“Meu filho casou e está morando na casa dos fundos.”
Enquanto o casamento vai bem, ninguém discute. Na separação, o contrato mostra que a casa foi emprestada, e não doada ao casal.
Contratos Imobiliários
Contrato de comodato de imóvel em São Paulo
Você deixou um parente, um amigo ou um funcionário morar no seu imóvel sem pagar aluguel. Sem papel, a boa vontade de hoje vira a discussão de amanhã: “você me deu”, “eu reformei”, “daqui eu não saio”. O contrato de comodato de imóvel deixa escrito que o imóvel é emprestado, por quanto tempo, em que condições e como volta para você.
- Prazo e devolução por escrito
- Prova contra pedido de usucapião
- Aluguel-pena previsto em lei
Resposta direta
O que é o contrato de comodato de imóvel
Contrato de comodato de imóvel é o empréstimo de imóvel sem cobrança de aluguel: o dono (comodante) entrega o uso da casa, do apartamento ou do terreno a outra pessoa (comodatário), que se obriga a conservar e a devolver. O comodato é regulado pelos artigos 579 a 585 do Código Civil.
Ele existe mesmo sem papel, porque nasce com a entrega das chaves. O contrato escrito serve para provar três coisas que o comodato verbal não prova: que a ocupação é um empréstimo, qual é o prazo e quem paga as despesas. Se houver cobrança de aluguel, o negócio deixa de ser comodato e passa a ser locação, tratada no contrato de locação residencial.
- Base legal
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 579 a 585
- Pagamento
- Sem aluguel. O comodatário pode assumir IPTU, condomínio e contas
- Como termina
- No fim do prazo ou por notificação, quando não há prazo
- Se não devolver
- Reintegração de posse e aluguel-pena (Código Civil, art. 582)
A sua situação
Quando o comodato por escrito protege o dono do imóvel
Emprestar imóvel é comum em família e em empresa. O problema nunca é emprestar, é não ter como provar que foi empréstimo.
“Deixei meu irmão morar de favor e já faz oito anos.”
Ocupação longa sem documento alimenta a alegação de posse como dono. O contrato registra que ele está lá por empréstimo.
“O caseiro mora no sítio, mas não tem nada assinado.”
Moradia cedida por causa do trabalho precisa de contrato que ligue o uso do imóvel ao emprego e defina a saída quando o vínculo acabar.
“Emprestei o salão para o meu cunhado abrir um comércio.”
Comodato de imóvel comercial precisa tratar de reformas, alvará e contas, para o dono não herdar dívida nem obra irregular.
“Comprei o apartamento e o antigo dono pediu uns meses para sair.”
A permanência do vendedor depois da escritura deve virar comodato com data certa de entrega e multa diária por atraso.
“Quero ajudar minha mãe sem passar o imóvel para o nome dela.”
O comodato dá a ela o direito de morar, com segurança, e mantém o imóvel no seu patrimônio e fora de inventário alheio.
O que está em jogo
O que muda quando o empréstimo de imóvel tem contrato
O comodato escrito não é desconfiança: é o que evita que um favor termine em processo longo e em família rompida.
Com o imóvel emprestado só de boca
- Você não consegue provar que foi empréstimo, e não doação ou venda informal
- O ocupante pode alegar posse de dono e tentar a usucapião
- Reformas feitas sem combinar viram pedido de indenização
- IPTU e condomínio atrasam no seu nome e ninguém assume
- Para retomar, é preciso antes provar na Justiça qual era o combinado
Com o contrato de comodato assinado
- Prova escrita de que a posse é emprestada e tem dono certo
- Reconhecimento, pelo próprio ocupante, de que não age como dono
- Regra clara: obra só com autorização e sem direito a reembolso
- Despesas do imóvel atribuídas ao comodatário, com comprovação periódica
- Data de devolução definida e caminho aberto para a reintegração de posse
Como funciona
Como é feito o contrato de comodato, da conversa à devolução
O contrato é curto, mas cada cláusula responde a uma briga conhecida. A ordem abaixo vale para o empréstimo novo e para regularizar quem já mora no imóvel.
Sobre os prazosO prazo de desocupação dado na notificação não está fixado em lei para o comodato. O usual é conceder um prazo razoável, em geral de 15 a 30 dias, o que é definido conforme o caso.
Entendimento do caso
O advogado ouve quem ocupa, desde quando, por qual motivo e o que foi combinado. Confere a matrícula para ver quem é o dono e se há outros proprietários ou herdeiros que precisam assinar.
Primeiro atendimentoDefinição de prazo e finalidade
Escolhe-se entre prazo certo e comodato por prazo indeterminado. A escolha muda a forma de retomar: com prazo, a devolução é devida no vencimento.
