Regularização de Imóveis
Documentos para vender imóvel ou financiar em SP: checklist completo
Os documentos para vender imóvel em São Paulo se dividem em três grupos: os do imóvel (matrícula atualizada, certidão de ônus, IPTU e condomínio quitados), os do vendedor (identidade, estado civil e certidões pessoais) e os que provam que a construção está regular. Se o comprador vai financiar, o banco olha os três com lupa.
O problema raramente é juntar papel. É descobrir, na véspera da escritura, uma hipoteca antiga, uma penhora ou uma área que não bate. Este checklist mostra o que separar e o que precisa ser resolvido antes de anunciar.
- A peça central é a matrícula atualizada, com certidão de ônus reais emitida há pouco tempo.
- O tabelião registra na escritura o ITBI pago, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais.
- No financiamento, o banco recusa imóvel com construção não averbada, hipoteca não baixada ou área divergente.
- Pendência descoberta antes do anúncio custa menos e não derruba a venda.
Por que a documentação decide a venda
A documentação decide se a venda acontece no prazo combinado ou se morre na mesa do tabelião. O comprador que paga à vista quer segurança de que ninguém vai reclamar o imóvel depois.
O banco que financia quer um imóvel que sirva de garantia sem defeito nenhum.
Na prática, quem vende costuma reunir os papéis só depois de fechar o negócio. É aí que surgem as surpresas: a casa ampliada que não aparece na matrícula, o financiamento quitado há anos com a hipoteca ainda registrada, a certidão do vendedor com uma execução trabalhista. Cada uma dessas pendências tem solução, mas nenhuma se resolve em uma semana.
Imóvel bom com documento ruim vende mais devagar e por menos. Quem regulariza antes negocia de igual para igual.
Documentos do imóvel
Os documentos do imóvel mostram quem é o dono, o que existe sobre o terreno e se há dívida ou restrição registrada. A base de tudo é a certidão de matrícula, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do endereço.
- Certidão de matrícula atualizada, com negativa de ônus e de ações reais e pessoais reipersecutórias
- Certidão de débitos de IPTU emitida pela Prefeitura do município do imóvel
- Capa do carnê de IPTU, que mostra o número do contribuinte e a área construída lançada
- Declaração de quitação do condomínio assinada pelo síndico ou pela administradora, se for apartamento ou casa em condomínio
- Habite-se ou auto de conclusão da obra, quando a construção é mais recente
- Planta aprovada ou auto de regularização, se houve ampliação
- Escritura e registro anteriores, se a matrícula fizer referência a eles
Compare a área construída do carnê de IPTU com a área que aparece na matrícula. Se o carnê mostra 180 m² e a matrícula fala só em terreno, a construção não foi averbada. Para o comprador à vista isso é um risco; para o banco, costuma ser motivo de recusa.
Documentos do vendedor
Os documentos do vendedor provam que ele pode vender e que não há dívida capaz de atingir o imóvel depois da venda. O estado civil importa: casado precisa, em regra, da assinatura do cônjuge, conforme o regime de bens.
- RG e CPF de todos os proprietários e dos cônjuges
- Certidão de casamento atualizada, com pacto antenupcial registrado se houver; solteiro apresenta certidão de nascimento
- Certidões dos distribuidores cíveis e de execução do Tribunal de Justiça de São Paulo
- Certidões da Justiça Federal e certidão negativa de débitos trabalhistas
- Certidão de protestos
- Certidão de débitos relativos a tributos federais, quando o vendedor é empresa ou o comprador pedir
As certidões pessoais não impedem a escritura de ser lavrada, mas o comprador cauteloso e o banco pedem todas. Uma execução em nome do vendedor pode fazer o comprador recuar, porque abre discussão sobre fraude à execução.
O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.
Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º
Em linguagem simples: na escritura, o tabelião precisa ver o comprovante do ITBI, as certidões fiscais do imóvel e a certidão de propriedade e de ônus reais, que é a matrícula atualizada. Sem esses documentos, a escritura não sai.
O ITBI é pago pelo comprador, mas o restante depende de você, vendedor. Se a matrícula mostrar uma hipoteca ou uma penhora, o tabelião faz constar e o comprador fica sabendo na hora.
O que o banco exige a mais no financiamento
O banco exige que o imóvel físico seja exatamente o imóvel da matrícula, livre de ônus. Por isso, uma venda que passaria com comprador à vista pode travar quando o comprador depende de crédito imobiliário.
| Ponto verificado | Comprador à vista | Banco no financiamento |
|---|---|---|
| Construção averbada na matrícula | Pode aceitar, assumindo o risco | Em regra recusa o imóvel |
| Hipoteca antiga não cancelada | Exige a baixa antes da escritura | Não registra a nova garantia |
| Penhora averbada | Costuma desistir | Recusa até o cancelamento |
| Área da matrícula diferente da real | Negocia ou pede retificação | Laudo de avaliação aponta divergência |
| Cláusula de inalienabilidade | Venda impossível sem cancelamento | Venda impossível sem cancelamento |
| Imóvel só com transcrição antiga | Escritura possível, com matrícula aberta no registro | Análise mais demorada |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Pendências que travam a venda e qual serviço resolve cada uma
Cada pendência tem um caminho próprio no cartório, na Prefeitura ou na Justiça. Saber qual é o seu define o prazo realista para anunciar.
