“Ele saiu de casa há três anos e nunca mais pagou nada.”
Saída voluntária, sem contribuir com o imóvel nem com a família, por mais de 2 anos. É o caso que a lei descreve.
Usucapião
Usucapião familiar em São Paulo
O casamento acabou, o outro foi embora e você ficou na casa com os filhos, pagando tudo sozinho. A usucapião familiar permite que a metade que ficou para trás passe para o seu nome depois de 2 anos de posse exclusiva, sem depender da assinatura de quem abandonou o lar.
- Prazo de 2 anos
- Imóvel urbano de até 250 m²
- Vale para casamento e união estável
Resposta direta
O que é a usucapião familiar
Usucapião familiar, ou usucapião por abandono do lar, é a aquisição da parte do ex-cônjuge ou ex-companheiro no imóvel do casal por quem continuou morando nele, com exclusividade, por 2 anos sem oposição. O imóvel precisa ser urbano, de até 250 m², e quem pede não pode ter outro imóvel.
A modalidade foi criada pela Lei 12.424/2011, que incluiu o artigo 1.240-A no Código Civil. Ela resolve um problema comum em São Paulo: o imóvel fica em nome dos dois, um some, e a venda, o financiamento e até a partilha travam porque falta a assinatura de quem partiu. Se o imóvel passa de 250 m² ou você tem outro, o caminho é a usucapião extraordinária de 10 anos com moradia.
- Base legal
- Art. 1.240-A do Código Civil, incluído pela Lei 12.424/2011
- Tempo de posse
- 2 anos de posse direta e exclusiva, sem oposição
- Imóvel
- Urbano, de até 250 m², em copropriedade com o ex, usado como moradia
- Resultado
- Domínio integral: a parte do ex passa para quem ficou
A sua situação
Quando a usucapião por abandono do lar é o caminho
Em todas elas o imóvel está em nome dos dois e só um ficou, cuidando da casa e da família.
“Nos separamos, mas nunca fizemos divórcio nem partilha.”
A usucapião familiar não exige divórcio formal. O que conta é a posse exclusiva de quem ficou, a partir do abandono.
“A casa está no nome de nós dois e ela não assina a venda.”
Com o domínio integral reconhecido, a venda deixa de depender de quem partiu.
“Ele foi embora para outro estado e ninguém sabe o endereço.”
Ex em lugar desconhecido é notificado ou citado por edital. O desaparecimento não impede o pedido.
“Era união estável, o apartamento foi comprado junto e ele me deixou com os filhos.”
A lei fala em ex-cônjuge ou ex-companheiro. União estável entra, inclusive quando o imóvel foi financiado em nome dos dois.
“Ela saiu, mas aparece de vez em quando dizendo que a casa é dela.”
Visitas esporádicas não desfazem a posse exclusiva. O que interrompe o prazo é oposição concreta, como uma ação judicial.
O ponto é analisado caso a caso.
O que está em jogo
Metade no papel ou casa inteira no seu nome
Enquanto a parte do ex continua no registro, a casa que você sustenta sozinho não é inteira sua.
Com a metade do ex no registro
- Venda, financiamento e refinanciamento dependem da assinatura de quem foi embora
- Dívidas do ex podem levar à penhora da parte dele, com leilão da fração
- Se o ex falecer, os herdeiros dele passam a ser seus sócios na casa
- A partilha no divórcio pode obrigar você a pagar metade do valor para ficar
Com a usucapião familiar reconhecida
- Domínio integral registrado em seu nome, sem assinatura de ninguém
- Imóvel fora do alcance dos credores do ex
- Herança da sua família, e não da família de quem partiu
- Nada a pagar pela metade: a lei transfere a parte pelo tempo de posse
Como funciona
Como é feita a usucapião familiar, passo a passo
O ponto sensível é provar o abandono e a data em que ele começou. O resto segue o procedimento comum de usucapião.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas. No cartório, sem impugnação, o total costuma ficar entre 6 e 18 meses. Na Justiça, entre 2 e 4 anos. Nenhuma data pode ser prometida.
Fixar a data do abandono
O advogado reúne o que marca a saída: mudança de endereço do ex, boletim de ocorrência, mensagens, cadastro de outro endereço, fim de contribuições. Os 2 anos contam a partir dali.
Primeiros diasConferir os requisitos do artigo 1.240-A
Imóvel urbano de até 250 m², em nome dos dois, usado como moradia, e nenhum outro imóvel no seu nome. Esta modalidade também só pode ser reconhecida uma vez por pessoa.
De 1 a 2 semanasProvas da posse exclusiva
Contas, IPTU, condomínio, parcelas do financiamento e reformas pagas só por você depois da saída do ex mostram que a posse ficou com uma pessoa só.
De 2 a 4 semanasPlanta, memorial e certidões
Engenheiro ou arquiteto confirma a área. Certidões negativas de propriedade provam que você não tem outro imóvel.
Em apartamento, a área da unidade é conferida na matrícula.
