Regularização de Imóveis
Casa ampliada sem averbação em SP: o que muda na venda, no financiamento e no inventário
Uma casa ampliada sem averbação é aquela em que a construção real é maior do que a área registrada na matrícula. Você pode morar nela normalmente, mas, no papel, a casa ainda tem o tamanho antigo. O problema aparece na venda, quando o comprador precisa de financiamento, e no inventário, quando os herdeiros recebem um imóvel diferente do que está registrado.
- Averbar é anotar na matrícula a construção ou a ampliação feita no terreno.
- Sem averbação, bancos costumam recusar financiamento e o comprador desconta o risco no preço.
- A ordem é: regularizar na Prefeitura, obter a certidão da obra na Receita Federal e averbar no Registro de Imóveis.
- Na cidade de São Paulo, ampliações antigas podem usar a lei municipal de regularização de edificações.
O que é averbação de construção
Averbação é a anotação, na matrícula do imóvel, de um fato que altera o que está registrado. A averbação de construção informa que no terreno existe uma edificação, ou que ela foi ampliada, com a área e as características atuais.
Se você subiu um andar, fechou a garagem, construiu edícula nos fundos ou aumentou a casa, e nada disso foi levado ao cartório, a matrícula continua mostrando a casa antiga, ou só o terreno. É uma situação comum em bairros de sobrados da capital e da Grande São Paulo.
da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
Lei 6.015/1973, art. 167, II, item 4
O artigo 167 lista o que precisa ser anotado na matrícula. O item 4 do inciso II inclui a edificação e a reconstrução. Em outras palavras, toda construção nova ou ampliação deve ser averbada no Registro de Imóveis.
Não averbar não é crime, mas cria uma diferença entre o imóvel real e o imóvel registrado. É essa diferença que trava os negócios.
O que muda na venda
Na venda, você só consegue transferir o que está na matrícula. A escritura descreve o imóvel como registrado, e a área a mais fica, juridicamente, sem documento.
Comprador bem orientado percebe a diferença e reage de três formas: desiste, pede abatimento no valor ou exige que você regularize antes.
- Comprador à vista tende a descontar o custo e o tempo da regularização do preço.
- Imobiliárias e advogados do comprador pedem a regularização como condição do negócio.
- A Prefeitura pode atualizar o cadastro do IPTU quando identifica a área real, com cobrança sobre a área maior.
A lista completa do que o comprador e o banco pedem está no checklist de documentos para vender imóvel.
O que muda no financiamento
No financiamento, o imóvel é a garantia do banco. Por isso a avaliação compara a casa visitada com a matrícula e com o cadastro da Prefeitura.
Quando a área construída não está averbada, os bancos costumam recusar o crédito ou financiar com base apenas na área registrada.
O que muda no inventário
No inventário, os herdeiros recebem o imóvel como está descrito na matrícula. A ampliação não averbada passa junto, mas continua irregular, e o problema muda de dono.
Quem herda e quer vender enfrentará a mesma barreira, agora com várias pessoas tendo de assinar.
É possível averbar a construção durante o inventário, pelo espólio, ou depois da partilha, pelos herdeiros. Fazer isso antes de dividir costuma ser mais simples, porque uma única pessoa conduz os pedidos em nome de todos.
Como averbar a ampliação: as etapas
A averbação depende de dois documentos que nascem fora do cartório: o reconhecimento da construção pela Prefeitura e a regularidade da obra perante a Receita Federal. A ordem abaixo é a mais comum em São Paulo.
Diagnóstico da matrícula e do cadastro
O advogado compara a área registrada, a área no IPTU e a área real, e verifica se o terreno também tem divergência de medidas.
Primeira semanaLevantamento técnico
Engenheiro ou arquiteto mede a construção e prepara as plantas com responsabilidade técnica.
De 2 a 6 semanasRegularização na Prefeitura
A Prefeitura emite o documento que reconhece a construção. Em São Paulo, ampliações antigas podem usar a lei municipal de regularização de edificações.
De 3 a 12 mesesCertidão da obra na Receita Federal
A obra é declarada à Receita para apurar a contribuição previdenciária, e é emitida a certidão negativa de débitos da obra, a CND de obra.
De 1 a 3 mesesAverbação no Registro de Imóveis
Com os documentos da Prefeitura e da Receita, o pedido entra no cartório e a matrícula passa a mostrar a construção real.
De 1 a 4 semanas
Na capital, a regularização na Prefeitura é o ponto que mais exige atenção. O guia sobre regularização de imóvel na Prefeitura de São Paulo explica quem pode usar a lei de anistia. Depois, a averbação segue no Registro de Imóveis que atende o seu endereço.
Casa ampliada sem averbação
- Matrícula mostra área menor que a real
- Banco do comprador recusa ou reduz o financiamento
- Comprador pede abatimento pelo risco
- Herdeiros recebem o problema junto com o imóvel
Casa com a construção averbada
- Matrícula, Prefeitura e imóvel com a mesma área
- Financiamento analisado pelo valor da casa inteira
- Negociação pelo valor de mercado do imóvel completo
- Inventário e venda sem surpresa no cartório
A ampliação valoriza a casa só depois de averbada. Antes disso, para o comprador e para o banco, ela é um problema a resolver.
Perguntas frequentes
Posso vender casa ampliada sem averbação?
Pode, mas a escritura vai descrever o imóvel como está na matrícula, sem a ampliação. Isso costuma reduzir o preço, afastar compradores que dependem de financiamento e levar o comprador a exigir a regularização antes do negócio.
O banco financia casa com área não averbada?
Em geral, os bancos recusam ou financiam apenas com base na área registrada. A avaliação compara a casa real com a matrícula, e a diferença é tratada como irregularidade.
O que é a CND de obra?
É a certidão negativa de débitos relativa à obra, emitida pela Receita Federal depois da declaração da construção e da apuração da contribuição previdenciária. O Registro de Imóveis costuma exigi-la para averbar a construção.
Quanto tempo leva para averbar uma ampliação em São Paulo?
O prazo comum fica entre 4 e 15 meses, somando o levantamento técnico, a regularização na Prefeitura, a certidão da Receita e o registro. A etapa da Prefeitura é a que mais varia.
Dá para averbar a construção durante o inventário?
Dá. O espólio, representado pelo inventariante, pode pedir a regularização e a averbação.
Fazer isso antes da partilha costuma ser mais simples do que depois, com vários herdeiros.
Preciso de CND de obra para averbar a ampliação da casa?
Em regra, sim. O cartório pede a CND de obra, emitida pela Receita Federal depois da declaração da obra no SERO, junto com o habite-se da Prefeitura.
Há dispensas em casos específicos, que o advogado confere no seu caso.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
