Contratos Imobiliários
Cessão de direitos imobiliários, permuta ou compra e venda: qual contrato usar
A cessão de direitos imobiliários serve quando você ainda não é dono registrado e quer passar adiante o que tem: o direito de comprar, a posse ou a parte em uma herança. Se o imóvel já está no nome de quem vende, o contrato certo é a compra e venda. Se a troca é de imóvel por imóvel, é a permuta. Escolher errado deixa o comprador sem conseguir registrar.
- Compra e venda transfere a propriedade. Cessão transfere direitos sobre o imóvel, não a propriedade em si.
- Cessão de compromisso com saldo a pagar precisa da concordância de quem vendeu ou do banco credor.
- Cessão de direitos hereditários só vale por escritura pública (Código Civil, art. 1.793).
- Cessão de posse não dá matrícula: o caminho para o registro costuma ser a usucapião.
O que é cessão de direitos imobiliários
Cessão de direitos imobiliários é o contrato em que alguém transfere a outra pessoa os direitos que tem sobre um imóvel, sem ser o dono que aparece na matrícula. Quem transfere é o cedente.
Quem recebe é o cessionário, que passa a ocupar o lugar do cedente no negócio.
A base está no Código Civil, que permite ceder créditos e posições contratuais, e em leis específicas para cada tipo de direito. Na prática, o mercado de São Paulo usa três cessões: a do compromisso de compra e venda, a dos direitos de posse e a dos direitos hereditários. Cada uma tem forma, risco e caminho de registro diferentes.
O credor pode ceder o seu crédito, se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor; a cláusula proibitiva da cessão não poderá ser oposta ao cessionário de boa-fé, se não constar do instrumento da obrigação.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 286
O artigo diz que direitos podem ser cedidos, salvo se a lei ou o contrato original proibirem. Por isso o primeiro passo é ler o contrato de origem: muitos compromissos de construtora exigem anuência e cobram taxa para a cessão.
Há um detalhe que pega muita gente. Quando ainda há parcelas a pagar, a cessão não transfere só o direito de receber o imóvel, mas também a dívida. E a troca de devedor depende do consentimento expresso do credor, como manda o artigo 299 do Código Civil. Sem isso, quem cedeu continua respondendo pelas parcelas.
Qual contrato usar em cada negócio imobiliário
A escolha depende de uma pergunta: o imóvel já está registrado no nome de quem está passando adiante? Se está, o contrato é de compra e venda ou de permuta.
Se não está, o que existe para transferir são direitos, e o contrato é de cessão.
| Critério | Cessão de direitos | Compra e venda | Permuta |
|---|---|---|---|
| Quando usar | Quem passa adiante ainda não é dono registrado | Vendedor é dono registrado e recebe em dinheiro | Os dois lados entregam imóvel, com ou sem diferença em dinheiro |
| O que transfere | Direitos do contrato, da posse ou da herança | A propriedade, depois do registro | A propriedade dos dois imóveis, depois dos registros |
| Forma comum | Instrumento particular ou escritura, conforme o direito cedido | Escritura pública acima de 30 salários mínimos (art. 108) | Escritura pública, pelas regras da compra e venda (art. 533) |
| Registro na matrícula | Só quando o contrato de origem é registrável | Obrigatório para virar dono | Obrigatório nas duas matrículas |
| Risco principal | Cadeia de contratos sem registro e dívida que não muda de devedor | Dívida ou processo do vendedor | Pendência escondida no imóvel do outro lado |
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A permuta tem regras próprias de imposto e de divisão de despesas. Quem está trocando imóvel encontra o detalhe no contrato de permuta de imóvel. Quem vai comprar de dono registrado deve partir para o contrato de compra e venda com escritura.
As três cessões mais comuns em São Paulo
Cessão do compromisso de compra e venda
É a mais frequente: o comprador de um apartamento na planta ou de um imóvel parcelado repassa o contrato a outra pessoa antes da escritura. O cessionário assume as parcelas e, ao final, recebe a escritura direto do vendedor original.
Quando o compromisso está registrado, o Código Civil dá ao comprador direito real e permite exigir a escritura também de quem recebeu os direitos por cessão (arts. 1.417 e 1.418).
Se o imóvel é financiado com alienação fiduciária, a transferência depende da anuência expressa do banco, nos termos do artigo 29 da Lei 9.514/1997. Contrato de gaveta assinado sem o banco não tira o nome do cedente do financiamento.
Cessão de direitos possessórios
Aqui não há matrícula em nome de ninguém da cadeia, ou a matrícula está em nome de um dono antigo. O cedente transfere apenas a posse.
O cessionário pode somar o tempo de posse dos antecessores para a usucapião, desde que todas as posses sejam contínuas e pacíficas (Código Civil, art. 1.243). O registro só vem depois, com a usucapião extrajudicial em cartório ou na Justiça.
