“Quitei o apartamento da COHAB há vinte anos e a escritura nunca saiu.”
Contrato quitado com companhia habitacional e matrícula ainda em nome dela. A usucapião é um dos caminhos, e a adjudicação pode ser outro.
Usucapião
Usucapião de apartamento em São Paulo
O apartamento é seu há muitos anos, mas a matrícula está em nome da companhia habitacional, de um parente falecido ou de quem vendeu de gaveta e sumiu. A usucapião de apartamento segue as mesmas regras de prazo das outras modalidades, com particularidades de condomínio que, bem tratadas, evitam exigências do cartório.
- Vale para unidade em condomínio
- Prazo de 5, 10 ou 15 anos
- Síndico e vizinhos são notificados
Resposta direta
O que é a usucapião de apartamento
Usucapião de apartamento é a aquisição da propriedade de uma unidade autônoma em condomínio edilício por quem a possui como dono pelo prazo que a lei exige, sem oposição. O apartamento é propriedade exclusiva, com uma fração ideal do terreno e das áreas comuns, e por isso pode ser usucapido como qualquer imóvel.
A base é o artigo 1.331 do Código Civil, que define a unidade autônoma, combinado com as regras gerais dos artigos 1.238 a 1.242. A diferença está na prática: quem são os vizinhos de divisa, como se calcula a área para a modalidade de 5 anos, o que fazer com as cotas de condomínio em aberto e como tratar unidades de COHAB-SP, CDHU ou ainda financiadas. Sem disputa, o pedido pode correr pela via extrajudicial, no Registro de Imóveis.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) admite a usucapião de apartamento, que é unidade autônoma de condomínio, quando o ocupante cumpre o tempo e os requisitos da modalidade escolhida. A fração ideal do terreno e das áreas comuns acompanha a unidade.
- Base legal
- Arts. 1.331 e 1.238 a 1.242 do Código Civil
- Tempo de posse
- 5 anos (até 250 m², moradia, único imóvel), 10 anos (com contrato) ou 15 anos
- Quem é notificado
- Titular do registro, condomínio por meio do síndico e unidades vizinhas
- Atenção especial
- Unidades de companhia habitacional e apartamentos ainda alienados ao banco
A sua situação
Apartamentos que costumam precisar de usucapião
Em prédio, a posse se prova com mais facilidade: há síndico, zelador, boletos de condomínio e vizinhos de parede.
“Comprei de gaveta de quem tinha financiamento e o banco nunca soube.”
Se o financiamento já foi quitado e a matrícula ficou no nome do antigo mutuário, a posse com o contrato pode sustentar o pedido.
“Minha avó morreu, o apartamento está no nome dela e eu moro aqui desde criança.”
Herdeiro que ocupa a unidade com exclusividade, sem oposição dos demais, pode ter caminho na usucapião, dependendo de inventário e da posição da família.
“O condomínio me cobra como dona, mas no cartório eu não existo.”
Boletos em seu nome, cadastro na administradora e atas de assembleia são provas fortes de posse como proprietária.
“Peguei a unidade abandonada, paguei a dívida de condomínio e reformei.”
Apartamento largado, com dívida, que você assumiu e passou a ocupar como dono. O prazo começa a correr da ocupação, e o pagamento das cotas reforça a posse.
“A construtora faliu e o prédio nunca teve as unidades individualizadas.”
Sem instituição do condomínio, não há matrícula por apartamento. O caso pede análise do registro antes de qualquer pedido.
O que está em jogo
O que muda quando o apartamento passa para a sua matrícula
Em condomínio, a unidade sem registro no seu nome é um problema que aparece na primeira assembleia, na primeira venda ou na primeira dívida.
