“Vou pagar a casa em 48 parcelas direto para o dono.”
Durante quatro anos o imóvel continua no nome do vendedor. Sem registro do compromisso, uma penhora ou uma segunda venda pode atingir o imóvel que você está pagando.
Contratos Imobiliários
Compromisso de compra e venda de imóvel em São Paulo
O imóvel vai ser pago em parcelas direto ao dono, e a escritura só sai no fim. Até lá, o que protege os dois lados é o compromisso de compra e venda de imóvel: sem arrependimento, registrado na matrícula e com regra escrita para o atraso, a posse e a escritura.
- Sem cláusula de arrependimento
- Registro na matrícula do imóvel
- Regra clara para a inadimplência
Resposta direta
O que é o compromisso de compra e venda de imóvel
Compromisso de compra e venda de imóvel, também chamado de promessa de compra e venda, é o contrato em que o vendedor se obriga a outorgar a escritura quando o preço for quitado, e o comprador se obriga a pagar nas datas combinadas. É o instrumento usado quando o pagamento é parcelado ou quando algo ainda impede a escritura imediata.
Feito sem cláusula de arrependimento e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o compromisso dá ao comprador um direito real sobre o imóvel, previsto nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Quitado o preço, se o vendedor não assinar a escritura, o caminho é a adjudicação compulsória do imóvel. Quando o pagamento é à vista e a escritura sai em seguida, basta o contrato de compra e venda comum.
- Base legal
- Código Civil, arts. 462 a 464, 1.417 e 1.418; Decreto-Lei 58/1937
- Forma
- Instrumento público ou particular
- Onde se registra
- Na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel
- Depois de quitado
- Direito à escritura definitiva ou à adjudicação compulsória
A sua situação
Quando a promessa de compra e venda é o contrato certo
O compromisso serve para todo negócio em que o pagamento e a escritura não acontecem no mesmo dia.
“Vendi parcelado e tenho medo de o comprador parar de pagar.”
O contrato precisa dizer como a mora é constituída, quando o negócio se desfaz, o que acontece com as parcelas pagas e em quanto tempo o imóvel volta para você.
“O vendedor quer uma cláusula para poder desistir.”
Com cláusula de arrependimento, o compromisso deixa de ser irretratável e o comprador perde o direito real e a adjudicação compulsória. É a cláusula mais cara do contrato.
“A escritura só pode sair depois do inventário.”
O compromisso segura o negócio enquanto a pendência é resolvida, com prazo para a regularização e saída definida se ela não acontecer.
“Assinei há anos e nunca levei ao cartório.”
O compromisso antigo ainda pode ser registrado, se o título e a matrícula permitirem. Vale conferir antes que apareça um credor do vendedor.
“O comprador quer entrar no imóvel antes de quitar.”
Entregar a posse é possível, mas muda o risco. O contrato define quem paga IPTU e condomínio a partir da entrega e como o imóvel é devolvido em caso de rescisão.
O que está em jogo
O que o compromisso bem feito muda para comprador e vendedor
Num negócio que dura anos, o que não foi escrito no primeiro dia vira disputa no meio do caminho.
Com compromisso genérico e sem registro
- Credores do vendedor podem penhorar o imóvel durante o pagamento
- O vendedor pode prometer o mesmo imóvel a outra pessoa
- Atraso de parcela sem procedimento definido para cobrar ou rescindir
- Nenhuma data para a escritura depois da quitação
- Posse entregue sem regra sobre IPTU, condomínio e devolução
Com compromisso irretratável e registrado
- Direito real do promitente comprador, oponível a terceiros
- Quem consulta a matrícula vê que o imóvel já está comprometido
- Interpelação, prazo para pagar e cláusula resolutiva escritos no contrato
- Prazo para a escritura e caminho da adjudicação se ela for negada
- Encargos e devolução do imóvel definidos desde a entrega das chaves
Como funciona
Como funciona o compromisso de compra e venda, da minuta à escritura
O compromisso acompanha o negócio do primeiro pagamento até a escritura. Cada etapa tem um documento e um responsável.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas. Variam com a documentação das partes, com o cartório e com o prazo de pagamento combinado. Não são promessa de data.
Análise do negócio e da matrícula
O advogado confere quem é o dono, se há ônus sobre o imóvel e o que impede a escritura imediata. Também verifica se o imóvel é loteado, porque nesse caso valem as regras próprias da Lei 6.766/1979.
Primeiros diasDefinição das cláusulas-chave
Irretratabilidade, preço, parcelas e índice de correção, data da posse, encargos, multa, cláusula resolutiva e prazo para a escritura. Aqui se decide o que acontece em cada cenário de descumprimento.
De 2 a 5 dias úteisAssinatura
Assinam promitente vendedor, promitente comprador e os cônjuges, quando a lei exige. As firmas são reconhecidas para que o título seja aceito pelo cartório de registro.
