“Comprei o lote do loteador e o loteamento nunca foi aprovado.”
Você tem o contrato e pagou tudo, mas o cartório não abre matrícula para um lote que oficialmente não existe.
Regularização de Imóveis
Regularização fundiária urbana em São Paulo
O bairro inteiro foi vendido em lotes sem aprovação, as casas estão de pé há décadas e ninguém tem matrícula. A regularização fundiária urbana, a Reurb da Lei 13.465/2017, regulariza o núcleo de uma vez: aprova o projeto na Prefeitura, registra o loteamento no cartório e dá título a cada morador.
- Lei Federal 13.465/2017
- Para loteamentos e núcleos informais
- Termina com título registrado
Resposta direta
O que é a regularização fundiária urbana
Regularização fundiária urbana, ou Reurb, é o procedimento que transforma um núcleo urbano informal, como loteamento clandestino, conjunto ou ocupação consolidada, em bairro com ruas, lotes e matrículas reconhecidos. O pedido corre na Prefeitura e termina no Registro de Imóveis.
Ela existe desde a Lei 13.465/2017 e tem duas modalidades: a Reurb-S, para núcleos de baixa renda, e a Reurb-E, para os demais. Não serve para uma casa isolada em bairro regular: nesse caso o caminho é regularizar o imóvel sem escritura por escritura, adjudicação ou usucapião.
- Base legal
- Lei 13.465/2017 e Decreto 9.310/2018
- Quem conduz
- O Município, que classifica, aprova e emite a CRF
- Quem pode pedir
- Moradores, associações, proprietários, loteadores e poder público
- Resultado
- Registro da CRF e matrícula para cada lote
A sua situação
Situações em que a Reurb é o caminho
A Reurb resolve problemas coletivos. Se a sua rua inteira está na mesma situação, ela costuma ser mais eficiente que pedidos individuais.
“Na rua toda ninguém tem escritura.”
Os vizinhos estão na mesma situação há anos. A associação de moradores pode pedir a regularização do núcleo inteiro.
“Sou dono da gleba e ela foi ocupada e dividida há muito tempo.”
O proprietário do terreno também é legitimado para pedir a Reurb e resolver a situação da área com a Prefeitura.
“Moro em conjunto habitacional que nunca foi registrado.”
Conjuntos construídos pelo poder público e não registrados podem ser regularizados, com os benefícios da Reurb-S quando cabíveis.
“A casa tem dois andares e cada filho mora em um.”
Dentro da Reurb é possível registrar o direito de laje, dando matrícula própria à unidade de cima.
“O banco não financia nenhuma casa do bairro.”
Sem lote matriculado, não há garantia para o crédito. Com o registro da Reurb, cada imóvel passa a ter matrícula própria.
O que está em jogo
O que muda para o morador depois da Reurb
Antes da Reurb, a casa vale como posse. Depois, vale como propriedade registrada, com tudo o que isso traz.
No núcleo informal
- Lote sem matrícula, que só se vende por contrato particular
- Nenhum banco aceita o imóvel como garantia
- Herança feita na base do acordo de família, sem registro
- Rua, esgoto e iluminação sem enquadramento urbano formal
Depois do registro da Reurb
- Matrícula própria para cada lote, com o morador como titular
- Imóvel apto a financiamento e a garantia de crédito
- Inventário e partilha com bem registrado
- Núcleo incorporado à cidade formal, com projeto aprovado
Como funciona
As fases da regularização fundiária urbana
A Lei 13.465/2017, no artigo 28, define a ordem das fases. O papel do advogado é preparar o requerimento e conduzir o processo até o registro.
Sobre os prazosReurb é procedimento coletivo e depende da estrutura da Prefeitura. As faixas são estimativas e variam muito com o tamanho do núcleo e com eventuais impugnações.
Requerimento ao Município
O legitimado, seja morador, associação ou proprietário, pede a instauração da Reurb e indica a modalidade. O escritório reúne a documentação e o levantamento da área.