Apartamento em nome de outra pessoa
- Venda só à vista e com deságio, porque o banco do comprador exige matrícula
- Dívida de condomínio antiga do titular pode levar a unidade a leilão
- Sem matrícula no seu nome, o voto em assembleia e a representação dependem de procuração
- Herança da unidade fica travada no nome de quem já faleceu
- Credores do titular do registro podem penhorar o apartamento onde você mora
Com a usucapião de apartamento registrada
- Venda financiada, pelo valor de mercado
- Cotas em dia e em seu nome, livres de execução por dívida alheia
- Condômino de pleno direito, com voto e cadastro próprios
- Patrimônio registrado para os seus herdeiros
- Imóvel fora do alcance das dívidas do antigo titular
Como funciona
Como funciona a usucapião de apartamento em condomínio
As etapas são as de qualquer usucapião, com três pontos próprios: a matrícula da unidade, a notificação do condomínio e a situação das cotas.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas. No cartório, sem impugnação, o total costuma ficar entre 6 e 18 meses. Na Justiça, entre 2 e 5 anos. Nenhuma data pode ser prometida.
Leitura da matrícula da unidade
O advogado confere se o apartamento tem matrícula própria, quem é o titular, se há alienação fiduciária, hipoteca ou cláusula de inalienabilidade e se o condomínio foi instituído e registrado.
Primeira semanaDefinição da modalidade
Apartamento de até 250 m² usado como moradia por quem não tem outro imóvel pode cair na usucapião de 5 anos. Com contrato, 10 anos.
Sem nada, 15 ou 10 anos. A escolha define as provas.
De 1 a 2 semanasProvas de posse em condomínio
Boletos de condomínio, cadastro na administradora, atas de assembleia, declarações do síndico e do zelador, contas de consumo e IPTU da unidade. Em prédio, a posse costuma ser bem documentada.
De 2 a 4 semanasMemorial da unidade
Em apartamento, a descrição sai da matrícula e da convenção: número da unidade, área privativa, área comum e fração ideal. A planta é mais simples do que a de um terreno, mas precisa bater com o registro.
De 1 a 3 semanasAta notarial e protocolo
O tabelião atesta o tempo de posse e o pedido entra no Registro de Imóveis. O titular do registro, o condomínio, na pessoa do síndico, e as unidades vizinhas são notificados.
De 2 a 4 mesesRegistro em seu nome
Sem impugnação, o oficial registra a usucapião na matrícula da unidade. Você passa a constar como proprietário do apartamento e da fração ideal correspondente.
Total comum no cartório: de 6 a 18 meses
Compare antes de decidir
Cada origem de apartamento pede um cuidado diferente
A pergunta decisiva na usucapião de apartamento é: por que a unidade não está no seu nome? A resposta define o caminho.
| Origem da posse | Caminho mais provável | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Unidade de COHAB-SP ou CDHU quitada | Usucapião ou adjudicação compulsória, conforme o contrato e a quitação | A natureza da companhia e o contrato precisam ser examinados; há decisões em sentidos diferentes |
| Comprado de gaveta de mutuário com financiamento quitado | Usucapião ordinária, com o contrato como justo título | Se o antigo mutuário é localizável, a adjudicação pode ser mais direta |
| Comprado de gaveta com financiamento ainda em aberto | Em regra, não cabe usucapião contra o banco enquanto durar a alienação fiduciária | A posse vem do contrato com o banco; o caminho passa pela quitação ou pela transferência do financiamento |
| Herdado e ocupado com exclusividade | Usucapião entre herdeiros ou inventário com partilha | Depende de os outros herdeiros terem se afastado e de não haver menor de 16 anos entre eles |
| Unidade abandonada, ocupada e mantida por você | Usucapião extraordinária, de 15 ou 10 anos | Dívida de condomínio anterior acompanha a unidade e precisa entrar na conta |
| Prédio sem condomínio instituído no registro | Regularização do empreendimento antes da usucapião | Sem matrícula individual, não há como registrar a unidade em seu nome |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Tem contrato quitado com o próprio titular?A adjudicação compulsória não depende de tempo de posse. Compare os dois caminhos no artigo adjudicação compulsória ou usucapião.
