Usucapião
Tipos de usucapião e prazos: tabela comparativa (extraordinária, ordinária, especial urbana, familiar, coletiva)
Os tipos de usucapião e prazos mais usados em imóveis urbanos são cinco: extraordinária (15 ou 10 anos), ordinária (10 ou 5 anos), especial urbana (5 anos), familiar (2 anos) e coletiva (5 anos). O prazo menor nunca vem de graça: quanto mais curto, mais condições a lei exige.
Escolher a modalidade errada é o motivo mais comum de pedido negado. A tabela e os critérios abaixo mostram qual delas se encaixa no seu caso em São Paulo.
- A extraordinária pede mais tempo, mas dispensa contrato e boa-fé.
- A especial urbana tem prazo de 5 anos, mas limita a área a 250 m² e exige que você não tenha outro imóvel.
- A familiar, de 2 anos, só vale entre ex-cônjuges ou ex-companheiros após abandono do lar.
- A posse de quem estava antes pode ser somada à sua, pelo artigo 1.243 do Código Civil.
Tabela comparativa dos tipos de usucapião
A tabela resume o que cada modalidade exige. Todas dependem de posse como dono, contínua e sem oposição, sobre imóvel particular.
O que muda é o tempo e as condições extras. Se você ainda não sabe se tem posse de dono, comece pelo guia sobre o que é usucapião e quem tem direito.
| Modalidade | Prazo de posse | O que a lei exige além da posse |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos, ou 10 com moradia ou obras | Nada além da posse. Dispensa contrato e boa-fé. Código Civil, art. 1.238 |
| Ordinária | 10 anos, ou 5 em caso específico de registro cancelado | Justo título e boa-fé. Código Civil, art. 1.242 |
| Especial urbana | 5 anos | Área urbana de até 250 m², moradia própria ou da família e não ter outro imóvel. Código Civil, art. 1.240 |
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, posse exclusiva e moradia. Código Civil, art. 1.240-A |
| Coletiva | 5 anos | Núcleo urbano informal em que a área total dividida pelo número de possuidores fica abaixo de 250 m² por possuidor. Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), art. 10 |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Existe ainda a usucapião especial rural, de 5 anos, para área de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho da família, prevista no artigo 1.239 do Código Civil. Ela é rara na capital e fica fora deste comparativo.
Extraordinária: a mais longa e a mais usada
A usucapião extraordinária exige 15 anos de posse, ou 10 anos se você mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos. É a mais usada em São Paulo porque não limita o tamanho do imóvel, não impede quem tem outro imóvel e não pede contrato nem recibo.
Ela serve para quem comprou só com recibo, herdou a posse de um parente, ocupou terreno abandonado ou perdeu toda a papelada da compra. O detalhamento está no atendimento de usucapião extraordinária.
Ordinária: menos tempo para quem tem contrato e boa-fé
A usucapião ordinária pede 10 anos de posse com justo título e boa-fé. Justo título é um documento que transferiria o imóvel se não tivesse algum defeito, como um contrato de compra e venda nunca registrado.
Boa-fé é acreditar, sem saber do problema, que o negócio era regular.
O prazo cai para 5 anos numa hipótese estreita: o imóvel foi comprado com base no registro do cartório, esse registro foi cancelado depois e o possuidor mora nele ou fez investimentos de interesse social e econômico. Para o dono de contrato de gaveta com mais de 10 anos de posse, a ordinária costuma ser o caminho natural.
Especial urbana, familiar e coletiva: prazos curtos com limites rígidos
Especial urbana: 5 anos
A usucapião especial urbana vale para área urbana de até 250 m² usada como moradia por quem não é dono de outro imóvel, urbano ou rural. Só pode ser reconhecida uma vez para a mesma pessoa.
A regra vem da Constituição Federal, artigo 183, e do artigo 1.240 do Código Civil.
Familiar: 2 anos
A usucapião familiar resolve um problema específico: o casal era dono do imóvel e um deles abandonou o lar. Quem ficou, morando ali com exclusividade por 2 anos, sem oposição, pode adquirir a parte do outro, desde que o imóvel seja urbano, tenha até 250 m² e quem ficou não tenha outro imóvel.
Coletiva: 5 anos
A usucapião coletiva atende núcleos urbanos informais, como vilas e ocupações antigas em área particular, onde não dá para separar o lote de cada família. O pedido é feito em conjunto e a sentença cria um condomínio entre os possuidores.
Como somar o tempo de quem estava antes
Você não precisa ter cumprido sozinho todo o prazo. A lei permite juntar a sua posse à de quem ocupava o imóvel antes e a transmitiu a você, a chamada soma de posses.
É o que acontece com quem comprou a casa de quem já morava nela ou com o filho que continuou na casa dos pais.
O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.243
A soma funciona como uma corrida de revezamento: o tempo do antecessor passa para você, desde que não tenha havido interrupção nem disputa no meio do caminho. Na usucapião ordinária, a soma só vale se todos os possuidores tinham justo título e boa-fé.
Na prática, é preciso provar a passagem da posse de um para outro: contrato, recibo, cessão de direitos ou declarações de quem viu a mudança.
Como escolher a modalidade certa
A regra prática é pedir a modalidade cujo prazo você cumpre com folga e cujos requisitos você consegue provar com documentos. Prazo curto com requisito frágil é pior que prazo longo já completo.
Conte o tempo total de posse
Some o seu tempo ao de quem estava antes, se houve transmissão. Anote ano a ano com qual documento você prova cada período.
Primeira análiseVerifique a área e se você tem outro imóvel
Até 250 m² e sem outro imóvel abrem a especial urbana. Fora disso, siga para a extraordinária ou a ordinária.
Primeira análiseConfira se há contrato e boa-fé
Contrato de compra, cessão ou recibo de quitação permitem avaliar a ordinária, com prazo de 10 anos.
Primeira análiseEscolha entre cartório e Justiça
Definida a modalidade, o caminho depende de haver ou não oposição e da força dos documentos.
Depois da modalidade
A melhor modalidade não é a de prazo mais curto. É aquela cujos requisitos você prova sem depender da boa vontade de ninguém.
Perguntas frequentes
Qual é o tipo de usucapião com menor prazo?
A usucapião familiar, de 2 anos. Ela só vale para o ex-cônjuge ou ex-companheiro que ficou no imóvel do casal, de até 250 m², após o abandono do lar pelo outro.
Fora dessa situação, o menor prazo urbano é o de 5 anos da especial urbana.
Quem tem outro imóvel pode pedir usucapião?
Pode, pela extraordinária ou pela ordinária, que não fazem essa restrição. As modalidades especial urbana, familiar e coletiva exigem que o possuidor não seja dono de outro imóvel urbano ou rural.
Contrato de gaveta reduz o prazo da usucapião?
Pode reduzir. Com contrato e boa-fé, o caso pode se enquadrar na usucapião ordinária, de 10 anos, em vez dos 15 da extraordinária.
Com o preço quitado, vale avaliar também a adjudicação compulsória, que não depende de prazo de posse.
O prazo da usucapião para de correr se o dono mandar uma notificação?
Uma oposição formal do proprietário durante o prazo, como notificação ou ação pedindo o imóvel, pode descaracterizar a posse sem oposição. O efeito depende do conteúdo e do momento da oposição, e precisa ser avaliado caso a caso.
Posso somar o tempo do meu pai ao meu?
Sim, se a posse passou dele para você sem interrupção e era pacífica. O artigo 1.243 do Código Civil permite essa soma.
Na herança, o herdeiro continua a posse do falecido com as mesmas características.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
