“Comprei por contrato de gaveta e o vendedor sumiu.”
Você pagou, mora no imóvel e tem o contrato ou os recibos, mas não acha mais quem vendeu para assinar a escritura.
Usucapião
Usucapião extrajudicial em São Paulo
A casa é sua há anos, mas o papel diz outra coisa. A usucapião extrajudicial coloca o imóvel no seu nome direto no cartório, sem processo na Justiça, quando a posse é antiga e ninguém disputa o imóvel.
- Feita no Cartório de Registro de Imóveis
- Advogado obrigatório por lei
- Análise dos documentos antes de começar
Resposta direta
O que é a usucapião extrajudicial
Usucapião extrajudicial é o pedido de reconhecimento da propriedade feito no Cartório de Registro de Imóveis, sem juiz. Quem tem a posse do imóvel pelo tempo que a lei exige, sem oposição, apresenta as provas ao cartório e sai com a matrícula no próprio nome.
O caminho existe desde o Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), que incluiu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos. Ele serve para casa, apartamento, terreno e imóvel comercial, desde que o imóvel seja particular. Se alguém contestar o pedido e não houver acordo, o caso segue para a ação de usucapião na Justiça.
- Base legal
- Art. 216-A da Lei 6.015/1973 e Provimento CNJ 149/2023
- Onde corre
- Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis da região do imóvel
- Tempo de posse exigido
- De 2 a 15 anos, conforme o tipo de usucapião
- Quem conduz
- Advogado, obrigatório por lei do início ao fim
A sua situação
Usucapião extrajudicial resolve estas situações
Se você se reconhece em uma delas, o cartório pode ser o caminho mais curto para a escritura.
“O dono no papel morreu e a família nunca fez inventário.”
O imóvel continua no nome de alguém que já faleceu. Os herdeiros não se entendem ou nem se sabe quem são.
“Moro aqui há mais de 15 anos e nunca tive documento.”
Sem contrato nenhum, mas com IPTU, contas e vizinhos que confirmam que a casa sempre foi sua.
“O apartamento da COHAB está quitado e ainda não é meu.”
A companhia ou a construtora não outorga a escritura, e a matrícula segue em nome de terceiro.
“O banco recusou o financiamento porque o imóvel é irregular.”
O comprador apareceu, mas sem matrícula no seu nome não há financiamento nem venda pelo valor de mercado.
“Quero deixar a casa para os meus filhos sem dor de cabeça.”
Imóvel sem registro vira problema na herança. Regularizar em vida poupa os filhos de um inventário travado.
O que está em jogo
O que muda quando o imóvel passa para o seu nome
Posse sem registro é patrimônio pela metade. Com a matrícula, o imóvel passa a valer o que ele realmente vale.
Enquanto o imóvel não está no seu nome
- Banco nenhum financia a compra, então você só vende à vista e com deságio
- O imóvel não entra como garantia de empréstimo
- Na herança, os filhos recebem um problema em vez de um patrimônio
- O antigo dono ou os herdeiros dele podem aparecer e questionar a posse
- Reforma, desmembramento e averbação de construção ficam travados
Com a matrícula no seu nome
- Venda com financiamento bancário e pelo valor de mercado
- Imóvel aceito como garantia em crédito com juros menores
- Herança simples: o bem já está registrado em seu nome
- Propriedade oponível a qualquer pessoa, inclusive ao antigo dono
- Caminho livre para averbar a construção e regularizar a área
Como funciona
Como funciona a usucapião extrajudicial, etapa por etapa
O procedimento tem ordem certa. Pular etapa é o que gera exigência do cartório e meses de atraso.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas para casos sem impugnação e variam conforme o cartório, a documentação e a resposta dos notificados. Nenhum advogado pode prometer data de conclusão.
Análise de viabilidade
O advogado confere a matrícula ou transcrição, o tempo e o tipo de posse e os documentos que você tem. Aqui se define qual modalidade de usucapião se aplica e se o caso cabe no cartório ou precisa ir à Justiça.
Primeiros diasPlanta e memorial descritivo
Um engenheiro ou arquiteto mede o imóvel e prepara a planta e o memorial, com responsabilidade técnica (ART ou RRT). Os vizinhos de divisa e os titulares que constam na matrícula assinam ou são notificados depois.
De 2 a 6 semanasAta notarial no Tabelionato de Notas
O tabelião atesta o tempo e as características da posse com base nos documentos, em declarações e, se preciso, em visita ao imóvel. É a principal prova do pedido.