O que diz a lei
O artigo que faz do apartamento um imóvel próprio
Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.331, caput
Em português claro
É esse artigo que permite usucapir um apartamento. O parágrafo 1º diz que as partes de uso independente, como apartamentos, salas e lojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas áreas comuns, são de propriedade exclusiva e podem ser alienadas livremente. Se a unidade pode ser vendida sozinha, ela também pode ser adquirida sozinha pelo tempo de posse.
O que não se usucape separadamente são as áreas comuns: corredor, garagem coletiva, salão de festas. A vaga de garagem só entra se tiver matrícula própria ou se for parte vinculada à unidade.
Documentos
Documentos para a usucapião de apartamento
Em condomínio, boa parte das provas está na administradora e no síndico. O escritório orienta como pedir cada uma.
- Certidão da matrícula da unidade e, se possível, da matrícula mãe do empreendimento
- Convenção de condomínio e especificação com a fração ideal da unidade
- Boletos de condomínio pagos, do maior número de anos possível, e declaração da administradora sobre o cadastro da unidade
- Contas de luz, gás e IPTU do apartamento em seu nome ou de familiar que mora com você
- Contrato de gaveta, termo de quitação da COHAB ou CDHU, cessão de direitos ou recibos, se existirem
- Atas de assembleia em que você aparece como condômino ou declaração do síndico sobre o tempo de moradia
- Documentos pessoais, certidão de estado civil e certidões dos distribuidores cíveis
- Certidão negativa de propriedade, se o pedido for pela modalidade de 5 anos
Dívida de condomínio antigaCotas em aberto do titular anterior acompanham a unidade, por força do artigo 1.345 do Código Civil. Elas precisam ser conhecidas e negociadas antes ou durante o pedido.
Dúvidas que travam a decisão
Dúvidas de quem mora em apartamento sem registro e ainda não pediu
“Apartamento de COHAB não pode ser usucapido, já me disseram.”
A resposta não é um simples não. Imóvel público não pode ser usucapido, mas há decisões que tratam unidades de companhias habitacionais constituídas como sociedade de economia mista de forma diferente de bens públicos.
O contrato, a quitação e a natureza da companhia decidem o caminho, que pode ser a usucapião ou a adjudicação.
“O síndico vai se opor e o prédio inteiro vai saber.”
O condomínio é notificado porque é confrontante, não porque tem o que perder. Para ele, ter um condômino com matrícula em dia é melhor do que uma unidade em nome de quem não existe mais.
Quem não se manifesta em 15 dias concorda, pela regra do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos.
“Já pago condomínio há anos, não quero gastar mais com cartório.”
Os anos de boleto pago são a sua melhor prova, e não um gasto perdido. O custo do pedido reúne emolumentos, memorial, certidões e honorários, estimados por escrito na análise.
A unidade registrada se vende financiada, e essa diferença de valor costuma ser muito maior do que o custo de regularizar.
“Não sei se o meu caso é usucapião ou outra coisa.”
Apartamento tem mais caminhos do que casa: usucapião, adjudicação compulsória, inventário, regularização do empreendimento. A escolha sai da leitura da matrícula e do papel que originou a sua posse.
É a primeira coisa que o advogado faz.
Erros que custam caro
Erros que travam a usucapião de apartamento no cartório
Condomínio tem regras próprias, e o pedido montado como se fosse um terreno costuma voltar com exigência.
- Pedir usucapião de unidade ainda alienada ao bancoEnquanto a alienação fiduciária está na matrícula, o banco é o proprietário e a posse do comprador vem do contrato. O pedido tende a ser recusado. O caminho é quitar, transferir ou renegociar o financiamento.
- Descrever o apartamento sem a fração idealA unidade autônoma inclui a fração ideal do terreno e das áreas comuns. Memorial que ignora a fração ou diverge da convenção gera nota de exigência.
- Esquecer de notificar o condomínioO condomínio é confrontante da unidade. A notificação do síndico é indispensável no pedido extrajudicial, e a lei permite notificá-lo em vez de todos os condôminos.
- Ignorar a dívida de condomínio do titular anteriorA cota condominial acompanha a unidade. Quem recebe a propriedade responde pelos débitos, e o condomínio pode executar o apartamento. A dívida precisa ser mapeada e tratada.