Primeiros mesesClassificação da modalidade
A Prefeitura classifica como Reurb-S ou Reurb-E, ou indefere fundamentadamente. Se ficar inerte, prevalece a modalidade indicada no pedido.
Até 180 dias, por leiBuscas e notificações
O Município identifica os titulares da área e notifica proprietários, confrontantes e interessados, que têm 30 dias para impugnar.
Prazo legal de 30 dias para impugnaçãoProjeto de regularização
Levantamento topográfico, estudo urbanístico e ambiental e definição de lotes, ruas e áreas públicas, com as compensações cabíveis.
De 6 a 18 mesesAprovação e CRF
A Prefeitura aprova o projeto e emite a Certidão de Regularização Fundiária, a CRF, com a lista dos ocupantes e seus direitos.
Após o saneamento do processoRegistro no cartório
A CRF e o projeto são registrados no Registro de Imóveis, que abre matrícula para cada unidade em nome do beneficiário.
Total comum: de 2 a 5 anos
Compare antes de decidir
Reurb-S ou Reurb-E: qual se aplica ao seu núcleo
A modalidade define quem paga a infraestrutura e se há isenção no cartório. É a primeira decisão do processo.
| Critério | Reurb-S (interesse social) | Reurb-E (interesse específico) |
|---|---|---|
| Para quem | Núcleo ocupado predominantemente por população de baixa renda, assim declarado pelo Município | Núcleo ocupado por população que não se enquadra na Reurb-S |
| Custos de registro | Isenção de custas e emolumentos para o primeiro registro e atos listados na lei | Pagos pelos beneficiários ou interessados |
| Infraestrutura | Responsabilidade do poder público, como regra | Definida no projeto, com custeio pelos interessados |
| Título comum | Legitimação fundiária ou de posse, entre outros instrumentos | Legitimação fundiária e outros instrumentos, conforme o caso |
| Tributos para registrar | O cartório não pode exigir comprovação de pagamento de tributos nos atos isentos | Seguem as regras gerais |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Seu caso é uma casa só, e não o bairro inteiro?O guia como regularizar imóvel sem escritura mostra os caminhos individuais.
O que diz a lei
O artigo que criou a Reurb
Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.
Lei 13.465/2017, art. 9º, caput
Em português claro
O artigo diz duas coisas. Primeiro, que a Reurb não é só papel: envolve medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, por isso pede projeto técnico e decisão da Prefeitura. Segundo, que o fim é a titulação dos ocupantes, ou seja, cada morador sair com um título registrável.
O artigo 13 da mesma lei separa as modalidades Reurb-S e Reurb-E, e o artigo 23 trata da legitimação fundiária, forma de aquisição da propriedade concedida pelo poder público dentro da Reurb para núcleos consolidados até a data de corte da lei.
Documentos
Documentos para iniciar a Reurb
Em pedido coletivo, cada morador junta o seu e a associação organiza o conjunto. Comece pelo que já existe.
- Contratos de compra do lote, recibos e cessões de direitos de cada morador
- Documento de identidade, CPF e estado civil dos ocupantes
- Carnês de IPTU e contas de água e luz que comprovem o tempo de ocupação
- Matrícula ou transcrição da gleba de origem, quando localizada
- Ata e estatuto da associação de moradores, se o pedido for coletivo
- Levantamento planialtimétrico e cadastral da área, feito por profissional habilitado
- Declaração de renda familiar, para a classificação como Reurb-S
A matrícula da gleba não foi encontrada?Isso não impede a Reurb. O Município faz as buscas de titularidade e notifica os interessados, conforme o artigo 31 da Lei 13.465/2017.
Dúvidas que travam a decisão
Dúvidas de quem pensa em pedir a Reurb
“Nós não temos dinheiro para pagar cartório.”
Na Reurb-S, a lei isenta de custas e emolumentos o primeiro registro, a legitimação fundiária e outros atos listados no artigo 13. Na Reurb-E os custos existem, mas divididos entre muitos lotes ficam bem menores que pedidos individuais.
“Isso é coisa da Prefeitura, não depende de nós.”
