Usucapião
Usucapião extrajudicial passo a passo em São Paulo: da ata notarial ao registro
A usucapião extrajudicial passo a passo tem seis etapas: análise do caso, planta e memorial, ata notarial, protocolo no Registro de Imóveis, notificações e registro. Sem disputa e com os documentos certos, o imóvel passa para o seu nome sem processo na Justiça.
- A usucapião extrajudicial corre no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel, com advogado obrigatório.
- A ata notarial, feita no Tabelionato de Notas, é a principal prova do tempo de posse.
- Quem é notificado tem 15 dias para responder. O silêncio vale como concordância.
- O prazo comum fica entre 6 e 18 meses. O que mais atrasa é documento errado na entrada.
Antes do passo a passo: o seu caso cabe no cartório?
O caso cabe no cartório quando três condições se somam: você tem a posse pelo tempo que a lei exige, ninguém contesta essa posse e o imóvel é particular. Faltando uma delas, o caminho é a Justiça ou outro procedimento.
O tempo exigido muda conforme a modalidade, de 2 a 15 anos. Se você ainda não sabe qual é a sua, comece pelo artigo sobre tipos de usucapião e prazos. Se há herdeiro, vizinho ou antigo dono contra o pedido, veja a comparação entre usucapião extrajudicial ou judicial.
- Posse contínua, como dono, pelo prazo da sua modalidade
- Nenhum processo ou notificação de alguém pedindo o imóvel de volta
- Imóvel particular (não é da Prefeitura, do Estado nem da União)
- Provas do tempo de posse: IPTU, contas, contrato, fotos ou testemunhas
- Vizinhos de divisa identificados e, de preferência, dispostos a assinar a planta
As 6 etapas da usucapião extrajudicial
O procedimento segue a ordem abaixo. As faixas de prazo são estimativas para casos sem impugnação e variam conforme o cartório.
Análise de viabilidade com o advogado
O advogado lê a matrícula ou a transcrição, confere o tempo de posse e define a modalidade. É aqui que se descobre se o caso é mesmo de usucapião ou se é de adjudicação compulsória ou inventário.
Primeiros diasPlanta e memorial descritivo
Engenheiro ou arquiteto mede o imóvel e assina a planta e o memorial, com ART ou RRT. Os vizinhos de divisa e quem aparece na matrícula assinam a planta, se concordarem.
De 2 a 6 semanasAta notarial
No Tabelionato de Notas do município do imóvel, o tabelião atesta o tempo e a forma da posse, com base em documentos, declarações e, se preciso, visita ao local.
De 2 a 4 semanasProtocolo no Registro de Imóveis
O requerimento, assinado pelo advogado, entra no cartório da circunscrição do imóvel com a ata, a planta, as certidões e as provas da posse.
Análise inicial em cerca de 30 diasNotificações e edital
O oficial notifica quem não assinou a planta, dá ciência à União, ao Estado e ao Município e publica edital para terceiros interessados.
De 2 a 4 mesesRegistro
Sem impugnação e com tudo em ordem, o oficial registra a aquisição. A matrícula passa a ter o seu nome.
Total comum: de 6 a 18 meses
Etapa por etapa: o que acontece e onde costuma travar
1. Análise de viabilidade
A análise evita o erro mais caro: gastar com planta e ata para um pedido que não se sustenta. O advogado confere a matrícula do imóvel, que é a ficha dele no cartório, com o histórico de donos, dívidas e restrições.
Imóveis antigos podem ter só a transcrição, o registro anterior ao sistema de matrículas.
2. Planta e memorial descritivo
A planta mostra o imóvel medido. O memorial descreve em texto as medidas, os limites e os vizinhos.
Os dois precisam bater com a realidade e conversar com o que consta no registro. Diferença grande de área pede cuidado: pode ser necessário tratar também da retificação.
3. Ata notarial
A ata notarial é o documento em que o tabelião declara o que verificou sobre a sua posse: desde quando, de que forma e com quais provas. Leve tudo o que mostre os anos no imóvel.
Contas antigas no seu nome valem mais do que qualquer declaração feita agora.
4. Protocolo no Registro de Imóveis
Em São Paulo, a capital é dividida em circunscrições, cada uma atendida por um Oficial de Registro de Imóveis. O pedido vai para o cartório que responde pelo endereço do imóvel, e não para o mais perto da sua casa.