Sem prazo, depende de notificação.
No mesmo atendimentoRedação das cláusulas
O contrato define uso permitido, proibição de ceder ou alugar a terceiros, despesas, obras, vistoria com fotos, hipóteses de retomada e o valor do aluguel-pena em caso de atraso na devolução.
De 2 a 5 dias úteisAssinatura e registro
As partes assinam com duas testemunhas. O registro no Cartório de Títulos e Documentos é opcional e dá data certa ao contrato, o que pesa se um dia ele for usado como prova.
Na data combinadaNotificação para devolução
Quando você precisa do imóvel, o escritório envia a notificação extrajudicial com o prazo de saída. A partir do vencimento, o comodatário está em mora e a ocupação passa a ser esbulho.
De 15 a 30 dias para a saídaRetomada judicial, se necessário
Se o ocupante não sair, cabe a ação de reintegração de posse, com pedido de liminar e cobrança do aluguel-pena desde o fim do prazo da notificação.
Conforme a vara e a liminar
Compare antes de decidir
Comodato ou locação: qual contrato é o do seu caso
O que separa os dois é o aluguel. Essa diferença muda a lei aplicável, a forma de retomar o imóvel e a ação cabível.
| Critério | Comodato de imóvel | Locação de imóvel |
|---|---|---|
| Pagamento pelo uso | Não há aluguel. O ocupante pode pagar IPTU, condomínio e contas | Há aluguel mensal, além dos encargos |
| Lei aplicável | Código Civil, arts. 579 a 585 | Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) |
| Retomada antes do prazo | Só por necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz (art. 581) | Só nas hipóteses da Lei do Inquilinato |
| Ação para retirar o ocupante | Reintegração de posse, depois da notificação | Ação de despejo |
| Atraso na devolução | Aluguel-pena arbitrado pelo comodante (art. 582) | Aluguel e encargos até a entrega das chaves |
| Quando usar | Empréstimo a parente, amigo, funcionário ou sócio, sem intenção de renda | Imóvel destinado a gerar renda |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Cuidado com o comodato de fachadaChamar de comodato um imóvel pelo qual se cobra valor mensal não afasta a Lei do Inquilinato. O juiz olha o que acontece de fato, e não o título do contrato.
O que diz a lei
O artigo que obriga o comodatário a conservar e a devolver
O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 582
Em português claro
O artigo traz duas regras. A primeira: quem recebe o imóvel emprestado deve cuidar dele como se fosse seu e usar só para o que foi combinado. Se usar de outro modo ou estragar, indeniza. A segunda é o chamado aluguel-pena: vencido o prazo ou a notificação sem a devolução, o comodatário passa a dever um aluguel fixado pelo próprio dono, até entregar as chaves.
Esse aluguel tem função de pressão e de compensação. O juiz pode reduzir o valor se ele for abusivo, por isso o contrato já deve trazer um critério razoável e definido.
Documentos
Documentos para fazer o contrato de comodato
São poucos documentos. O mais importante é a informação correta sobre quem ocupa e desde quando.
- Matrícula atualizada do imóvel, ou o contrato que comprova o seu direito sobre ele
- Documento de identidade e CPF do dono e de todos os adultos que vão ocupar o imóvel
- Certidão de casamento ou declaração de união estável das partes
- Carnê de IPTU e últimas contas de água, luz e condomínio
- Fotos ou vídeo do estado atual do imóvel, para o laudo de vistoria
- Mensagens ou papéis antigos que mostrem como e quando o empréstimo começou
- Contrato de trabalho, quando a moradia é cedida a funcionário ou caseiro
O ocupante já se recusa a assinar ou a sair?Nesse ponto o caminho deixa de ser o contrato e passa a ser a retomada. Veja o serviço para imóvel ocupado por parente que não quer sair.
Dúvidas que travam a decisão
Por que tanta gente empresta imóvel sem contrato, e por que não deveria
“É família. Pedir contrato vai criar mal-estar.”
O mal-estar maior vem depois, quando cada um lembra o combinado de um jeito. O contrato protege também quem mora: fixa o prazo e impede que o dono retome o imóvel antes da hora, salvo necessidade urgente reconhecida pelo juiz, como diz o artigo 581 do Código Civil.
“Não vou gastar com advogado para um empréstimo.”
O custo se resume aos honorários de redação e, se você quiser, ao registro em cartório, e é informado antes da contratação. A comparação justa é com o custo de uma ação de reintegração de posse com produção de provas, que é o que resta a quem emprestou sem papel.
“Se ele já mora lá há anos, agora é tarde.”
