“É a nossa única casa. Pequena, mas é tudo o que temos.”
Casa de até 250 m² de terreno, moradia da família, sem nenhum outro imóvel no nome de quem pede. É exatamente o caso do artigo 183.
Usucapião
Usucapião especial urbana em São Paulo
Você mora há mais de cinco anos em uma casa pequena que nunca entrou no seu nome e não tem outro imóvel. A usucapião especial urbana é a modalidade de prazo mais curto da lei: cinco anos de moradia, sem oposição, em área urbana de até 250 m², garantida pela Constituição.
- Prazo de 5 anos
- Imóvel urbano de até 250 m²
- Só para quem não tem outro imóvel
Resposta direta
O que é a usucapião especial urbana
Usucapião especial urbana é a aquisição da propriedade por quem usa como moradia, própria ou da família, um imóvel urbano de até 250 m² por cinco anos seguidos, sem oposição, e não é dono de nenhum outro imóvel. É também chamada de usucapião constitucional ou usucapião pro moradia.
A regra está no artigo 183 da Constituição Federal e se repete no artigo 1.240 do Código Civil e no artigo 9º do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001). Ela protege o direito à moradia e, por isso, tem o prazo mais curto entre as modalidades individuais. Quem tem mais de 250 m² ou já possui outro imóvel segue pela usucapião extraordinária, de 15 ou 10 anos.
- Base legal
- Art. 183 da Constituição, art. 1.240 do Código Civil e art. 9º da Lei 10.257/2001
- Tempo de posse
- 5 anos ininterruptos e sem oposição
- Limite
- Área urbana de até 250 m², usada como moradia
- Condição
- Não ser dono de outro imóvel urbano ou rural e nunca ter usado esse direito
A sua situação
Para quem a usucapião de 5 anos foi feita
O perfil é um só: a família que tem na casa pequena o seu único patrimônio e ainda não tem o papel.
“Faz seis anos que estamos aqui e o IPTU vem no nome de um desconhecido.”
Cinco anos completos de moradia já abrem o direito. O carnê no nome de outra pessoa não impede: o que importa é quem paga e quem mora.
“Ganhamos o lote da minha sogra de boca e construímos em cima.”
Doação verbal não transfere propriedade, mas dá início a uma posse como dono. Com cinco anos de moradia no lote, cabe o pedido.
“Minha mãe morava aqui, faleceu e eu continuei na casa.”
O Estatuto da Cidade permite ao herdeiro que já morava no imóvel continuar a posse de quem faleceu, somando o tempo dela ao seu.
“O terreno é de 180 metros e eu mesmo levantei a casa.”
A medida que importa é a da área ocupada. Terreno de até 250 m² com construção própria é o caso típico.
“Alugo um quarto dos fundos para ajudar nas contas. Perco o direito?”
A lei exige que o imóvel sirva de moradia sua ou da família. Renda extra de um cômodo não descaracteriza a moradia, mas o ponto precisa ser avaliado.
O que está em jogo
Cinco anos cumpridos: o que você deixa na mesa sem pedir
O direito nasce com o quinto ano de moradia. O registro é o que o transforma em casa própria de verdade.
Com o direito, mas sem o registro
- A casa não entra em programa habitacional, financiamento ou consórcio como garantia
- Qualquer herdeiro do titular do registro pode aparecer e pedir o imóvel
- Sem matrícula, não há como regularizar a construção na Prefeitura
- Se você comprar um segundo imóvel antes de pedir, perde a modalidade de 5 anos
Com a usucapião especial urbana registrada
- Matrícula no seu nome, aceita por banco e pela Prefeitura
- Propriedade reconhecida contra o antigo titular e contra terceiros
- Averbação da casa e IPTU no seu nome, sem pendência
- Liberdade para comprar outro imóvel ou vender este sem perder nada
Como funciona
Etapas da usucapião especial urbana
O pedido pode correr no cartório ou na Justiça. Os passos abaixo valem para os dois caminhos.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas. No cartório, sem impugnação, o total costuma ficar entre 6 e 18 meses. Na Justiça, entre 2 e 4 anos. Nenhuma data pode ser prometida.
Conferência dos quatro requisitos
O advogado verifica o tempo de moradia, a área, se você ou o cônjuge têm outro imóvel em qualquer cidade e se alguém da família já usou essa modalidade. Qualquer um dos quatro pode mudar o caminho.
Primeiros diasCertidões negativas de propriedade
Para provar que você não tem outro imóvel, o escritório pede certidões aos cartórios de registro de imóveis e à Prefeitura. É a prova que mais costuma faltar nos pedidos recusados.
De 2 a 4 semanasMedição e planta
Engenheiro ou arquiteto mede a área ocupada e confirma que ela não passa de 250 m². Planta e memorial recebem ART ou RRT.
De 2 a 5 semanasProvas da moradia
Contas, IPTU, matrícula escolar, cadastro do posto de saúde e correspondências no endereço mostram que a casa é a sua moradia nos cinco anos.
De 2 a 4 semanasAta notarial ou petição inicial
Sem disputa, o tabelião lavra a ata e o pedido entra no Registro de Imóveis. Com conflito, a ação é proposta na comarca do imóvel, com intervenção obrigatória do Ministério Público.
