Usucapião
Irmão pode pedir usucapião do imóvel herdado? Quando cabe entre herdeiros
Sim, o irmão pode pedir usucapião do imóvel herdado, mas só em uma situação: quando ocupa o imóvel sozinho, como se fosse o único dono, pelo prazo da lei e sem oposição dos outros herdeiros. Morar na casa dos pais com a concordância dos irmãos não basta. A posse precisa ser exclusiva e com intenção de dono, e isso precisa ser provado.
- Com a morte dos pais, a casa passa a pertencer a todos os herdeiros juntos, em condomínio.
- Um herdeiro só adquire a casa inteira por usucapião se tiver posse exclusiva, como dono, sem oposição dos demais.
- Morar com permissão dos irmãos é tolerância e não conta como posse para usucapião.
- Quando há acordo, o inventário costuma ser o caminho mais simples.
Por que a casa herdada é de todos os irmãos
No momento da morte, a herança passa automaticamente para todos os herdeiros, mesmo sem inventário. Esse princípio, chamado saisine, está no artigo 1.784 do Código Civil.
A partir daí, cada irmão é dono de uma fração ideal do imóvel inteiro, e não de um cômodo ou de um pedaço do terreno.
Até a partilha, os irmãos ficam em condomínio sobre a casa. E o condômino, em regra, não pode usucapir contra os outros, porque cada um já é dono do todo junto com os demais. A exceção é a posse exclusiva, tratada a seguir.
Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.791, parágrafo único
Enquanto o inventário não termina, a casa não está dividida. Todos os herdeiros têm direito sobre ela por inteiro e se aplicam as regras do condomínio dos artigos 1.314 e seguintes do Código Civil, que permitem a cada condômino usar o bem sem excluir os outros.
É por isso que o irmão que mora na casa, por si só, não é tratado como dono exclusivo. Ele está usando um bem que também é dos irmãos.
Quando o irmão pode pedir a usucapião da casa inteira
O irmão pode pedir a usucapião quando exerce a posse exclusiva do imóvel, com intenção de dono, pelo prazo legal e sem oposição dos outros herdeiros. O Superior Tribunal de Justiça já admitiu esse pedido entre herdeiros, desde que provados esses pontos (REsp 1.631.859/SP).
Posse exclusiva significa que ele age como único proprietário e os outros irmãos não exercem nenhum ato de dono: não usam, não recebem aluguel, não pagam despesas, não participam de decisões. Na prática, o prazo usado costuma ser o da usucapião extraordinária, de 15 anos, ou de 10 se ele mora no imóvel.
- Mora ou usa o imóvel sozinho desde uma data que dá para provar
- Paga sozinho o IPTU, as contas e as reformas, com comprovantes no próprio nome
- Os outros irmãos não usam a casa, não recebem aluguel e não dividem despesas
- Nenhum irmão pediu a venda, a partilha ou um aluguel pelo uso durante o prazo
- Já se passaram pelo menos 10 anos de posse exclusiva com moradia, ou 15 sem moradia
- O imóvel não é objeto de inventário em andamento em que a casa já tenha sido disputada
Quando o pedido não se sustenta
O pedido falha quando a ocupação do irmão é consentida pelos demais. O artigo 1.208 do Código Civil diz que atos de mera permissão ou tolerância não geram posse.
Irmão que mora na casa porque a família combinou que ele cuidaria dela está nessa situação.
Sinais de tolerância, que barram a usucapião
- Os irmãos dividem o IPTU ou as reformas
- Algum irmão guarda a chave e frequenta a casa
- Houve conversa ou mensagem em que ele reconhece que a casa é de todos
- Um irmão pediu a venda ou um aluguel pelo uso dentro do prazo
Sinais de posse exclusiva, que sustentam o pedido
- Só ele paga IPTU, contas e obras, há muitos anos
- Ninguém mais tem acesso nem decide sobre o imóvel
- Ele age publicamente como único dono, sem prestar contas
- Nenhum irmão se manifestou contra durante todo o prazo
Usucapião, inventário ou acordo: qual caminho faz sentido
A usucapião entre herdeiros é a exceção. Quando os irmãos se entendem, o caminho mais simples é o inventário, com partilha em que a casa fica com quem mora nela e os outros recebem a parte deles de outra forma.
