“Comprei na planta e quero repassar antes das chaves.”
A transferência de contrato de imóvel na planta depende da anuência da incorporadora e do que o contrato original diz sobre taxa de cessão e saldo devedor.
Contratos Imobiliários
Contrato de cessão de direitos de imóvel em São Paulo
Você vai passar para frente, ou assumir, um imóvel que ainda não tem escritura definitiva: apartamento na planta, lote em pagamento, imóvel financiado ou casa só com posse. O contrato de cessão de direitos de imóvel é o papel que troca o titular do negócio. Mal feito, ele deixa quem vendeu ainda devendo e quem comprou sem nada que o cartório, o banco ou a construtora reconheça.
- Anuência do credor conferida antes
- Matrícula e contrato original analisados
- Minuta pronta para cartório
Resposta direta
O que é o contrato de cessão de direitos de imóvel
Contrato de cessão de direitos de imóvel é o documento pelo qual uma pessoa (o cedente) transfere a outra (o cessionário) os direitos que tem sobre um imóvel que ainda não está registrado em seu nome. Ele não transfere a propriedade: transfere a posição de quem está comprando, pagando ou ocupando o imóvel.
É o contrato certo quando o cedente tem um compromisso de compra e venda em andamento, um financiamento com alienação fiduciária ou apenas a posse do imóvel. O Código Civil trata da cessão nos artigos 286 a 298 e da transferência da dívida no artigo 299. Quando existe um credor (construtora, loteadora ou banco), a regra é uma só: sem a anuência dele, o cedente continua devedor.
- Base legal
- Código Civil, arts. 286 a 299, e Lei 9.514/1997, art. 29, no imóvel financiado
- O que transfere
- Direitos de compra ou de posse, não a propriedade registrada
- Quem precisa concordar
- O credor do contrato original: construtora, loteadora ou banco
- Forma
- Instrumento particular ou escritura pública, conforme o direito cedido
A sua situação
Quando a cessão de direitos é o contrato do seu negócio
Cada situação pede cláusulas e cuidados diferentes. O nome do contrato é o mesmo, o risco não.
“Vou comprar uma casa que só tem contrato, não tem escritura.”
Você recebe os direitos do vendedor, com os defeitos que eles tiverem. Antes de pagar, é preciso ver de quem ele comprou e o que consta na matrícula.
“Quero passar meu financiamento para outra pessoa.”
Imóvel com alienação fiduciária só muda de titular com a anuência expressa do banco. Sem ela, a dívida e o nome negativado continuam sendo seus.
“O terreno não tem matrícula, só a posse de muitos anos.”
A cessão de direitos possessórios transfere a posse e o tempo já cumprido, que o comprador pode somar ao seu para pedir usucapião.
“Paguei o lote à loteadora e vendi antes de receber a escritura.”
O comprador precisa da cessão formalizada e comunicada à loteadora para que a escritura definitiva saia no nome dele, e não no seu.
“Meu irmão quer comprar a minha parte na casa do inventário.”
Parte de herança se transfere por cessão de direitos hereditários, que a lei só aceita por escritura pública.
O que está em jogo
O que muda com uma cessão de direitos bem amarrada
A cessão de direitos é segura quando o contrato original, o credor e a matrícula foram conferidos antes da assinatura. O prejuízo costuma aparecer anos depois, na hora de registrar ou de vender.
Com cessão feita em modelo pronto
- O cedente segue devedor perante o banco ou a construtora, mesmo sem o imóvel
- O cessionário paga e descobre que o contrato original proibia a transferência
- A escritura definitiva sai no nome de quem já vendeu, ou não sai
- Dívidas de IPTU, condomínio e parcelas antigas ficam sem dono definido
- A cadeia de contratos tem um elo faltando e o cartório recusa o registro
Com cessão redigida para o seu caso
- Anuência do credor por escrito e cedente liberado da dívida
- Contrato original lido e proibições de cessão tratadas antes do pagamento
- Obrigação clara de outorgar a escritura direto ao cessionário
- Débitos anteriores e posteriores à cessão divididos por data
- Sequência completa de contratos, pronta para registro ou usucapião
Como funciona
Como o escritório conduz a cessão de direitos, etapa por etapa
A cessão começa pela leitura do que está sendo cedido. O contrato só é redigido depois que o direito do cedente foi conferido.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas. A etapa que mais varia é a anuência, porque depende do tempo de resposta da construtora, da loteadora ou do banco.
Leitura do contrato original e da matrícula
O advogado confere o que o cedente realmente tem: compromisso, financiamento ou posse. Verifica saldo devedor, cláusula que proíbe ou condiciona a cessão, e o que a matrícula do imóvel mostra sobre dono, penhoras e hipotecas.
Primeiros diasCertidões do cedente e do imóvel
São levantadas as certidões de ações, protestos e débitos de IPTU e condomínio. Dívida do cedente pode alcançar o imóvel e derrubar o negócio depois de pago.
De 1 a 2 semanasPedido de anuência ao credor
Quando há construtora, loteadora ou banco, o escritório formaliza o pedido de anuência e confere se a taxa de transferência cobrada está prevista no contrato original.