De 2 a 5 semanasCartório ou Justiça
Sem disputa, o pedido vai ao Registro de Imóveis com ata notarial e o ex é notificado. Se ele contestar com fundamento, ou se o caso envolver violência ou medida protetiva, a ação judicial costuma ser o caminho mais seguro.
Após as provas reunidasRegistro do domínio integral
Reconhecida a usucapião, a matrícula passa a mostrar só o seu nome como proprietário do imóvel inteiro.
De 4 a 12 meses no cartório
Compare antes de decidir
O que conta como abandono do lar e o que não conta
Abandono, para a lei, é a saída voluntária de quem deixa de cuidar do imóvel e da família. Nem toda separação se encaixa.
| Situação | Conta como abandono? | Por quê |
|---|---|---|
| Ex saiu por vontade própria, constituiu outra família e não paga nada | Sim | Saída voluntária e desinteresse pelo imóvel e pela família, que é o núcleo do artigo 1.240-A |
| Ex saiu, mas continua pagando o financiamento ou o IPTU | Depende | Contribuir com o imóvel pode indicar que ele não abandonou a propriedade. A análise olha o conjunto |
| Ex foi afastado por medida protetiva ou saiu fugindo de violência | Não, em regra | A saída forçada ou para se proteger não é abandono voluntário. O caso pede outra solução |
| Separação de fato combinada, com o ex morando em outro imóvel do casal | Depende | Se houve acordo sobre quem fica onde, pode faltar o abandono. Importa o que ficou combinado |
| Ex em tratamento, internado ou preso | Não | A ausência não é voluntária nem indica desinteresse pelo lar |
| Ex saiu antes de a Lei 12.424/2011 existir | Sim, mas o prazo conta só a partir da lei | O prazo de 2 anos não retroage: o tempo anterior à vigência da lei não é computado |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Separação de casal é assunto de famíliaQuando houver divórcio ou dissolução de união estável em andamento, o pedido de usucapião precisa dialogar com a partilha. O escritório avalia qual pedido deve vir primeiro.
O que diz a lei
O artigo 1.240-A do Código Civil, em palavras simples
Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.240-A, caput
Em português claro
Três expressões decidem o caso. “Posse direta, com exclusividade” quer dizer que só você ficou no imóvel, sem o ex dividir o uso. “Cuja propriedade divida” exige que o imóvel esteja em nome dos dois: se está só no nome do ex, a modalidade não serve. “Abandonou o lar” é a saída voluntária, sem justificativa, de quem deixa de cuidar da casa e da família. Os enunciados das Jornadas de Direito Civil orientam que não há abandono quando a saída foi forçada ou para se proteger de violência.
O parágrafo 1º diz que o direito só é reconhecido uma vez para a mesma pessoa.
Documentos
Documentos para a usucapião familiar
A prova gira em torno de duas datas: quando o ex saiu e desde quando você paga tudo sozinho.
- Certidão de casamento, ou documento que prove a união estável
- Certidão da matrícula do imóvel mostrando a propriedade em nome dos dois
- Prova da data da saída do ex: boletim de ocorrência, comprovante de novo endereço dele, mensagens, declaração de testemunhas
- Contas de água, luz, condomínio, IPTU e parcelas do financiamento pagas por você depois da saída
- Comprovantes de reformas e manutenção feitas por sua conta
- Certidões negativas de propriedade em seu nome nos cartórios de registro de imóveis
- Documentos dos filhos que comprovam a moradia no endereço: escola, posto de saúde
- Sentença de divórcio ou de dissolução de união estável, se houver, e termo de partilha, se existir
Imóvel financiado em nome dos doisTraga o contrato com o banco e os comprovantes das parcelas. A situação do financiamento interfere no caminho e precisa ser vista antes do pedido.
Dúvidas que travam a decisão
O que segura quem ficou na casa e ainda não pediu a usucapião familiar
“Vou gastar com advogado para brigar por uma metade que já é quase minha.”
Quase sua não é sua. Enquanto a metade do ex está no registro, ela responde pelas dívidas dele e vai para os herdeiros dele.
O custo envolve emolumentos, planta, certidões e honorários, estimados por escrito na análise. O que você ganha é a casa inteira, sem pagar pela metade.
“Dois anos passam rápido, mas o processo deve levar uma vida.”
Sem disputa, o pedido pode correr no cartório, com prazo comum de 6 a 18 meses. O que mais demora é localizar o ex para notificar.
Se ele está em lugar desconhecido, a notificação é por edital, e a lei trata o silêncio como concordância.
“Tenho medo de que ele volte e me acuse de roubar a casa.”
A usucapião familiar está na lei desde a Lei 12.424/2011. Quem abandona o lar por mais de 2 anos e deixa de contribuir perde a parte para quem ficou.
Não há nada escondido: o ex é notificado e tem o direito de responder.
“Não sei se a saída dele conta como abandono.”
Abandono é a saída voluntária, sem justificativa, de quem deixa de cuidar do imóvel e da família. Saída por violência, por acordo ou por internação não conta.