Construção que não aparece na matrícula
A obra precisa ser averbada no Registro de Imóveis, com habite-se ou auto de regularização da Prefeitura e a regularidade da obra perante a Receita Federal. Quando a ampliação nunca foi aprovada, o primeiro passo é na Prefeitura: veja a regularização de imóvel na Prefeitura de São Paulo.
Hipoteca de financiamento já quitado
Quitar o financiamento não apaga a hipoteca da matrícula. É preciso levar ao cartório o termo de quitação do credor e pedir o cancelamento.
Quando o banco não fornece o documento ou a credora era uma construtora que fechou, o caso vai para a baixa de hipoteca na matrícula.
Penhora, área divergente e cláusula restritiva
Penhora averbada sai com ordem do juiz do processo, depois que a dívida é paga ou a constrição é levantada. Área divergente pede retificação de área no Registro de Imóveis, com planta e memorial.
Cláusula de inalienabilidade, comum em imóvel recebido por doação ou testamento, só sai com autorização judicial.
Como montar a pasta de venda em quatro passos
Pedir a matrícula e ler cada registro
O advogado identifica titulares, ônus, averbações e a área registrada, e compara com o imóvel real.
De 1 a 5 diasConferir IPTU, condomínio e construção
Cruza a área do carnê de IPTU com a matrícula e verifica habite-se, débitos e quitação condominial.
De 1 a 2 semanasTirar as certidões do vendedor
Distribuidores do TJSP, Justiça Federal, trabalhista e protestos, em nome de todos os proprietários e cônjuges.
De 1 a 2 semanasResolver as pendências encontradas
Averbação, baixa de hipoteca, retificação ou cancelamento de cláusula, cada uma no órgão próprio.
De poucas semanas a alguns meses, conforme a pendência
Vender sem preparar a documentação
- Pendência aparece depois do sinal pago
- Comprador pede abatimento no preço
- Banco reprova o imóvel e o negócio cai
- Prazo da escritura vira incerteza
Vender com a pasta pronta
- Pendências conhecidas antes do anúncio
- Preço defendido com documento limpo
- Laudo do banco confere com a matrícula
- Escritura marcada com data realista
Validade das certidões e momento certo de tirar cada uma
Certidão tem prazo curto de uso. A certidão de ônus reais costuma ser aceita pelo tabelião por até 30 dias, e o banco pode pedir uma nova se a análise demorar.
Tire as certidões definitivas perto da escritura e use uma matrícula de consulta para o diagnóstico inicial.
- Matrícula
- A ficha do imóvel no Registro de Imóveis, com donos, medidas, construções e restrições.
- Ônus real
- Direito de terceiro registrado sobre o imóvel, como hipoteca, usufruto ou alienação fiduciária.
- Averbação
- Anotação na matrícula de um fato que altera o imóvel ou o registro, como uma construção ou o cancelamento de uma hipoteca.
- Habite-se
- Documento da Prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado.
- ITBI
- Imposto municipal pago na transmissão do imóvel entre vivos, em regra pelo comprador.
Perguntas frequentes
Quais documentos são necessários para vender um imóvel em São Paulo?
Do imóvel: matrícula atualizada com certidão de ônus, certidão de débitos de IPTU e declaração de quitação do condomínio. Do vendedor: RG, CPF, certidão de estado civil e certidões dos distribuidores, da Justiça Federal, trabalhista e de protestos.
Se houve obra, habite-se e construção averbada.
Posso vender um imóvel com a construção não averbada?
Pode, mas com dificuldade. O comprador à vista assume o risco e costuma pedir abatimento no preço, e o banco, em regra, não financia.
Averbar antes de anunciar amplia o número de compradores possíveis.
Quem paga as certidões e o ITBI na venda?
Em regra, o vendedor providencia as certidões do imóvel e as próprias, e o comprador paga o ITBI e o registro da escritura. As partes podem combinar de outra forma no contrato.
Dá para vender o imóvel e regularizar depois?
Às vezes, com cláusula no contrato definindo quem resolve e em que prazo. É uma solução arriscada para os dois lados e quase nunca funciona quando o comprador depende de financiamento.
Quanto tempo vale a certidão de matrícula para a escritura?
O tabelião costuma aceitar a certidão de ônus reais emitida há até 30 dias. Se a escritura atrasar, peça uma nova antes da assinatura.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