De 1 a 2 semanas, com os ajustesRegistro do compromisso de compra e venda
O contrato é protocolado no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel e registrado na matrícula, como prevê o artigo 167, I, da Lei 6.015/1973. O escritório acompanha e responde a eventuais exigências.
De 2 a 5 semanas após o protocoloPagamento e termo de quitação
As parcelas seguem o contrato. Os comprovantes são guardados e, ao final, o vendedor assina o termo de quitação, que é a prova exigida para a escritura.
Conforme o prazo de pagamento combinadoEscritura definitiva e registro
Quitado o preço, lavra-se a escritura de compra e venda e ela é registrada. Se o vendedor se recusar ou não for encontrado, o comprador pede a adjudicação compulsória, no cartório ou na Justiça.
De 1 a 3 meses após a quitação
Compare antes de decidir
Compromisso registrado ou sem registro: o que muda na prática
O compromisso vale entre as partes mesmo sem registro. O que o registro acrescenta é a proteção contra quem está fora do contrato.
| Critério | Compromisso registrado na matrícula | Compromisso sem registro |
|---|---|---|
| Validade entre as partes | Sim | Sim |
| Efeito contra terceiros | Direito real à aquisição, oponível a todos (art. 1.417 do Código Civil) | Direito pessoal contra o vendedor |
| Se um credor penhorar o imóvel | O registro anterior à penhora mostra que o imóvel já estava comprometido | O comprador precisa provar a posse e a compra em embargos de terceiro (Súmula 84 do STJ) |
| Se o vendedor vender de novo | O segundo comprador encontra o compromisso na matrícula | O segundo comprador pode registrar primeiro e ficar com o imóvel |
| Adjudicação compulsória | Cabe, quitado o preço | Também cabe: o direito não depende do registro (Súmula 239 do STJ) |
| Custos envolvidos | Emolumentos do Registro de Imóveis, tabelados no Estado | Nenhum no cartório, com o risco por conta do comprador |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Vai conferir a minuta sozinho antes de falar com o advogado?O artigo sobre as cláusulas do compromisso de compra e venda mostra os doze pontos que mais geram problema.
O que diz a lei
O artigo de lei que dá direito real ao promitente comprador
Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.417
Em português claro
O artigo traz três condições. A promessa não pode ter cláusula de arrependimento. Pode ser feita em cartório ou por contrato particular. E precisa estar registrada na matrícula. Cumpridas as três, o comprador passa a ter um direito sobre o próprio imóvel, que vale contra qualquer pessoa, e não só contra o vendedor.
O artigo seguinte, o 1.418, completa a proteção: o promitente comprador pode exigir a escritura definitiva do vendedor ou de quem tenha recebido os direitos dele e, se houver recusa, pedir a adjudicação do imóvel.
Documentos
Documentos para o compromisso de compra e venda
A lista é parecida para quem compra e para quem vende. O que você ainda não tiver, o escritório orienta como obter.
- Matrícula atualizada do imóvel
- Documento de identidade, CPF e certidão de casamento ou nascimento das partes
- Carnê do IPTU e, se for apartamento, declaração de quitação do condomínio
- Certidões dos distribuidores da Justiça e de protesto em nome do promitente vendedor
- Condições combinadas: preço, entrada, número de parcelas, índice de correção e data da posse
- Compromisso já assinado e comprovantes de pagamento, se o negócio estiver em andamento
- Inventário, formal de partilha ou contrato de financiamento, quando forem o motivo da espera pela escritura
O comprador quer repassar o contrato a outra pessoa?A transferência do compromisso antes da escritura se faz por contrato de cessão de direitos do imóvel, e o compromisso deve dizer se ela depende da anuência do vendedor.
Dúvidas que travam a decisão
Dúvidas que fazem o compromisso ficar para depois
“Registrar em cartório é despesa que dá para evitar.”
O registro tem custo, tabelado por lei estadual e informado antes. Sem ele, o imóvel que você está pagando continua disponível, no papel, para os credores do vendedor e para um segundo comprador.
A despesa é pequena diante do valor que fica exposto durante anos de parcelas.
“O negócio é entre conhecidos, não precisa de tanto.”
O contrato não é para hoje, enquanto todos se entendem. É para o caso de morte, separação, dívida ou desentendimento de qualquer das partes ao longo do pagamento.
Nessas horas, quem responde são herdeiros e credores, que não participaram da conversa.
“Se o comprador parar de pagar, vou levar anos para retomar.”
O tempo depende muito do contrato. Com cláusula resolutiva expressa e interpelação feita na forma do Decreto-Lei 745/1969, a mora fica caracterizada em 15 dias e o vendedor chega à Justiça com o caso pronto.
Sem essas cláusulas, tudo começa do zero.
“Já assinei um compromisso simples. Perdi a chance?”
Não. Um compromisso em andamento pode ser complementado por aditivo assinado pelas duas partes, e pode ser levado a registro se cumprir os requisitos.
O primeiro passo é ler o que foi assinado e conferir a matrícula.