De 2 a 4 semanasProtocolo no Registro de Imóveis
O requerimento assinado pelo advogado entra no cartório da circunscrição do imóvel com a ata, a planta, as certidões e as provas da posse. O oficial analisa e, se faltar algo, emite nota de exigência.
Análise inicial em cerca de 30 diasNotificações e edital
O cartório notifica quem não assinou a planta, além da União, do Estado e do Município, e publica edital para terceiros. Cada um tem 15 dias para se manifestar.
O silêncio vale como concordância.
De 2 a 4 mesesRegistro em seu nome
Sem impugnação e com a documentação em ordem, o oficial registra a aquisição. Você recebe a matrícula com o seu nome como proprietário.
Total comum: de 6 a 18 meses
Compare antes de decidir
Cartório ou Justiça: qual caminho serve para o seu caso
A usucapião extrajudicial não é melhor nem pior que a judicial. Ela é mais rápida quando o caso é limpo.
Veja os critérios que decidem.
| Critério | Usucapião extrajudicial (cartório) | Usucapião judicial (processo) |
|---|---|---|
| Quando cabe | Posse comprovada e ninguém disputa o imóvel | Há conflito, herdeiro contrário ou prova frágil que depende de testemunhas em juízo |
| Quem decide | Oficial do Registro de Imóveis | Juiz, por sentença |
| Tempo comum | De 6 a 18 meses, sem impugnação | De 2 a 5 anos ou mais, conforme a vara |
| Custos envolvidos | Emolumentos de cartório, planta, certidões e honorários | Custas judiciais, perícia quando exigida e honorários |
| Se alguém contestar | Tenta-se a conciliação no cartório. Sem acordo, o caso é remetido à Justiça | O juiz ouve as partes e decide |
| Resultado | Registro da propriedade na matrícula | Sentença que é levada a registro na matrícula |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Ainda em dúvida entre os dois caminhos?O artigo usucapião extrajudicial ou judicial mostra os critérios com exemplos. Para o seu caso concreto, a resposta sai da análise dos documentos.
O que diz a lei
O artigo de lei que permite a usucapião em cartório
Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado.
Lei 6.015/1973, art. 216-A, caput
Em português claro
Três pontos saem desse trecho. Primeiro, o cartório é uma opção: quem preferir ou precisar ainda pode ir à Justiça. Segundo, o pedido é feito no Registro de Imóveis do lugar onde o imóvel fica, e não onde você mora. Terceiro, o advogado é obrigatório: o cartório não aceita o pedido feito só pelo interessado.
O passo a passo que os cartórios seguem está no Provimento CNJ 149/2023, o Código Nacional de Normas do foro extrajudicial.
Documentos
Documentos da usucapião extrajudicial
Você não precisa ter tudo para começar. Mande o que tiver: a análise mostra o que falta e como conseguir.
- Documento de identidade, CPF e certidão de casamento ou nascimento
- Contrato de compra e venda, recibos ou outro papel que mostre a origem da posse, se houver
- Carnês de IPTU e contas de água e luz de vários anos, de preferência no seu nome
- Matrícula ou transcrição do imóvel, ou certidão de que ele não tem registro
- Planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT
- Certidões dos distribuidores da Justiça em seu nome e no nome do titular registrado
- Ata notarial lavrada no Tabelionato de Notas
- Fotos, comprovantes de reforma e declarações de vizinhos que confirmem o tempo de posse
Não tem contrato nem recibo?A usucapião extraordinária dispensa justo título e boa-fé. O que conta é o tempo de posse, provado por contas, IPTU e testemunhas.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz muita gente adiar a usucapião, e a resposta para cada dúvida
“Deve ser caro demais para mim.”
O custo tem partes conhecidas: emolumentos do cartório (tabelados por lei estadual), planta, certidões e honorários. Na análise do caso você recebe a estimativa de cada item por escrito, antes de decidir.
Parado, o imóvel continua valendo menos do que vale regularizado.
“Isso leva dez anos.”
Dez anos é a fama do processo judicial antigo. No cartório, sem impugnação, o prazo comum fica entre 6 e 18 meses.
O que mais atrasa é documento errado na entrada, e é isso que a análise prévia evita.
“Tenho medo de mexer e perder a casa.”
Pedir a usucapião não tira a sua posse. Se o cartório negar ou alguém impugnar, você continua no imóvel e ainda pode levar o caso à Justiça.
