“Subi o segundo andar sem alvará e agora quero vender.”
A ampliação existe há anos, aparece no IPTU, mas nunca foi aprovada. Comprador financiado e cartório vão pedir a regularização.
Regularização de Imóveis
Anistia de imóveis em São Paulo
Puxadinho, laje nova, edícula nos fundos, garagem que virou loja. Na capital paulista, a anistia de imóveis da Lei Municipal 17.202/2019 permite que a Prefeitura reconheça a construção feita sem alvará ou além do permitido, desde que concluída até a data de corte da lei. É o primeiro passo para o imóvel deixar de ser irregular.
- Lei Municipal 17.202/2019
- Para obras concluídas na data de corte
- Pedido eletrônico na Prefeitura
Resposta direta
O que é a anistia de imóveis em São Paulo
A anistia de imóveis é a regularização, pela Prefeitura de São Paulo, de edificações que desrespeitaram as regras de obra ou de zoneamento, sem exigir que a construção seja desfeita. A Lei 17.202/2019 admite a regularização de obras concluídas até 31 de julho, data de publicação do Plano Diretor Estratégico (Lei 16.050/2014).
Ao final, a Prefeitura emite o Certificado de Regularização. Ele resolve a obra perante o Município, mas não muda a matrícula: para isso vem a averbação da construção no Registro de Imóveis. Quem não tem nem a escritura do terreno precisa tratar as duas frentes ao mesmo tempo.
- Base legal
- Lei Municipal 17.202/2019 e Código de Obras (Lei 16.642/2017)
- Quem analisa
- Prefeitura de São Paulo, pela SEL ou pela Subprefeitura
- Obra admitida
- Concluída até a data de corte da lei: paredes e cobertura prontas
- Documento final
- Certificado de Regularização da edificação
A sua situação
Situações que a anistia de imóveis resolve
A anistia foi feita para a cidade real, onde quase toda casa cresceu sem projeto. Veja se a sua está aqui.
“Recebi uma multa da Prefeitura por obra irregular.”
Enquanto o processo de regularização está em andamento, a lei impede novas sanções por infração que pode ser regularizada.
“A garagem virou comércio e não consigo o alvará de funcionamento.”
Sem a edificação regular, o pedido de licença da atividade emperra. A anistia pode resolver a construção, conforme o uso admitido na zona.
“Construí até a divisa e invadi o recuo.”
Recuo, taxa de ocupação e coeficiente desrespeitados são justamente as infrações que a lei admite regularizar, nos limites dela.
“O IPTU já cobra a área toda, mas a Prefeitura diz que a casa é irregular.”
Lançar a área no carnê não aprova a obra. São cadastros diferentes, e só a regularização une os dois.
“Herdei a casa dos meus pais com edícula e laje sem projeto.”
A regularização pode ser pedida pelo proprietário ou pelo possuidor com documento, e facilita o inventário e a venda depois.
O que está em jogo
O que custa manter a obra irregular, e o que muda com a regularização
Obra irregular é patrimônio sob ameaça: a Prefeitura pode multar, e o mercado desconta o risco no preço.
Com a edificação irregular
- Multas de obra e intimações da Prefeitura podem continuar chegando
- Sem habite-se ou certificado, a construção não pode ser averbada na matrícula
- Licença de funcionamento para comércio no imóvel fica travada
- Comprador com financiamento não consegue crédito para a área irregular
Com o Certificado de Regularização
- A edificação passa a ser reconhecida pela Prefeitura
- O certificado abre caminho para averbar a construção no cartório
- A atividade instalada pode buscar o licenciamento regular
- O imóvel entra no mercado com a área real considerada
Como funciona
Como funciona a anistia de imóveis, etapa por etapa
O pedido é eletrônico, mas a decisão depende de enquadrar a obra no procedimento certo e provar a data da construção.
Sobre o prazo de protocoloA data limite para pedir a regularização está no artigo 22 da Lei 17.202/2019 e já foi prorrogada várias vezes. Antes de qualquer gasto com planta, o escritório confere se a janela está aberta. Fora dela, a obra só se regulariza se atender às regras atuais de obra e zoneamento, às vezes com obra de adequação.
Consulta da situação na Prefeitura
O advogado verifica o cadastro do IPTU, multas, processos antigos e se a casa já foi considerada regular de forma automática, o que acontece com parte das residências de padrão baixo e médio.
Primeira semanaProva da data da obra
Reúnem-se fotos aéreas, imagens de satélite, carnês, contas e notas de material que mostrem paredes e cobertura prontas na data de corte.
