Regularização de Imóveis
Regularização de imóvel na Prefeitura de São Paulo: quem pode usar a lei de anistia
A regularização de imóvel na Prefeitura de São Paulo para construções feitas sem alvará é regida hoje pela Lei Municipal 17.202/2019, conhecida como lei de anistia. Ela permite regularizar casas e prédios concluídos até a data do Plano Diretor Estratégico (Lei 16.050/2014), mesmo com infrações às regras de obra e de zoneamento, desde que a edificação tenha condições de segurança, higiene e habitabilidade e não esteja em área impedida.
- A anistia vale para edificações com paredes e cobertura prontas até a data do Plano Diretor Estratégico.
- Há três procedimentos: automático, declaratório e comum, conforme o tipo e o tamanho do imóvel.
- Construção em área pública, beira de córrego ou faixa de linha de transmissão não pode ser regularizada.
- O prazo para protocolar é fixado por lei e já foi prorrogado várias vezes. Confira se a janela está aberta.
Para que serve a lei de anistia de São Paulo
A lei de anistia serve para que a Prefeitura reconheça construções que nasceram sem projeto aprovado ou que cresceram além do permitido. Sem esse reconhecimento, a casa ou o prédio fica irregular perante o Município, sujeito a multa, e não consegue ser averbado na matrícula.
A Lei Municipal 17.202/2019 perdoa infrações às regras de obra e de parcelamento, uso e ocupação do solo, desde que a edificação estivesse concluída na data de corte e tenha condições mínimas de uso. O documento emitido ao final é o Certificado de Regularização, que abre caminho para a averbação no Registro de Imóveis.
Entende-se por edificação concluída aquela em que a área objeto de regularização esteja com as paredes erguidas e a cobertura executada na data referida no caput deste artigo.
Lei Municipal de São Paulo 17.202/2019, art. 1º, § 1º
A data referida no caput é a de publicação do Plano Diretor Estratégico, a Lei 16.050/2014. Não precisa ter acabamento: basta que a área a regularizar já tivesse paredes e telhado naquela data.
A prova costuma vir de fotos aéreas, imagens de satélite, contas, notas de material e do cadastro do IPTU. Área construída depois da data de corte fica fora da anistia.
Quem pode usar a anistia
Pode usar a anistia o proprietário ou o possuidor de edificação concluída na data de corte que não se enquadre em nenhum impedimento. O possuidor pode pedir com compromisso de compra e venda, cessão de direitos ou protocolo de usucapião, mesmo sem registro em seu nome.
- A área a regularizar tinha paredes e cobertura prontas na data do Plano Diretor Estratégico
- A edificação tem condições de higiene, segurança, estabilidade e habitabilidade
- O imóvel não está em terreno ou logradouro público nem avança sobre eles
- Não está em faixa não edificável de córrego, represa, galeria ou linha de alta tensão
- Não é atingido por melhoramento viário previsto em lei
- Você tem matrícula, transcrição ou documento que comprove a posse
Os três procedimentos da Lei 17.202/2019
A lei separa os imóveis em três caminhos, do mais simples ao mais completo. Saber em qual o seu se encaixa define o trabalho e os custos.
| Procedimento | Para quem serve | Como funciona |
|---|---|---|
| Automático | Residências das categorias R, R1 e R2h de padrão baixo e médio com isenção total de IPTU no exercício indicado na lei | Regularização sem pedido, com cancelamento das multas de obra e de zoneamento aplicadas até a publicação da lei |
| Declaratório | Edificações de até 1.500 m², como casa unifamiliar dentro do coeficiente básico e prédios residenciais de até 10 m de altura e 20 unidades | Pedido eletrônico com declaração do proprietário e do responsável técnico, com análise simplificada |
| Comum | Todos os demais casos, ou declaratórios com anuência, obra de adequação ou mais de uma zona de uso | Pedido eletrônico com plantas, recolhimentos, documentos de propriedade ou posse e anuências |
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Documentos e etapas do pedido
Nos procedimentos declaratório e comum, o pedido é eletrônico e precisa de profissional habilitado, inscrito no cadastro de contribuintes mobiliários do Município, para as peças gráficas. A análise fica com a Subprefeitura ou com a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, a SEL.