Não é. O contrato pode ser assinado a qualquer momento e reconhecer a data em que o empréstimo começou.
Esse reconhecimento por escrito é a prova mais direta de que a ocupação nunca foi posse de dono.
“Fazer contrato não vai dar direitos a ele?”
O contrato dá ao comodatário só o direito de usar o imóvel pelo prazo combinado. Ele não gera direito de compra, de renovação nem de indenização por despesas de uso, que o artigo 584 do Código Civil proíbe cobrar do dono.
Erros que custam caro
Erros no comodato que dificultam a retomada do imóvel
Estes pontos aparecem em quase toda ação de reintegração entre parentes. Os quatro se resolvem na redação.
- Cobrar um valor mensal “simbólico”Pagamento mensal pelo uso descaracteriza o comodato e pode levar o caso para a Lei do Inquilinato. Se a ideia é receber, faça locação. Se é emprestar, o ocupante paga só as despesas do imóvel.
- Não tratar de obras e reformasSem cláusula, o ocupante que construiu um cômodo pede indenização ou tenta reter o imóvel. O contrato deve exigir autorização escrita e definir que as obras ficam incorporadas ao imóvel.
- Entrar no imóvel e trocar a fechaduraMesmo com o prazo vencido, retirar o ocupante à força expõe o dono a ação possessória e a indenização. A retomada é feita por notificação e, se preciso, pela Justiça.
- Deixar passar muito tempo depois da notificaçãoA liminar na reintegração de posse depende de a ação ser proposta dentro de ano e dia do esbulho, conforme o Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). Notificou e o prazo venceu, a ação deve vir logo.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
No comodato, a redação precisa servir a dois momentos: o empréstimo e a eventual retomada. A experiência de 28 anos com contratos e ações possessórias e a participação na Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro orientam cada cláusula para esse segundo momento.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise do seu caso de comodato de imóvel
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado indica se o caso pede um contrato novo, a regularização de quem já ocupa ou a notificação para devolução.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre contrato de comodato
Comodato verbal de imóvel tem validade?
Tem. O Código Civil não exige forma escrita, e o comodato se forma com a entrega do imóvel.
O problema é a prova: sem contrato, o dono precisa demonstrar com testemunhas e mensagens que houve empréstimo, e não doação, venda ou locação.
Basta a notificação extrajudicial para encerrar o comodato por prazo indeterminado?
Sim. No comodato por prazo indeterminado, a notificação extrajudicial com prazo para desocupar encerra o empréstimo.
Se o ocupante não sair no prazo, ele fica em mora, a posse se torna injusta e cabe a ação de reintegração de posse.
Quem mora por comodato pode pedir usucapião?
Em regra, não. A usucapião exige posse com intenção de dono, e o comodatário ocupa sabendo que o imóvel é de outra pessoa.
O contrato escrito é a prova disso. O risco existe quando não há documento e o ocupante passa anos agindo como dono sem oposição.
Quem paga o IPTU no comodato?
O contrato pode atribuir IPTU, condomínio e contas ao comodatário, e isso não transforma o empréstimo em locação. Perante a Prefeitura, porém, o responsável continua sendo o proprietário.
Por isso o contrato deve exigir a comprovação periódica dos pagamentos.
Posso cobrar aluguel de quem não devolve o imóvel emprestado?
Pode. O artigo 582 do Código Civil prevê que o comodatário em mora paga, até a devolução, o aluguel arbitrado pelo comodante.
O valor deve ser razoável, porque o juiz pode reduzi-lo se entender que é abusivo.
Como tirar alguém de um imóvel emprestado?
Primeiro, com notificação extrajudicial que fixa prazo para a saída. Vencido o prazo sem desocupação, com a ação de reintegração de posse, que admite pedido de liminar.
Trocar fechadura ou cortar água e luz por conta própria não é permitido.
O comodato precisa ser registrado em cartório?
Não é obrigatório. O registro no Cartório de Títulos e Documentos dá data certa e publicidade ao contrato, o que ajuda se ele for usado como prova.
O reconhecimento de firma das assinaturas também é recomendável.
Posso pedir o imóvel de volta antes do fim do prazo?
Só em caso de necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, conforme o artigo 581 do Código Civil. Por isso a escolha do prazo é a decisão mais importante do contrato: prazo longo demais prende o dono, e a falta de prazo exige notificação.
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Atalla Advocacia
Emprestar o imóvel é um favor. Ficar sem ele não precisa fazer parte
Conte quem ocupa o imóvel e desde quando. O advogado Euvaldo Atalla redige o contrato de comodato com prazo, despesas e devolução definidos, ou orienta a notificação se você já precisa do imóvel de volta.