- Usar a área do terreno para a modalidade de 5 anosEm apartamento, a área que se analisa para o limite de 250 m² é a da unidade, e não a do lote do prédio. O cálculo errado leva ao enquadramento errado.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na usucapião de apartamento essa formação se aplica em dobro: a pós-graduação em Direito Notarial e Registral orienta o pedido no cartório, e a atuação na Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Santo Amaro traz a rotina dos condomínios e das companhias habitacionais de São Paulo.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Conte a história do seu apartamento
Com estas respostas o advogado identifica a origem da posse, a situação da matrícula e qual caminho leva o apartamento ao seu nome.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre usucapião de apartamento
Apartamento pode ser usucapido?
Pode. A unidade autônoma em condomínio edilício é propriedade exclusiva, com fração ideal das áreas comuns, conforme o artigo 1.331 do Código Civil.
Ela se adquire por usucapião como qualquer imóvel particular, respeitado o prazo da modalidade aplicável.
Apartamento da COHAB ou da CDHU pode ser usucapido?
Depende. Bens públicos não se usucapem, mas a natureza das companhias habitacionais e dos seus contratos é discutida nos tribunais, e há decisões admitindo a usucapião de unidades de sociedades de economia mista.
Em contrato quitado, a adjudicação compulsória pode ser o caminho mais seguro. A resposta sai do contrato e da matrícula.
Posso usucapir apartamento financiado?
Enquanto o apartamento estiver alienado fiduciariamente ao banco, em regra não. A posse do mutuário e de quem comprou dele vem do contrato e não é posse como dono contra o credor.
Com o financiamento quitado e a matrícula ainda no nome do antigo mutuário, a usucapião volta a ser possível.
Quem precisa ser notificado na usucapião de apartamento?
O titular da matrícula, o condomínio, na pessoa do síndico, e os titulares das unidades confrontantes, além da União, do Estado e do Município. O artigo 216-A da Lei 6.015/1973 permite notificar apenas o síndico quando o confrontante é um condomínio edilício.
Dívida de condomínio antiga impede a usucapião?
Não impede o reconhecimento da posse, mas a dívida acompanha a unidade, por ser obrigação ligada ao imóvel. Quem passa a ser proprietário responde por ela, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil.
O escritório mapeia o débito e orienta a negociação com o condomínio.
Qual modalidade de usucapião vale para apartamento?
Qualquer uma. Com até 250 m² de unidade, moradia e nenhum outro imóvel, cabe a modalidade de 5 anos.
Com contrato de compra, 10 anos. Sem nada, 15 anos, ou 10 com moradia. Compare os prazos no artigo sobre tipos de usucapião e prazos.
A vaga de garagem entra na usucapião do apartamento?
Entra se for parte vinculada à unidade na convenção ou se tiver matrícula própria em seu nome de posse. Vaga em área comum, sem individualização, não pode ser usucapida separadamente.
Quanto tempo demora a usucapião de apartamento?
No cartório, sem impugnação, o prazo comum fica entre 6 e 18 meses. Em prédio, a prova de posse costuma ser mais fácil, o que ajuda.
Na Justiça, de 2 a 5 anos. São estimativas, não promessas.
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Outros caminhos ligados a usucapião de apartamento
- Ver a usucapião extrajudicial no Registro de Imóveis
- Entender a usucapião entre herdeiros em São Paulo
- Ver a defesa em ação de usucapião, para o proprietário
- Conhecer a adjudicação compulsória, para quem tem contrato quitado
- Ler o guia sobre usucapião
- Agendar a avaliação do caso de usucapião de apartamento
- Falar com usucapião em São Paulo
- Ler o artigo: recebi uma notificação de usucapião do cartório
Atalla Advocacia
Seu apartamento merece uma matrícula com o seu nome
Envie a origem da posse, o nome que consta na matrícula e a situação do condomínio. O advogado Euvaldo Atalla lê o registro e diz se a usucapião de apartamento é o caminho, qual modalidade se aplica e o que precisa ser resolvido antes do pedido.