O artigo 14 da Lei 13.465/2017 permite que os próprios moradores, individual ou coletivamente, e os proprietários peçam a Reurb. Quem pede bem fundamentado tira o processo da gaveta.
“Vão tirar a gente daqui.”
O objetivo da lei é a titulação dos ocupantes, não a remoção. Remoção só aparece em área de risco ou de proteção que não comporte permanência, e o projeto precisa tratar dessas situações.
“Meu lote é pequeno demais, não deve valer.”
A Reurb admite lotes e parâmetros urbanísticos diferentes das regras comuns, justamente para reconhecer a ocupação real. O que conta é o núcleo estar consolidado e o projeto ser aprovado.
Erros que custam caro
Erros que travam a regularização fundiária
A Reurb é longa, e erro no início custa anos. Estes são os mais frequentes.
- Pedir a modalidade sem prova de rendaIndicar Reurb-S sem documentar a renda predominante do núcleo leva à reclassificação e muda quem paga o quê.
- Cadastro de ocupantes incompletoMorador que ficou fora da lista da CRF não recebe título no registro. O cadastro precisa ser conferido lote por lote.
- Ignorar o proprietário original da glebaSem buscas e notificações corretas, a impugnação aparece tarde e trava o processo. As notificações do artigo 31 precisam ser completas.
- Achar que a CRF bastaA CRF só produz efeito para o morador depois de registrada no cartório. Sem registro, ninguém sai com matrícula.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
A Reurb termina no Registro de Imóveis, e a pós-graduação do advogado Euvaldo Atalla em Direito Notarial e Registral, somada à atuação na Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Santo Amaro, é aplicada para que o projeto chegue ao cartório pronto para registro.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise do seu núcleo para a Reurb
Conte como é a área. Com estas respostas o advogado avalia se o caso é de Reurb, qual modalidade e quem deve fazer o pedido.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre regularização Fundiária Urbana
Quanto tempo demora a regularização fundiária urbana?
Depende do tamanho do núcleo e da estrutura da Prefeitura. Do requerimento ao registro, o prazo comum fica entre 2 e 5 anos.
A classificação da modalidade tem prazo legal de até 180 dias, e a falta de resposta do Município faz valer a modalidade pedida.
Um morador sozinho pode pedir a Reurb?
Pode. O artigo 14 da Lei 13.465/2017 permite que os beneficiários peçam individual ou coletivamente.
Na prática, o pedido coletivo, pela associação de moradores, costuma ser mais eficiente porque o projeto abrange o núcleo inteiro.
Qual a diferença entre Reurb-S e Reurb-E?
A Reurb-S é para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda e tem isenção de custas e emolumentos em vários atos de registro. A Reurb-E vale para os demais núcleos, e os custos ficam com os interessados.
O que é legitimação fundiária?
É a forma de aquisição da propriedade concedida pelo poder público dentro da Reurb a quem ocupa, como sua, unidade de núcleo urbano informal consolidado até a data de corte da Lei 13.465/2017. Na Reurb-S há condições extras, como o beneficiário não ter outro imóvel urbano ou rural.
A Reurb serve para a minha casa, que fica num bairro regular?
Em regra, não. A Reurb é para núcleos informais.
Casa isolada sem escritura em bairro regular se resolve por escritura, adjudicação compulsória ou usucapião. Se o problema é financiar, veja a regularização de imóvel para financiamento em São Paulo.
O dono original do terreno pode impedir a Reurb?
Ele é notificado e pode impugnar em 30 dias. Havendo impugnação, a lei prevê tentativa de solução extrajudicial.
O proprietário também pode ser parte interessada e pedir a Reurb para resolver uma área que perdeu para a ocupação.
Depois da Reurb posso vender o lote?
Sim. Registrada a CRF, o lote passa a ter matrícula própria e pode ser vendido e financiado.
Para preparar a venda, veja como regularizar imóvel para vender.
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Atalla Advocacia
O bairro existe. Falta existir no registro
Conte como é a área e quem mora nela. O advogado Euvaldo Atalla avalia se cabe Reurb, em qual modalidade, quem deve pedir e o caminho até a matrícula de cada lote.