De 2 a 8 semanas, conforme o credorRedação do contrato de cessão
A minuta define o direito cedido, o valor e a forma de pagamento, quem responde por cada débito, a entrega da posse, a obrigação de outorgar a escritura definitiva e a multa por descumprimento.
De 3 a 7 dias úteisAssinatura, com escritura pública quando exigida
As partes e os cônjuges assinam com firma reconhecida ou em Tabelionato de Notas. Na cessão de direitos hereditários, a escritura pública é obrigatória.
Na data combinadaImposto, averbação e guarda da cadeia
O escritório orienta o recolhimento do imposto de transmissão quando devido e leva a cessão à matrícula do imóvel quando o compromisso original está registrado. Todos os contratos anteriores ficam reunidos para a escritura futura.
De 2 a 6 semanas
Compare antes de decidir
Cessão de direitos não é tudo igual: compare os três tipos mais comuns
O tipo de direito cedido define quem precisa concordar, a forma do contrato e o que o cessionário recebe ao final.
| Critério | Cessão de compromisso (planta ou lote) | Cessão de imóvel financiado | Cessão de direitos possessórios |
|---|---|---|---|
| O que o cedente tem | Contrato de compra em pagamento ou quitado, ainda sem escritura | Imóvel dado em garantia ao banco por alienação fiduciária | Posse do imóvel, sem registro em seu nome |
| Quem precisa concordar | Incorporadora ou loteadora, conforme o contrato original | O banco, de forma expressa (Lei 9.514/1997, art. 29) | Ninguém, mas o dono que consta na matrícula pode aparecer |
| Forma do contrato | Instrumento particular, com averbação na matrícula quando o compromisso está registrado | Instrumento aceito pelo banco, com nova análise de crédito do cessionário | Instrumento particular ou escritura pública de cessão, que tem mais força de prova |
| O que o cessionário recebe | O direito de exigir a escritura definitiva ao quitar o preço | O contrato de financiamento em seu nome e o imóvel ao final | A posse e o tempo já cumprido para a usucapião |
| Principal risco | Cessão sem anuência, que a vendedora pode não reconhecer | Contrato de gaveta: dívida no nome de um, imóvel com outro | Posse discutida por terceiros ou imóvel em área pública |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Em dúvida sobre qual contrato usar?O artigo cessão de direitos imobiliários, permuta ou compra e venda compara os três negócios. Para o seu caso, a resposta vem da leitura do contrato original.
O que diz a lei
O artigo que explica por que a anuência do credor decide tudo
É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo se aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor o ignorava.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 299, caput
Em português claro
Quem cede um contrato com parcelas a vencer não transfere só direitos, transfere também uma dívida. O artigo diz que o devedor original só fica livre se o credor concordar de forma expressa. O parágrafo único do mesmo artigo completa: se o credor for consultado e ficar em silêncio, o silêncio vale como recusa.
Na prática, a cessão assinada só entre cedente e cessionário vale entre os dois, mas o banco ou a construtora continua podendo cobrar o cedente. Por isso a anuência vem antes do pagamento, e não depois.
Documentos
Documentos para o contrato de cessão de direitos
A lista muda conforme o tipo de cessão. Envie o que tiver: a análise aponta o que falta e onde pedir.
- Contrato original do cedente: compromisso de compra e venda, contrato de financiamento ou cessão anterior
- Todos os contratos da cadeia, desde quem consta na matrícula até o cedente atual
- Matrícula atualizada do imóvel ou certidão de que ele não tem registro
- Extrato de pagamentos e saldo devedor emitido pela construtora, loteadora ou banco
- Documentos pessoais e certidão de casamento do cedente e do cessionário
- Certidões de débitos de IPTU e declaração de quitação do condomínio
- Certidões de ações e protestos em nome do cedente
- Na cessão de posse: contas de água e luz, carnês de IPTU e fotos que provem o tempo de ocupação
O imóvel foi comprado por contrato de gaveta?Quando a cadeia de contratos está incompleta, pode ser necessário tratar antes da regularização do contrato de gaveta.
Dúvidas que travam a decisão
Dúvidas que seguram a cessão de direitos, e a resposta para cada uma
“Um modelo da internet resolve, é só trocar os nomes.”
O modelo não lê o seu contrato original. É nele que estão a proibição de ceder, a taxa de transferência e o saldo devedor.
Uma cessão que ignora esses pontos vale entre as partes e não vale para quem vai outorgar a escritura. Os componentes do custo, honorários, cartório e imposto, são informados por escrito antes de você decidir.
“Esperar a anuência da construtora vai atrasar o negócio.”
A anuência costuma levar de 2 a 8 semanas. Sem ela, o risco dura o contrato inteiro: o cedente pode ser cobrado por parcelas que não são mais dele, e o cessionário pode ter a transferência recusada na entrega das chaves.
“Cessão de direitos é contrato fraco, não vale nada.”
Vale, e a lei prevê. O compromisso de compra e venda e a cessão dele podem ser levados à matrícula do imóvel pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, art. 167).
O que enfraquece a cessão é a cadeia quebrada e a falta de anuência, não o tipo de contrato.