De 1 a 3 semanasLevantamento técnico
Engenheiro ou arquiteto cadastrado na Prefeitura mede a edificação e prepara as peças gráficas e o quadro de áreas exigidos pelo procedimento.
De 2 a 6 semanasProtocolo e recolhimentos
O pedido entra no sistema eletrônico com a documentação de propriedade ou posse, as declarações e os recolhimentos municipais devidos.
Dentro da janela legalAnálise e exigências
A Prefeitura pode pedir complementos ou obras de adequação. O escritório responde cada exigência dentro do prazo dado.
De 3 a 12 meses, conforme o procedimentoCertificado e averbação
Deferido o pedido, sai o Certificado de Regularização. Com ele, segue-se para a Receita Federal e para a averbação da construção no Registro de Imóveis.
Ao final da análise
Compare antes de decidir
Automática, declaratória ou comum: em qual a sua obra se encaixa
A Lei 17.202/2019 tem três caminhos. Enquadrar errado é o motivo mais comum de pedido parado.
| Procedimento | Para quem serve | Como funciona |
|---|---|---|
| Automático | Residências de padrão baixo e médio com isenção total de IPTU, nas condições da lei | A regularização ocorre sem pedido; vale consultar se a sua casa já foi incluída |
| Declaratório | Edificações de menor porte, dentro dos limites de área e altura da lei | Pedido eletrônico com declaração do proprietário e do responsável técnico e análise simplificada |
| Comum | Os demais casos, como obras maiores, usos que exigem anuência ou obra de adequação | Pedido eletrônico com plantas, documentos e análise completa pela Prefeitura |
| Fora da anistia | Obra concluída depois da data de corte ou em área vedada | Regularização pelas regras atuais, quando possível, ou adequação da construção |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Quer ver a lei em detalhe?O artigo sobre regularização de imóvel na Prefeitura de São Paulo explica requisitos, impedimentos e o caminho até a averbação.
O que diz a lei
A proteção que a lei dá enquanto o pedido é analisado
As edificações de que trata esta Lei, enquanto seus processos de regularização estiverem em andamento, não serão passíveis de sanção em decorrência de infrações regularizáveis nos termos ora fixados ou por falta do Auto de Licença de Funcionamento.
Lei Municipal de São Paulo 17.202/2019, art. 23
Em português claro
Em linguagem simples: com o pedido protocolado e em andamento, a Prefeitura não aplica nova penalidade por infração que a própria lei permite regularizar, nem por falta de licença de funcionamento. Para quem já recebeu intimação, esse é um motivo forte para protocolar com a documentação certa, e não parar no meio.
A proteção vale só para infrações regularizáveis. Obra em área pública, em faixa não edificável ou em local vedado pela lei não ganha esse escudo.
Documentos
Documentos para a anistia de imóveis
Não precisa ter tudo agora. O que não existe se obtém, e o que comprova a data da obra costuma estar em casa.
- Matrícula ou transcrição do imóvel, ou documento de posse como compromisso de compra e venda ou cessão de direitos
- Carnê do IPTU com o número de contribuinte e a área lançada
- Documento de identidade e CPF do proprietário ou possuidor
- Fotos antigas, imagens aéreas e comprovantes que mostrem a obra pronta na data de corte
- Planta e quadro de áreas preparados por engenheiro ou arquiteto
- Multas, intimações e processos antigos da Prefeitura sobre o imóvel, se houver
- Anuência de órgão de proteção, quando o imóvel está em área tombada ou de mananciais
Só tem contrato de gaveta?O possuidor também pode pedir a regularização. Para colocar o imóvel no seu nome no cartório, veja o guia sobre se o contrato de gaveta ainda vale.
Dúvidas que travam a decisão
O que segura o dono na hora de regularizar, e a resposta
“A Prefeitura vai cobrar uma fortuna.”
Os recolhimentos variam com a área e o procedimento, e as residências que se enquadram no automático nem dependem de pedido. Antes de contratar a planta, você recebe a lista dos custos de Prefeitura, técnico e honorários.
“Se eu pedir, vão mandar demolir.”
A lei existe para manter a obra de pé. Enquanto o processo anda, ela proíbe sanção por infração regularizável.
O risco de demolição é de quem nunca regulariza e acumula multas.
“Processo na Prefeitura nunca termina.”
Pedido bem enquadrado e completo anda mais rápido. A análise comum fica entre 3 e 12 meses, e o que mais atrasa é exigência por documento que faltou no protocolo.