O risco real é o contrário: deixar sem registro um bem que outra pessoa ainda tem no nome.
“Não sei se tenho direito.”
Depende de três coisas: tempo de posse, se alguém contestou essa posse e se o imóvel é particular. Com as respostas do formulário e os documentos que você tiver, o advogado diz se cabe usucapião, qual modalidade e por qual caminho.
Erros que custam caro
Erros que travam a usucapião extrajudicial no cartório
Quase toda nota de exigência nasce de um destes pontos. Todos se resolvem antes do protocolo.
- Planta que não bate com a matrículaMedidas e confrontações diferentes do que consta no registro geram exigência. Às vezes é preciso tratar antes da retificação de área.
- Pedir a modalidade erradaAlegar 5 anos quando o caso exige 10 ou 15 derruba o pedido. O tipo de usucapião define o prazo, os requisitos e as provas.
- Ignorar herdeiros e confrontantesTitular falecido exige notificar os herdeiros. Vizinho que não foi localizado precisa de edital. Esquecer alguém anula a etapa.
- Provas de posse só dos últimos anosA posse precisa ser provada do começo ao fim do prazo. Contas antigas, fotos datadas e declarações cobrem os anos sem documento.
- Tentar usucapir imóvel públicoTerreno da Prefeitura, do Estado ou da União não pode ser adquirido por usucapião. Para área pública ocupada, o caminho é outro, como a regularização fundiária.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na usucapião extrajudicial essa formação pesa: o procedimento inteiro corre em tabelionato e registro de imóveis, e quem conhece a rotina e as exigências dos cartórios monta o pedido para passar na primeira análise.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise do seu caso de usucapião extrajudicial
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado já consegue dizer se o caso cabe no cartório e qual modalidade se aplica.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre usucapião extrajudicial
Quanto tempo demora a usucapião extrajudicial em São Paulo?
Sem impugnação e com a documentação completa, o prazo comum fica entre 6 e 18 meses, contando planta, ata notarial, notificações e registro. O tempo varia conforme o cartório e a resposta dos notificados, e ninguém pode prometer uma data.
Preciso de advogado para fazer usucapião no cartório?
Sim. O artigo 216-A da Lei 6.015/1973 exige que o interessado esteja representado por advogado.
O cartório não aceita o pedido sem essa representação.
Quem não tem contrato pode pedir usucapião extrajudicial?
Pode. A usucapião extraordinária não exige contrato nem boa-fé, apenas a posse contínua e sem oposição por 15 anos, ou 10 anos se o imóvel for a sua moradia ou tiver recebido obras e serviços de caráter produtivo.
As provas são IPTU, contas, fotos e testemunhas.
E se um vizinho ou o antigo dono não concordar?
O cartório tenta a conciliação entre as partes. Se a impugnação continuar, o oficial encerra o procedimento e o caso pode seguir para a Justiça, aproveitando os documentos já produzidos.
A sua posse sobre o imóvel não muda nesse meio tempo.
Quanto custa a usucapião extrajudicial?
O custo soma emolumentos do Tabelionato de Notas e do Registro de Imóveis, que seguem a tabela do Estado de São Paulo e variam com o valor do imóvel, mais planta e memorial, certidões e honorários advocatícios. A estimativa de cada item é apresentada na análise do caso, antes de qualquer contratação.
Dá para fazer usucapião de imóvel que ainda está no nome de pessoa falecida?
Sim, é uma das situações mais comuns. Os herdeiros do titular são notificados.
Se concordarem ou ficarem em silêncio, o procedimento segue. Se o falecido for da sua própria família, pode ser que o caminho certo seja o inventário, e não a usucapião.
O atendimento precisa ser presencial?
Não. A análise dos documentos e o acompanhamento podem ser feitos por vídeo e WhatsApp.
A presença costuma ser necessária apenas para a ata notarial e para a medição do imóvel pelo engenheiro ou arquiteto.
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- Entender a usucapião judicial
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- Agendar a avaliação do caso de usucapião extrajudicial
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- Ver o serviço de usucapião ordinária
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Atalla Advocacia
A casa já é sua. Falta o cartório dizer isso
Mande os dados do imóvel. O advogado Euvaldo Atalla analisa a matrícula e as provas de posse e diz se a usucapião extrajudicial é o caminho, com as etapas e os custos de cada uma.