Erros que custam caro
Erros que enfraquecem o compromisso de compra e venda
Nenhum deles aparece no dia da assinatura. Aparecem quando uma das partes precisa do contrato.
- Aceitar cláusula de arrependimento sem perceberEla costuma vir com outro nome, como direito de desistência mediante perda do sinal. Com ela, o comprador perde o direito real e a adjudicação compulsória.
- Deixar o contrato na gavetaSem registro, a proteção contra terceiros depende de provar posse e boa-fé em processo. O registro resolve isso com uma linha na matrícula.
- Não prever como a mora é constituídaMesmo sem registro do contrato, o comprador precisa ser interpelado antes da rescisão (Súmula 76 do STJ). Contrato que ignora essa etapa atrasa a retomada do imóvel.
- Quitar e não exigir o termo de quitaçãoAnos depois, o vendedor mudou, faleceu ou não acha os recibos. O termo de quitação assinado é o documento que o tabelião e o registrador pedem.
- Descrever o imóvel de memóriaEndereço e medidas diferentes da matrícula geram nota de exigência do cartório. A descrição deve copiar a matrícula, com o número dela.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
O compromisso só cumpre o que promete quando é aceito pelo Registro de Imóveis. A pós-graduação de Euvaldo Atalla em Direito Notarial e Registral e a atuação na Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro se aplicam diretamente a esse ponto.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise do seu compromisso de compra e venda
Conte como o negócio foi combinado. Com estas respostas o advogado já identifica o que precisa estar no contrato e se cabe o registro.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre compromisso de compra e venda
Qual a diferença entre compromisso de compra e venda e contrato de compra e venda?
No compromisso, as partes prometem fazer a venda definitiva no futuro, em geral depois da quitação. Na compra e venda definitiva, feita por escritura pública, a transferência já é o objeto do ato.
O compromisso prepara e protege o negócio enquanto a escritura não pode sair.
É obrigatório registrar o compromisso de compra e venda?
Não é obrigatório para o contrato valer entre comprador e vendedor. O registro é o que dá ao comprador direito real sobre o imóvel, oponível a terceiros, conforme o artigo 1.417 do Código Civil.
Em negócio parcelado por anos, é a principal proteção.
O que é compromisso de compra e venda irretratável?
É o compromisso sem cláusula de arrependimento: nenhuma das partes pode desistir por simples vontade. O negócio só se desfaz por descumprimento ou por acordo.
A irretratabilidade é condição para o direito real do promitente comprador e para a adjudicação compulsória.
O compromisso precisa ser feito por escritura pública?
Não. O artigo 1.417 do Código Civil admite instrumento público ou particular, e o artigo 462 dispensa o contrato preliminar da forma exigida para o definitivo.
O contrato de promessa de imóvel feito por instrumento particular pode ser registrado, desde que atenda aos requisitos do cartório.
Quitei o imóvel e o vendedor não assina a escritura. O que fazer?
O promitente comprador pode pedir a adjudicação compulsória, que substitui a assinatura do vendedor. Ela pode ser feita no próprio Registro de Imóveis, pelo artigo 216-B da Lei 6.015/1973, ou na Justiça.
É preciso provar o contrato e a quitação.
O que acontece se o comprador atrasar as parcelas?
O vendedor deve interpelar o comprador, pela Justiça ou pelo Cartório de Títulos e Documentos, dando 15 dias para pagar, conforme o Decreto-Lei 745/1969. Sem pagamento, o contrato com cláusula resolutiva expressa se resolve, e discute-se a devolução do imóvel e o destino das parcelas pagas.
Quanto custa fazer e registrar o compromisso?
Os custos são os honorários do advogado, informados por escrito antes da contratação, o reconhecimento de firmas, as certidões e os emolumentos do Registro de Imóveis, que seguem a tabela do Estado de São Paulo e variam com o valor do negócio.
O compromisso serve para imóvel comprado na planta?
Serve, mas a compra de construtora ou incorporadora segue regras próprias de proteção ao comprador e de desistência. Se o seu caso é esse, veja a página sobre distrato de imóvel na planta.
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Outros caminhos ligados a compromisso de compra e venda
- Ver o contrato de compra e venda para pagamento à vista
- Entender a adjudicação compulsória extrajudicial
- Ver o serviço de Cobrar parcelas atrasadas da venda de imóvel
- Conferir as 12 cláusulas do compromisso antes de assinar
- Ver o contrato de permuta, para troca de imóveis
- Agendar a avaliação do caso de compromisso de compra e venda
- Falar com advogado para contrato imobiliário
- Ver o serviço de contrato de locação residencial em São Paulo
- Ver o serviço de contrato de locação comercial
- Ler o artigo: cessão de direitos imobiliários
- Ver o contrato de compra na planta com incorporadora
Atalla Advocacia
Anos de parcelas pedem um contrato que aguente anos
Envie os dados do negócio. O advogado Euvaldo Atalla analisa a matrícula, redige ou revisa o compromisso de compra e venda e acompanha o registro no cartório.