“Não sei se a minha casa se encaixa.”
Três perguntas decidem: a obra estava pronta na data de corte, o imóvel fica fora de área vedada e o prazo de protocolo está aberto. Com o número do IPTU e algumas fotos já dá para responder.
Erros que custam caro
Erros comuns no pedido de anistia
Quem faz sozinho costuma cair em um destes. Todos aparecem só depois de meses de espera.
- Não provar a data da construçãoSem prova de que paredes e cobertura estavam prontas na data de corte, a área fica fora da anistia. Fotos datadas e imagens aéreas resolvem.
- Escolher o procedimento erradoPedir declaratório para obra que exige o comum gera indeferimento e retrabalho. O enquadramento vem antes do protocolo.
- Parar no Certificado de RegularizaçãoO certificado não muda a matrícula. Sem a averbação no cartório, o banco e o comprador continuam vendo a obra como inexistente.
- Regularizar a obra com o terreno sem dono no papelSe o imóvel não está no seu nome, a venda continua travada. Às vezes é preciso tratar a escritura ou a usucapião em paralelo.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
A anistia é uma etapa de Prefeitura que só termina no cartório, e o advogado Euvaldo Atalla, pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, conduz as duas pontas para o certificado virar averbação na matrícula.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise da regularização da sua edificação
Responda as perguntas. Com elas o advogado avalia se a obra cabe na anistia, em qual procedimento e o que vem depois.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre regularização de edificação na Prefeitura
A anistia de imóveis em São Paulo ainda está aberta?
O prazo para protocolar está no artigo 22 da Lei 17.202/2019 e já foi prorrogado várias vezes por novas leis municipais. Por isso a primeira providência é conferir a redação vigente.
Se a janela estiver fechada, a obra só se regulariza se atender às regras atuais, às vezes com adequação.
Quais obras podem ser regularizadas pela Lei 17.202/2019?
Edificações concluídas até a data de corte da lei, com paredes erguidas e cobertura executada, que tenham condições de segurança e habitabilidade. Ficam de fora, entre outras, obras em área pública, em faixa não edificável de córregos e em áreas vedadas pela própria lei.
Precisa de advogado para pedir a anistia?
A lei exige profissional habilitado para as peças técnicas, não advogado. O advogado entra para enquadrar o procedimento, tratar a documentação de propriedade ou posse, responder exigências e levar o certificado até a averbação no cartório, onde costumam aparecer os problemas jurídicos.
Quanto custa regularizar o imóvel na Prefeitura?
O custo soma os recolhimentos municipais previstos para o procedimento, o trabalho do engenheiro ou arquiteto e os honorários. Na fase seguinte entram a certidão da obra na Receita Federal e os emolumentos do cartório.
A estimativa é apresentada antes da contratação.
A Prefeitura pode multar enquanto o pedido está em análise?
Não por infração que a lei permite regularizar. O artigo 23 da Lei 17.202/2019 impede sanção enquanto o processo estiver em andamento.
A proteção não alcança obra em situação vedada pela lei.
Quem tem só contrato de gaveta pode pedir a anistia?
Pode. O possuidor com compromisso de compra e venda, cessão de direitos ou outro documento de posse também é legitimado.
Mas o certificado não coloca o imóvel no seu nome: para isso, veja a regularização do imóvel para venda ou a transferência no cartório.
Depois do Certificado de Regularização, o que falta?
Falta a matrícula. Com o certificado, obtém-se a certidão da obra na Receita Federal e pede-se a averbação no Registro de Imóveis.
Só aí o imóvel fica apto para regularização de imóvel para financiamento e venda pelo valor real.
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- Ver o serviço de Levar a obra regularizada para a matrícula com a averbação
- Entender a regularização fundiária urbana em São Paulo
- Conhecer os serviços de regularização de imóveis
- Ler o guia de regularização na Prefeitura de São Paulo
- Agendar a avaliação do caso de regularização de edificação na Prefeitura
- Ver o serviço de regularização de imóvel para financiamento
- Ver o serviço de regularização de imóvel para venda
- Ler o artigo: contrato de gaveta ainda vale
Atalla Advocacia
A casa cresceu. Agora a Prefeitura precisa reconhecer
Mande o número do IPTU, o que foi construído e as fotos que tiver. O advogado Euvaldo Atalla diz se a obra cabe na anistia, por qual procedimento e o caminho até a averbação na matrícula.