Regularização de Imóveis
Cartório de registro de imóveis em São Paulo: lista dos 18 cartórios da capital e como achar o seu
O cartório de registro de imóveis São Paulo que cuida do seu imóvel não é o mais perto da sua casa: é o que responde pelo endereço do imóvel. A capital tem 18 Oficiais de Registro de Imóveis, cada um com uma área própria, chamada circunscrição. É nele que ficam a matrícula, os registros de compra e venda e as averbações do seu imóvel.
- A capital paulista é dividida entre 18 Registros de Imóveis, numerados do 1º ao 18º.
- O cartório certo é o da circunscrição do imóvel, definido pelo endereço.
- Tabelionato de Notas faz a escritura. Registro de Imóveis registra e muda o dono na matrícula.
- Pela Lei 6.015/1973, o registro sai ou a exigência é emitida em até 10 dias do protocolo.
O que faz o Registro de Imóveis
O Registro de Imóveis guarda a ficha oficial de cada imóvel, a matrícula, e anota nela tudo o que muda a propriedade: compra e venda, doação, herança, hipoteca, penhora, construção, usucapião. É o registro ali que torna você dono perante todos.
Ele não faz escritura. A escritura é lavrada no Tabelionato de Notas, que você escolhe livremente. Depois, a escritura precisa ser levada ao Registro de Imóveis do endereço do imóvel. Muita gente para na primeira etapa e acha que o imóvel já está no seu nome.
| Ponto | Tabelionato de Notas | Registro de Imóveis |
|---|---|---|
| O que faz | Lavra escrituras, procurações e atas notariais | Registra e averba atos na matrícula do imóvel |
| Qual usar | Qualquer um, à sua escolha | Só o da circunscrição do imóvel |
| Muda o dono? | Não. Produz o documento | Sim. O registro transfere a propriedade |
| Exemplo de serviço | Escritura de compra e venda | Registro da escritura e certidão da matrícula |
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Os 18 Registros de Imóveis da capital
A cidade de São Paulo é dividida entre 18 Oficiais de Registro de Imóveis. Cada um atende um conjunto de bairros e ruas.
O nome oficial segue a numeração abaixo, e a área de cada um é definida por normas do Tribunal de Justiça de São Paulo.
- 1º, 2º, 3º, 4º, 5º e 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
- 7º, 8º, 9º, 10º, 11º e 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
- 13º, 14º, 15º, 16º, 17º e 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Nas cidades da Grande São Paulo, como Guarulhos, Osasco, Santo André e São Bernardo do Campo, o registro é feito no Registro de Imóveis da própria comarca. Algumas cidades têm mais de um cartório, cada um com a sua área.
Como achar o cartório do seu imóvel
O caminho mais seguro é partir de um documento que já cite o cartório. Na falta dele, a busca é feita pelo endereço completo.
Procure na escritura ou no contrato antigo
Escrituras e contratos de financiamento citam o número da matrícula e o cartório. É a forma mais rápida.
ImediatoConfira o carnê de IPTU e o cadastro da Prefeitura
O IPTU traz o número do contribuinte e o endereço oficial, que serve de base para a pesquisa. Ele não informa o cartório.
ImediatoPesquise pelo endereço nos canais oficiais
Os registradores de São Paulo mantêm serviços eletrônicos de pedido de certidão e de consulta por endereço, que indicam a circunscrição.
De 1 a 5 diasPeça a certidão da matrícula
Com o cartório identificado, peça a certidão de inteiro teor, que mostra o dono atual, o histórico e eventuais penhoras ou hipotecas.
De 1 a 5 dias úteis
Prazos legais do Registro de Imóveis
A lei fixa prazos curtos para o cartório responder. O que costuma atrasar não é o cartório, e sim a nota de exigência, a lista do que falta ou precisa ser corrigido no título.
Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro ou à emissão de nota devolutiva, no prazo de 10 (dez) dias, contado da data do protocolo, salvo nos casos previstos no § 1º deste artigo e nos arts. 189, 190, 191 e 192 desta Lei.
Lei 6.015/1973, art. 188, caput
Em até 10 dias do protocolo, o cartório registra ou devolve com a nota de exigências. Para escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, averbações de construção e cancelamento de garantias, o § 1º do mesmo artigo reduz o prazo para 5 dias, se não houver exigência.
Cada exigência cumprida volta para análise. Um título bem preparado passa direto. Um título com erro pode ir e voltar várias vezes.
Serviços mais pedidos e o que levar
Quatro serviços concentram a maior parte dos pedidos de quem tem imóvel em São Paulo. Para cada um, a documentação básica é diferente.
- Certidão de matrícula: endereço completo ou número da matrícula
- Registro de escritura de compra e venda: escritura original e comprovante do ITBI pago à Prefeitura
- Averbação de construção: certificado de conclusão da Prefeitura e certidão da Receita Federal relativa à obra
- Registro de formal de partilha ou escritura de inventário: o título do inventário e o comprovante do ITCMD
- Usucapião e adjudicação compulsória em cartório: requerimento assinado por advogado e documentos do procedimento
Ampliações sem averbação são um problema à parte, tratado no guia sobre casa ampliada sem averbação. E se você ainda não tem escritura, comece pelo guia sobre como regularizar imóvel sem escritura.
Escritura sem registro é contrato caro. Quem não registra continua, para a lei, sem ser dono.
Perguntas frequentes
Quantos cartórios de registro de imóveis existem em São Paulo?
A capital tem 18 Oficiais de Registro de Imóveis, numerados do 1º ao 18º. Cada um atende uma área da cidade, chamada circunscrição.
Posso registrar a escritura em qualquer cartório?
Não. A escritura pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas, mas o registro só pode ser feito no Registro de Imóveis da circunscrição onde está o imóvel, conforme o artigo 169 da Lei 6.015/1973.
Quanto tempo o cartório leva para registrar a escritura?
A lei dá 10 dias do protocolo para registrar ou emitir nota de exigências, e 5 dias para escrituras simples de compra e venda sem exigência. Cada exigência cumprida volta para nova análise.
Como pedir a certidão de matrícula do imóvel?
No Registro de Imóveis da circunscrição, presencialmente ou pelos canais eletrônicos oficiais dos registradores. Basta o número da matrícula ou o endereço completo.
O que é nota de exigência?
É o documento em que o cartório lista o que falta ou precisa ser corrigido para fazer o registro. Depois de cumpridas as exigências, o título volta para análise.
Qual a diferença entre escritura pública e registro do imóvel?
A escritura pública é o documento feito no Tabelionato de Notas que formaliza a compra. O registro é o ato do Cartório de Registro de Imóveis que transfere a propriedade na matrícula (Código Civil, artigo 1.245).
Escritura sem registro não torna o comprador dono.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
