Usucapião
Recebi uma notificação de usucapião do cartório: o que fazer no prazo
Quem recebe uma notificação de usucapião do cartório tem 15 dias para se manifestar, e o silêncio é tratado como concordância. Isso significa que, se você é o dono que aparece na matrícula ou um vizinho de divisa e não responde, o pedido de quem ocupa o imóvel segue adiante sem a sua objeção.
Este guia mostra o que conferir na notificação, quais provas derrubam um pedido de usucapião e como apresentar a impugnação dentro do prazo.
- A notificação chega porque alguém pediu a usucapião de um imóvel em que você tem direito registrado.
- O prazo para responder é de 15 dias. Sem resposta, a lei presume que você concorda.
- Ocupação por aluguel, empréstimo ou tolerância não gera usucapião, e isso se prova com documentos.
- Impugnação justificada tira o caso do cartório e leva para o juiz.
Por que você recebeu a notificação
Você recebeu a notificação porque alguém pediu, no Cartório de Registro de Imóveis, o reconhecimento de usucapião sobre um imóvel em que você aparece como titular ou como vizinho de divisa. O cartório é obrigado a avisar quem tem direito registrado e não assinou a planta apresentada pelo ocupante.
A notificação não é uma sentença nem tira o imóvel de você. É um chamado para se manifestar. O que você fizer nos próximos dias define se o pedido segue no cartório sem resistência ou se passa a ser discutido com as suas provas. Para entender os requisitos que o ocupante precisa cumprir, veja o guia sobre o que é usucapião e quem tem direito.
Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.
Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 2º
A lei inverteu a lógica antiga: hoje, ficar calado ajuda quem pede a usucapião. Se você discorda, precisa dizer isso por escrito, dentro do prazo, ao cartório que enviou a notificação.
O prazo começa a contar do recebimento. Guarde o envelope e o aviso de recebimento, porque a data importa.
O que fazer nos primeiros dias
Nos primeiros dias, o objetivo é entender o pedido e reunir provas, sem perder o prazo. A ordem abaixo evita os erros mais comuns.
Conferir a notificação
Identifique o cartório, o número do procedimento, quem pede a usucapião, qual imóvel e a data em que você recebeu o aviso.
Dia 1Pedir cópia do procedimento
O advogado solicita ao cartório a cópia do requerimento, da ata notarial, da planta e das provas apresentadas pelo ocupante.
Dias 1 a 3Reunir as suas provas
Contratos de aluguel ou de empréstimo, recibos, mensagens, IPTU pago por você, notificações antigas, boletins de ocorrência e testemunhas.
Dias 2 a 8Redigir a impugnação
Documento que mostra por que o ocupante não cumpre os requisitos da usucapião, com as provas anexas.
Dias 8 a 12Protocolar no cartório
A impugnação é entregue ao mesmo cartório, com comprovante de protocolo, antes do fim do prazo.
Até o dia 15
Argumentos que derrubam um pedido de usucapião
O pedido cai quando falta um dos requisitos: posse como dono, tempo completo, continuidade ou ausência de oposição. A sua defesa precisa atacar pelo menos um deles com prova, não com indignação.
| Argumento | O que mostra | Prova que sustenta |
|---|---|---|
| Ocupação por aluguel | O ocupante reconhecia você como dono | Contrato, recibos, depósitos bancários, cobrança de aluguel |
| Empréstimo ou comodato | O ocupante morava por permissão sua | Contrato, mensagens, testemunhas da combinação |
| Mera tolerância | Você deixou a pessoa ficar sem abrir mão do imóvel | Mensagens, visitas, pagamento de IPTU e de despesas por você |
| Oposição dentro do prazo | A posse não foi pacífica | Notificação, ação de despejo ou reintegração, boletim de ocorrência |
| Prazo incompleto | O tempo alegado não fecha | Datas de contrato, de mudança, de documentos do ocupante |
| Imóvel diferente do descrito | A planta invade área sua ou não confere com a matrícula | Matrícula, planta própria, levantamento topográfico |
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Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.208
Este é o artigo central da defesa do proprietário. Quem ocupa com a sua autorização, por empréstimo ou porque você tolerou, não tem posse para usucapir. É apenas detentor ou comodatário.
Também não conta o tempo em que a ocupação foi violenta ou escondida. Invasão à força só começa a correr para a usucapião depois que a violência cessa.
O que acontece depois da impugnação
Se a impugnação for justificada, o oficial do cartório não pode decidir a disputa: remete o caso ao juiz da comarca do imóvel, e o ocupante precisa adaptar o pedido a uma ação judicial. Se for considerada sem fundamento, o oficial não a admite, e a discussão pode ser levada ao juiz por suscitação de dúvida.
Na Justiça, se você for citado em uma ação de usucapião, o prazo para a contestação é de 15 dias úteis, conforme o artigo 335 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). Ali você pode produzir provas, ouvir testemunhas e, conforme o caso, pedir o imóvel de volta. O atendimento de defesa do proprietário em ação de usucapião cobre as duas fases.
Erros que fazem o dono perder o imóvel
O que enfraquece a defesa
- Deixar o prazo de 15 dias passar esperando um acordo
- Responder ao cartório só com uma carta dizendo que não concorda
- Ter emprestado o imóvel sem nada por escrito
- Nunca ter cobrado nem visitado o imóvel em anos
O que protege o proprietário
- Protocolar a impugnação no prazo, com comprovante
- Juntar provas de aluguel, empréstimo ou tolerância
- Formalizar empréstimos e cessões em contrato escrito
- Manter IPTU, visitas e cobranças documentados ao longo do tempo
Diante de uma notificação de usucapião, o maior risco do proprietário não é o pedido do ocupante. É o próprio silêncio.
Se o pedido envolve irmãos e uma casa herdada, a análise tem regras próprias, explicadas no guia sobre quando o irmão pode pedir usucapião do imóvel herdado.
Perguntas frequentes
Qual é o prazo para responder à notificação de usucapião?
Quinze dias, contados do recebimento, conforme o artigo 216-A, § 2º, da Lei 6.015/1973. Se você não responder, o silêncio é interpretado como concordância com o pedido.
O que acontece se eu ignorar a notificação?
O cartório considera que você concordou e o procedimento continua sem a sua objeção. Se os demais requisitos estiverem cumpridos, o imóvel pode ser registrado em nome do ocupante.
Preciso de advogado para impugnar a usucapião no cartório?
É altamente recomendável. A impugnação precisa ser fundamentada e provada para ser considerada justificada.
Uma simples discordância, sem argumento jurídico e sem documentos, pode não ser admitida.
Quem mora de favor no meu imóvel pode pedir usucapião?
Em regra, não. Atos de mera permissão ou tolerância não geram posse, pelo artigo 1.208 do Código Civil.
Mas é você quem precisa provar que a ocupação era por favor ou empréstimo.
Depois de impugnar, posso pedir o imóvel de volta?
Pode. Além de se defender, o proprietário pode propor a ação adequada para retomar o imóvel, como a reintegração de posse, se a ocupação era por empréstimo, ou a ação reivindicatória.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