O oficial analisa e, se faltar algo, emite uma nota de exigência com o que precisa ser corrigido.
5. Notificações e edital
Quem não assinou a planta é notificado pelo cartório: o titular que consta na matrícula, os vizinhos de divisa e eventuais ocupantes. A lei dá prazo para resposta e trata o silêncio como concordância.
Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.
Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 2º
Em outras palavras: não é preciso que o antigo dono ou o vizinho assinem. Basta que sejam avisados e não se oponham em 15 dias. Antes dessa regra, o silêncio travava o pedido. Hoje, ele ajuda.
Se o notificado não for encontrado, o cartório publica edital. Isso é comum quando o titular da matrícula já faleceu ou mudou há décadas.
6. Registro
Passados os prazos sem impugnação, o oficial registra a usucapião. Se o imóvel não tinha matrícula própria, o cartório abre uma.
A partir daí você é proprietário para todos os efeitos: pode vender com escritura, financiar e deixar em herança.
Documentos para dar entrada
A lista abaixo cobre o que os cartórios pedem na maior parte dos casos. A análise prévia mostra o que falta no seu.
| Documento | Para que serve | Quem providencia |
|---|---|---|
| Ata notarial | Atesta o tempo e a forma da posse | Tabelionato de Notas |
| Planta e memorial descritivo | Identificam o imóvel e os vizinhos | Engenheiro ou arquiteto |
| Certidões dos distribuidores | Mostram que não há ação contra a posse | Advogado |
| Justo título, se houver | Contrato, recibo ou cessão que explique a origem da posse | Você |
| Provas do tempo de posse | IPTU, contas, fotos, declarações | Você |
| Matrícula ou transcrição | Mostra quem é o titular registrado | Advogado |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
E se alguém se opuser ao pedido?
Se houver impugnação, o oficial tenta a conciliação entre as partes. Sem acordo, o procedimento no cartório termina e o caso pode seguir para a Justiça, com o aproveitamento do que já foi produzido.
A sua posse sobre o imóvel não muda por causa disso.
Na usucapião em cartório, o que decide o prazo não é a fila. É a qualidade do que entra no protocolo.
Erros que atrasam o procedimento
O que gera exigência
- Planta com medidas que não batem com a matrícula
- Modalidade errada para o tempo de posse que se consegue provar
- Provas só dos últimos anos
- Vizinho ou herdeiro esquecido na lista de notificados
O que faz o pedido andar
- Planta conferida com o registro antes da ata
- Modalidade definida na análise, com folga no prazo
- Um documento por ano, do começo ao fim da posse
- Pesquisa dos titulares e confrontantes feita no início
- Ata notarial
- Documento em que o tabelião declara fatos que verificou, como o tempo e a forma da sua posse.
- Confrontante
- O vizinho de divisa: quem é dono ou ocupa o imóvel que faz limite com o seu.
- Memorial descritivo
- Texto técnico com as medidas, os limites e a localização do imóvel.
- Nota de exigência
- Aviso do cartório listando o que falta ou precisa ser corrigido para o pedido seguir.
- Justo título
- Documento que seria capaz de transferir o imóvel se não tivesse algum defeito, como um contrato não registrado.
Perguntas frequentes
Quanto tempo leva a usucapião extrajudicial em São Paulo?
Sem impugnação e com a documentação completa, o prazo comum fica entre 6 e 18 meses. O tempo depende do cartório, da resposta dos notificados e da qualidade dos documentos apresentados.
Ninguém pode prometer uma data.
Dá para fazer usucapião extrajudicial sem advogado?
Não. O artigo 216-A da Lei 6.015/1973 exige que o pedido seja feito por advogado.
O cartório não protocola o requerimento sem essa representação.
Onde é feita a ata notarial da usucapião?
No Tabelionato de Notas do município onde fica o imóvel. A regra está no Provimento CNJ 149/2023, que reúne as normas dos cartórios para a usucapião extrajudicial.
O vizinho precisa assinar a planta?
Ajuda, mas não é obrigatório. Se o vizinho não assinar, o cartório o notifica e ele tem 15 dias para se manifestar.
O silêncio é interpretado como concordância.
O cartório pode negar o pedido?
Pode, se a documentação não comprovar os requisitos ou se as exigências não forem cumpridas. A negativa não impede o pedido na Justiça, onde as provas podem ser complementadas com testemunhas e perícia.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