Cessão de direitos hereditários
O herdeiro pode ceder a sua parte na herança antes do fim do inventário, mas só por escritura pública. E não pode ceder um bem específico da herança sozinho: a cessão de um imóvel determinado, feita por um coerdeiro, é ineficaz, como diz o artigo 1.793 do Código Civil.
O correto é ceder o quinhão, ou seja, a fração da herança.
Cessão de direitos imobiliários em São Paulo: o que conferir antes de assinar
A cessão é segura quando você confere a origem do direito, o saldo da dívida e a possibilidade de chegar à matrícula. O risco nasce quando se compra o papel sem olhar o que está por trás dele.
- Contrato de origem completo, com todas as cessões anteriores em sequência
- Matrícula atualizada do imóvel, para saber quem é o dono registrado e quais ônus existem
- Declaração de saldo devedor emitida pela construtora, pelo vendedor ou pelo banco
- Anuência por escrito de quem vendeu ou do banco, quando houver parcelas a pagar
- Certidões do cedente, para afastar penhora ou processo que alcance os direitos cedidos
- Assinatura do cônjuge do cedente, quando o regime de bens exigir
- Cláusula que diga quem paga ITBI, escritura e registro no final
Impostos e custos da cessão
O ITBI, imposto municipal de transmissão, incide sobre a transferência da propriedade. O Supremo Tribunal Federal fixou, no Tema 1124 da repercussão geral, que o fato gerador do ITBI ocorre com o registro da transferência.
A aplicação dessa tese às cessões ainda gera discussão com as Prefeituras, por isso o ponto deve ser checado antes de fechar o preço.
Mesmo quando a cessão em si não gera ITBI, o imposto chega no fim: quem recebe a escritura definitiva paga sobre a transferência. Entram ainda os emolumentos do tabelionato e do registro, a eventual taxa de cessão prevista no compromisso e os honorários. Quem cede com lucro deve avaliar o imposto de renda sobre o ganho.
Cessão de locação: o caso do locador
Para o dono que aluga, a cessão aparece de outro jeito: o inquilino quer passar o contrato de aluguel para outra pessoa ou empresa. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 13) exige o consentimento prévio e escrito do locador, e a demora em responder não vale como concordância.
Em ponto comercial, a cessão costuma vir junto com a venda do negócio, e as regras do contrato pesam muito. Veja as cláusulas de locação comercial que controlam a cessão do ponto.
Na cessão, você compra o direito de outra pessoa. Antes de pagar, confira se esse direito chega até a matrícula.
Erros que travam o registro depois da cessão
O que trava o registro
- Cadeia de três ou quatro contratos de gaveta, sem firma reconhecida
- Parcelas assumidas sem anuência do credor
- Cessão de imóvel da herança feita por recibo
- Nenhuma cláusula sobre quem paga ITBI e escritura
O que leva até a matrícula
- Cada cessão documentada, com firma e cópia do contrato anterior
- Anuência por escrito anexada ao contrato
- Escritura pública de cessão do quinhão hereditário
- Despesas finais definidas no próprio contrato
Se uma cláusula do contrato de origem proíbe a cessão ou cobra taxa desproporcional, ela pode ser discutida. O caminho está no guia sobre como contestar cláusula de contrato imobiliário.
- Cedente
- Quem transfere os direitos que tem sobre o imóvel.
- Cessionário
- Quem recebe os direitos e passa a ocupar o lugar do cedente.
- Anuência
- Concordância por escrito de quem vendeu o imóvel ou do banco credor com a cessão.
- Quinhão hereditário
- A fração da herança que cabe a cada herdeiro antes da partilha.
Perguntas frequentes
Cessão de direitos imobiliários tem validade?
Tem, entre as partes, desde que o direito cedido exista e a forma seja a exigida. A cessão de herança precisa de escritura pública, e a de compromisso com dívida precisa da anuência do credor.
O que a cessão não faz é transferir a propriedade: isso só acontece com o registro.
Cessão de direitos precisa ser feita em cartório?
Depende do direito cedido. Cessão de direitos hereditários exige escritura pública.
Cessão de compromisso e de posse podem ser feitas por instrumento particular, mas o reconhecimento de firma e o registro em cartório, quando cabível, dão prova e proteção ao cessionário.
Qual a diferença entre cessão de direitos e compra e venda?
Na compra e venda, o dono registrado transfere a propriedade com escritura e registro. Na cessão, quem ainda não é dono registrado transfere os direitos que tem, como o de receber a escritura no futuro.
O cessionário só vira proprietário quando a escritura definitiva for registrada.
Posso fazer cessão de imóvel financiado?
Só com a anuência expressa do banco, exigida pelo artigo 29 da Lei 9.514/1997 na alienação fiduciária. Sem ela, o financiamento continua no nome de quem cedeu, que responde pelas parcelas, e o banco não reconhece o novo comprador.
Quem tem cessão de posse consegue a escritura?
Não por escritura comum, porque não há dono registrado disposto a assinar. O caminho costuma ser a usucapião, somando o tempo de posse dos antecessores quando as posses forem contínuas e pacíficas.
A cessão é a prova da cadeia de posse.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