“Só tenho a posse. Será que posso ceder?”
Pode. A posse é transmissível, e o Código Civil permite que o novo possuidor some ao seu o tempo do anterior para a usucapião (art. 1.243).
A análise confere se a posse é contínua, sem oposição e se o imóvel é particular.
Erros que custam caro
Erros que tiram o valor de uma cessão de direitos
Todos aparecem na hora de registrar, financiar ou revender. Todos se evitam antes da assinatura.
- Pagar antes de ler o contrato originalO cessionário recebe exatamente o que o cedente tinha, com as mesmas dívidas e restrições. Sem ver o contrato original e o extrato do saldo devedor, você não sabe o que está comprando.
- Ceder imóvel financiado sem o bancoA cessão de imóvel com alienação fiduciária sem anuência não troca o devedor. Se o cessionário parar de pagar, o banco executa a garantia e negativa o cedente.
- Deixar um elo da cadeia sem assinaturaPara a escritura sair, cada transferência anterior precisa estar documentada. Um cedente antigo que não assinou, ou que faleceu, pode exigir inventário ou ação judicial depois.
- Fazer cessão de herança por instrumento particularO Código Civil exige escritura pública para a cessão de direitos hereditários (art. 1.793). O papel particular não é aceito no inventário.
- Não definir quem paga os débitos por dataIPTU, condomínio e parcelas vencidas antes da cessão viram disputa. O contrato deve fixar a data de corte e quem responde por cada período.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na cessão de direitos, o contrato só tem valor se um dia chegar ao cartório. A pós-graduação em Direito Notarial e Registral e a atuação na Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro orientam a redação para o que o tabelião e o registrador vão exigir.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o seu caso de cessão de direitos para análise
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado identifica o tipo de cessão, quem precisa anuir e os documentos que faltam.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre contrato de cessão de direitos
Contrato de cessão de direitos de imóvel tem validade?
Tem. A cessão é prevista no Código Civil e vale entre cedente e cessionário desde a assinatura.
Para valer também perante a construtora, a loteadora ou o banco, é preciso a anuência do credor ou, no mínimo, a comunicação formal exigida pelo contrato original.
Quem compra por cessão de direitos vira dono do imóvel?
Ainda não. A cessão transfere o direito de adquirir ou a posse, não a propriedade.
O cessionário se torna proprietário quando a escritura definitiva é registrada na matrícula ou, na cessão de posse, quando a usucapião é reconhecida.
Precisa de escritura para fazer cessão de direitos?
Depende do direito cedido. A cessão de compromisso de compra e venda pode ser feita por instrumento particular.
A cessão de direitos hereditários exige escritura pública. Na cessão de direitos possessórios, a escritura de cessão de direitos não é obrigatória, mas dá mais força de prova.
Cessão de direitos paga ITBI?
A Constituição autoriza o município a cobrar o imposto de transmissão sobre a cessão de direitos à aquisição de imóvel, e a Prefeitura de São Paulo prevê essa cobrança. O momento em que o imposto é devido está em discussão no Supremo Tribunal Federal (Tema 1124), por isso o ponto é avaliado caso a caso antes da assinatura.
Posso repassar meu apartamento na planta antes das chaves?
Pode, se o contrato com a incorporadora não proibir e ela der a anuência. É comum o contrato prever taxa de cessão e exigir que o novo comprador passe por análise de cadastro.
A cessão de direitos de imóvel na planta feita sem esse aval pode não ser reconhecida na entrega.
Dá para transferir imóvel financiado sem o banco?
Não com segurança. A Lei 9.514/1997 exige a anuência expressa do banco para transmitir os direitos sobre imóvel com alienação fiduciária.
Sem ela, o financiamento continua no nome do cedente, que responde pela dívida se o cessionário atrasar.
Cessão de direitos possessórios vale como prova de posse?
Vale. O contrato mostra a origem e a data da posse e permite somar o tempo do cedente ao do cessionário.
Ele precisa vir acompanhado de provas de ocupação, como contas, IPTU e testemunhas, para sustentar um pedido de usucapião em São Paulo.
Qual a diferença entre cessão de direitos e compra e venda?
Na compra e venda, o vendedor é o dono registrado e transfere a propriedade por escritura. Na cessão, o cedente ainda não é dono no registro e transfere a posição que ocupa em um contrato ou na posse.
O cessionário depende de um passo seguinte para chegar à matrícula.
Páginas relacionadas
Outros caminhos ligados a contrato de cessão de direitos
- Comparar cessão de direitos, permuta e compra e venda
- Ver o compromisso de compra e venda de imóvel
- Conhecer o contrato de comodato de imóvel
- Falar com Falar com advogado para contrato imobiliário
- Agendar a avaliação do caso de contrato de cessão de direitos
- Como contestar cláusula de contrato imobiliário
Atalla Advocacia
Antes de pagar ou de entregar o imóvel, confira o que está sendo cedido
Mande o contrato original e os dados do negócio. O advogado Euvaldo Atalla confere a cadeia de contratos, a anuência do credor e a matrícula, e redige a cessão de direitos para chegar à escritura.