Consulta da situação do imóvel
Verificação do cadastro do IPTU, de multas, de processos anteriores e de eventual regularização automática.
Primeira semanaLevantamento e peças gráficas
O profissional mede a edificação e prepara plantas, cortes e quadro de áreas simplificados.
De 2 a 6 semanasDocumentos de propriedade ou posse
Matrícula ou transcrição, ou compromisso de compra, cessão ou protocolo de usucapião, além das anuências, se houver.
Em paraleloProtocolo e recolhimentos
Pedido eletrônico com os comprovantes de taxa, preço público e declaração do ISS da área a regularizar.
Dentro da janela legalAnálise e exigências
A Prefeitura pode pedir obras de adequação por Notificação de Exigências Complementares, com prazo de até 180 dias, prorrogável por igual período.
De 3 a 12 mesesCertificado de Regularização
Deferido o pedido, o certificado é emitido. Se houver indeferimento, cabe recurso em 60 dias da publicação no Diário Oficial da Cidade.
Ao final da análise
Da Prefeitura ao cartório
A regularização na Prefeitura resolve a construção perante o Município, mas não muda a matrícula. Para que a área regularizada apareça no registro, é preciso averbar a construção no Registro de Imóveis, com a certidão da obra da Receita Federal.
O guia sobre casa ampliada sem averbação mostra essa segunda fase.
Enquanto o processo de regularização está em andamento, a lei impede sanções por infrações que possam ser regularizadas, conforme o artigo 23. E o artigo 26 perdoa créditos antigos de IPTU decorrentes da regularização.
Edificação irregular na Prefeitura
- Sujeita a multa por obra sem alvará
- Sem documento para averbar a construção
- Venda e financiamento travados pela área irregular
- Risco de cobrança sobre área não declarada
Edificação com Certificado de Regularização
- Infrações regularizáveis perdoadas pela lei
- Certificado aceito para iniciar a averbação
- Imóvel pronto para a etapa no cartório
- Cadastro municipal alinhado com a construção real
A anistia não é automática para todos e não é eterna. Depende de data de construção provada e de protocolo dentro da janela que a lei abrir.
Se a regularização faz parte da preparação para vender, confira também o guia sobre documentos para vender imóvel.
Perguntas frequentes
Quem pode pedir a regularização pela Lei 17.202/2019?
O proprietário ou o possuidor de edificação concluída até a data do Plano Diretor Estratégico (Lei 16.050/2014), com condições de segurança e habitabilidade e fora das áreas impedidas, como terreno público e faixas de córrego ou de linha de alta tensão.
O prazo da anistia em São Paulo ainda está aberto?
O prazo de protocolo é fixado pelo artigo 22 da lei e já foi prorrogado várias vezes por novas leis e decretos. A janela muda com o tempo, por isso é preciso conferir a situação vigente antes de preparar o pedido.
Quem não tem escritura pode regularizar na Prefeitura?
Pode. A lei aceita compromisso ou promessa de compra e venda, cessão de direitos e até o protocolo de usucapião como documento do possuidor.
A regularização da construção não transfere a propriedade, que segue outro caminho.
A regularização na Prefeitura já atualiza a matrícula?
Não. O Certificado de Regularização resolve a situação perante o Município.
Para a matrícula mostrar a construção, é preciso averbá-la no Registro de Imóveis, com a certidão da obra emitida pela Receita Federal.
E se o pedido for negado?
Cabe recurso em 60 dias, contados da publicação do despacho no Diário Oficial da Cidade. Se o motivo for impedimento da lei, como área pública, o caminho pode ser outro, como adequação da obra ou demolição da parte irregular.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
