enquadrá-laCategoria, área e mão de obra informadas de forma errada geram contribuição maior que a devida. O enquadramento vem antes da declaração.
- Área do habite-se diferente da área realSe a casa cresceu depois do habite-se, a averbação registra só a parte aprovada e o problema continua. A obra precisa ser regularizada inteira.
- Imóvel em nome de outra pessoaO cartório averba a construção para o titular da matrícula. Se o imóvel ainda está em nome do vendedor ou de um falecido, a transferência vem antes ou junto.
- Ignorar a numeração e o nome da ruaMudança de número ou de nome da rua também precisa ser averbada. Endereço divergente entre IPTU e matrícula gera exigência.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
A averbação de construção mistura Prefeitura, Receita Federal e cartório, e a formação do advogado Euvaldo Atalla em Direito Notarial e Registral e em Direito Imobiliário é aplicada para montar a sequência certa de documentos antes do protocolo.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise da averbação da sua construção
Responda as perguntas abaixo. Com elas o advogado identifica em que ponto está a sua obra e qual é o próximo documento.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre averbação de construção
Quanto tempo demora a averbação de construção?
Com habite-se em mãos, a aferição na Receita Federal e o pedido no cartório costumam levar de 2 a 4 meses. Se a obra ainda precisa ser aprovada ou regularizada na Prefeitura, o total comum vai de 6 a 14 meses.
São estimativas: o tempo real depende da Prefeitura, da Receita e do cartório.
Quanto custa averbar uma construção?
O custo soma taxas municipais, contribuição previdenciária da obra quando devida, emolumentos do Registro de Imóveis, que seguem a tabela do Estado de São Paulo, e honorários. A estimativa de cada item é apresentada no diagnóstico, antes da contratação.
Dá para averbar construção sem habite-se?
Em regra, não. A exceção está no artigo 247-A da Lei 6.015/1973: casa residencial urbana unifamiliar, de um só pavimento, concluída há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, dispensa o habite-se.
A situação da obra na Receita Federal é conferida à parte. Fora disso, a obra precisa ser aprovada ou regularizada na Prefeitura.
Preciso pagar INSS da obra para averbar?
A Receita Federal afere a contribuição previdenciária da obra, e o cartório exige a certidão de regularidade. O valor depende da área, da categoria e de quem executou a obra, e há dispensa para algumas obras residenciais de pessoa física.
Por isso o enquadramento é conferido antes da declaração.
Posso vender o imóvel antes de averbar a construção?
Pode, mas a escritura vai descrever o imóvel como está na matrícula, e o comprador financiado provavelmente não consegue crédito. Para vender sem perder valor, o caminho é regularizar o imóvel antes de colocá-lo à venda.
A matrícula está em nome do meu pai, que já morreu. Posso averbar?
A averbação é feita em nome do titular registrado, por isso o espólio ou os herdeiros podem pedi-la, normalmente junto com o inventário. Assim a partilha já descreve a casa como ela é.
Preciso ir ao cartório ou à Prefeitura pessoalmente?
Na maior parte dos casos, não. Os pedidos à Prefeitura e à Receita Federal são eletrônicos, e o advogado acompanha o cartório.
O atendimento pode ser online ou presencial com hora marcada no escritório, na zona sul de São Paulo.
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Atalla Advocacia
A obra está pronta. Falta a matrícula contar isso
Mande a matrícula, o carnê do IPTU e o que tiver da Prefeitura. O advogado Euvaldo Atalla diz em que ponto a averbação está, qual documento vem primeiro e quanto custa cada etapa.