Quando não se entendem e ninguém tem posse exclusiva, o caminho costuma ser a extinção de condomínio.
| Situação da família | Caminho indicado | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Irmãos de acordo, todos maiores e capazes | Inventário em cartório com partilha | Pagamento do ITCMD, imposto estadual sobre a herança |
| Irmãos sem acordo, sem posse exclusiva de ninguém | Inventário judicial e, depois, extinção de condomínio | Pode terminar com a venda da casa |
| Um irmão com posse exclusiva longa e sem oposição | Usucapião, em cartório ou na Justiça | Prova da exclusividade em todo o prazo |
| Um irmão com posse exclusiva e outro que contesta | Ação de usucapião na Justiça | Contestação certa, com produção de provas |
| Irmão que mora e outros que querem aluguel | Notificação e cobrança pelo uso exclusivo | Marca o fim da posse pacífica |
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Como funciona o pedido na prática
Quando a usucapião é o caminho, o pedido segue a mesma estrutura das outras usucapiões, com um cuidado extra: todos os irmãos e demais herdeiros precisam ser chamados. Se algum deles discordar, o caso tende a ir para a Justiça.
Os critérios para essa escolha estão no guia usucapião extrajudicial ou judicial.
Linha do tempo da posse exclusiva
Reconstituir desde quando só um irmão ocupa e cuida do imóvel, com um documento por ano.
Primeiras semanasLevantamento dos herdeiros
Identificar todos os herdeiros e os cônjuges, inclusive netos de irmãos já falecidos.
De 2 a 6 semanasEscolha da via
Sem oposição esperada, cartório. Com oposição certa ou provável, Justiça.
Depois do levantamentoNotificação ou citação dos irmãos
Cada herdeiro é chamado a se manifestar. No cartório, quem recebe a notificação tem 15 dias para responder.
De 2 a 12 meses
Entre irmãos, a usucapião não premia quem mora na casa. Premia quem agiu sozinho como dono, às claras, por anos, sem que ninguém se opusesse.
Se você é o irmão que não mora no imóvel e recebeu um aviso do cartório, leia o guia sobre o que fazer ao receber uma notificação de usucapião do cartório. O prazo para responder é curto.
Perguntas frequentes
Herdeiro que mora sozinho na casa dos pais vira dono depois de quanto tempo?
Só com posse exclusiva, como dono e sem oposição dos outros herdeiros. Nesses casos, o prazo usado costuma ser o da usucapião extraordinária: 15 anos, ou 10 anos se ele mora no imóvel.
Morar com a concordância dos irmãos não conta.
Pagar o IPTU sozinho garante a usucapião entre irmãos?
Não garante. É uma prova importante de que ele agia como único dono, mas precisa vir junto com a ausência de uso e de oposição dos outros irmãos durante todo o prazo.
O prazo de usucapião conta desde a morte dos pais?
Conta desde quando a posse passou a ser exclusiva e com intenção de dono, o que pode coincidir ou não com a morte. Se no começo os irmãos usavam a casa juntos, o prazo só começa quando um deles passou a ocupar sozinho.
Dá para fazer usucapião entre herdeiros no cartório?
Dá, se nenhum herdeiro se opuser. Todos são notificados e, se alguém apresentar impugnação justificada, o caso segue para a Justiça.
Irmão que mora na casa pode ser cobrado por aluguel?
Pode. O herdeiro que usa sozinho o imóvel comum pode ser cobrado pelo uso exclusivo pelos demais, a partir da cobrança formal.
Essa cobrança também interrompe a posse pacífica para fins de usucapião.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