Com a data da saída e o que aconteceu depois, o advogado diz se o caso se encaixa e, se não se encaixar, qual outro caminho existe.
Erros que custam caro
Erros comuns em pedidos de usucapião por abandono do lar
A modalidade é nova e tem requisitos próprios. Estes são os pontos que mais derrubam pedidos.
- Pedir quando o imóvel está só no nome do exO artigo 1.240-A exige copropriedade: o imóvel precisa estar no nome dos dois. Se está só no nome de quem saiu, a modalidade não cabe, e o caso vai para a partilha ou para outra usucapião.
- Contar os 2 anos desde a separação, e não desde o abandonoO prazo corre da data em que o ex deixou o lar e parou de contribuir. Separação de corpos dentro da mesma casa não começa a contagem.
- Tratar como abandono a saída por violênciaQuem sai para se proteger ou é afastado por medida protetiva não abandona o lar. Usar a modalidade nesses casos leva à recusa e pode virar o jogo contra quem pede.
- Esquecer o limite de 250 m² e o único imóvelOs requisitos da usucapião especial urbana valem aqui também. Casa maior ou segundo imóvel no seu nome afastam a modalidade de 2 anos.
- Ignorar o financiamento com o bancoImóvel ainda alienado ao banco tem o banco como proprietário fiduciário. O pedido precisa considerar essa situação, ou o cartório devolve.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na usucapião familiar a formação de Euvaldo Atalla em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral se soma à experiência com contratos: o caso mistura registro de imóveis, financiamento e separação de casal, e precisa ser montado para que o oficial ou o juiz enxergue o abandono com clareza.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Conte como ficou a casa depois da separação
Com estas respostas o advogado confere se o caso cabe no artigo 1.240-A e qual caminho é mais seguro para o seu pedido.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre usucapião familiar
Quais são os requisitos da usucapião familiar?
Posse direta e exclusiva por 2 anos, sem oposição; imóvel urbano de até 250 m² em copropriedade com o ex-cônjuge ou ex-companheiro; abandono do lar por ele; uso como moradia sua ou da família; e não ter outro imóvel. O direito só é reconhecido uma vez por pessoa.
Precisa estar divorciado para pedir usucapião familiar?
Não. A lei fala em ex-cônjuge ou ex-companheiro, mas a orientação das Jornadas de Direito Civil é que basta a separação de fato: o prazo de 2 anos corre do abandono do lar, sem depender de divórcio ou de dissolução formal.
O ponto deve ser confirmado na análise do caso.
O que é abandono do lar para a usucapião?
É a saída voluntária e sem justificativa de um dos dois, que deixa de cuidar do imóvel e da família. Não se confunde com saída forçada por violência, afastamento por medida protetiva, internação ou separação combinada entre o casal.
Usucapião familiar vale para união estável?
Vale. O artigo 1.240-A menciona expressamente o ex-companheiro.
É preciso provar a união estável e a copropriedade do imóvel, por escritura, contrato de financiamento ou outro documento em nome dos dois.
Apartamento entra na usucapião familiar?
Entra, desde que a unidade tenha até 250 m² e cumpra os demais requisitos. Em apartamento financiado em nome dos dois, a situação do contrato com o banco precisa ser examinada antes do pedido.
Veja também as particularidades da usucapião de apartamento em condomínio.
A usucapião familiar pode ser feita em cartório?
Pode, pela via extrajudicial, quando o ex não se opõe ou não é encontrado e é notificado por edital. Havendo contestação com fundamento, o pedido segue para a Justiça, onde também pode ser proposto diretamente.
E se o ex voltou a morar na casa por um tempo?
O retorno com a concordância de quem ficou pode interromper a exclusividade da posse e zerar a contagem. Visitas aos filhos e passagens curtas não têm esse efeito.
O histórico precisa ser contado por inteiro ao advogado.
Quanto tempo demora a usucapião familiar?
O prazo de posse é de 2 anos. O procedimento, no cartório e sem impugnação, costuma levar de 6 a 18 meses.
Na Justiça, de 2 a 4 anos. São estimativas que dependem de localizar o ex e da resposta dele.
Páginas relacionadas
Outros caminhos ligados a usucapião familiar
- Ver a usucapião especial urbana, de 5 anos
- Entender a usucapião entre herdeiros
- Conhecer a usucapião coletiva em São Paulo
- Comparar os tipos de usucapião e os prazos
- Ler o passo a passo da usucapião no cartório
- Agendar a avaliação do caso de usucapião familiar
- Falar com todos os serviços de usucapião
- Ver o serviço de usucapião de apartamento
Atalla Advocacia
Quem ficou e cuidou tem direito à casa inteira
Envie a data em que o ex saiu, a situação do registro e quem paga as contas desde então. O advogado Euvaldo Atalla confere os requisitos da usucapião familiar e diz se o pedido pode seguir pelo cartório ou se precisa ir à Justiça.