Após as provas reunidasNotificações e registro
Titular do registro, vizinhos e Fazendas são chamados. Sem oposição, o oficial registra a propriedade em seu nome.
De 4 a 12 meses no cartório
Compare antes de decidir
Requisitos da usucapião de 5 anos: o que passa e o que não passa
Esta modalidade é a de prazo mais curto porque é a mais restrita. Cada requisito é conferido com documento.
| Requisito | Passa | Não passa |
|---|---|---|
| Área do imóvel | Lote ou área ocupada de até 250 m², com ou sem construção | Terreno de 300 m², ainda que a casa ocupe só 80 m² |
| Uso do imóvel | Moradia sua ou da sua família | Imóvel só comercial, alugado a terceiros ou casa de fim de semana |
| Outro imóvel | Nenhum imóvel urbano ou rural no seu nome nem no do cônjuge | Lote no interior, sítio herdado ou apartamento financiado em outro lugar |
| Tempo | 5 anos seguidos, inclusive somando a posse de quem faleceu e já morava com você | Períodos interrompidos ou posse que começou há 3 anos |
| Uso do direito | Primeira vez que você pede esta modalidade | Quem já teve usucapião especial urbana reconhecida antes |
| Tipo de imóvel | Imóvel particular | Área da Prefeitura, do Estado ou da União, que a Constituição exclui |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Não passou em um requisito?Nem tudo está perdido. Com 10 anos de moradia, a usucapião extraordinária dispensa o limite de área e a exigência de único imóvel. A comparação está no artigo sobre os tipos de usucapião e seus prazos.
O que diz a lei
O artigo 183 da Constituição, em palavras simples
Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Constituição Federal, art. 183, caput
Em português claro
O artigo tem cinco exigências encadeadas: posse como dono, área urbana de até 250 m², cinco anos sem interrupção e sem oposição, uso para moradia e nenhum outro imóvel. Os parágrafos completam: o título sai para o homem, para a mulher ou para os dois, independentemente de serem casados; o direito só é reconhecido uma vez para a mesma pessoa; e imóvel público não se adquire por usucapião.
O artigo 9º do Estatuto da Cidade acrescenta uma regra útil para famílias: o herdeiro que já morava no imóvel quando o possuidor faleceu continua a posse dele, sem recomeçar a contagem.
Documentos
Documentos para provar os requisitos da usucapião especial urbana
Além de provar o tempo, aqui é preciso provar duas negativas: que a área não passa de 250 m² e que você não tem outro imóvel.
- RG, CPF e certidão de casamento, união estável ou nascimento
- Certidões negativas de propriedade em seu nome e no do cônjuge, dos cartórios de registro de imóveis da cidade
- Declaração de que não é proprietário de outro imóvel urbano ou rural
- Planta e memorial descritivo com a área ocupada, assinados com ART ou RRT
- Carnês de IPTU e contas de água e luz dos últimos cinco anos ou mais
- Comprovantes de que a casa é a moradia: matrícula escolar, cadastro de saúde, correspondências, cadastro em programa social
- Certidão da matrícula ou transcrição do imóvel, ou certidão de que não há registro
- Certidão de óbito e documentos do morador anterior, se você continuou a posse de um familiar falecido
Tem outro imóvel só no papel?Lote herdado ainda sem partilha ou cota de imóvel em condomínio com irmãos exige análise: a depender do caso, pode afastar a modalidade de 5 anos.
Dúvidas que travam a decisão
Dúvidas de quem tem direito à usucapião de 5 anos e ainda não pediu
“Casa simples não vale o gasto com advogado e cartório.”
Os componentes do custo são emolumentos, planta, certidões e honorários, estimados por escrito antes de qualquer decisão. Como a modalidade exige poucos anos de prova, o trabalho costuma ser mais objetivo do que nas outras.
E a casa registrada vale mais do que a posse, qualquer que seja o tamanho.
“Cinco anos é pouco, o dono vai contestar.”
O prazo curto é uma escolha da Constituição para proteger a moradia. O titular do registro é notificado e pode se manifestar, mas o silêncio dele por 15 dias vale como concordância no cartório.
Contestação sem fundamento não trava o pedido: ela é afastada pelo oficial ou pelo juiz.
“Tenho medo de descobrirem que meu marido tem um lote no interior.”
Melhor descobrir agora do que depois de protocolar. Imóvel do cônjuge pode impedir a modalidade de 5 anos, e nesse caso o caminho passa a ser a usucapião de 10 anos com moradia.
A análise prévia existe para escolher a modalidade certa, e não para esconder nada.
“Não sei se a área cabe nos 250 metros.”
A medição por engenheiro ou arquiteto responde isso com precisão. O que conta é a área urbana ocupada por você, e não a área da matrícula inteira.
Em terreno maior, pode ser possível delimitar a parte usada como moradia, o que é avaliado caso a caso.
Erros que custam caro
Erros que fazem o pedido de usucapião especial urbana ser recusado
Os requisitos desta modalidade são objetivos. Quase toda recusa vem de um deles não comprovado.
- Esquecer o imóvel do cônjugeA exigência de não ter outro imóvel alcança o casal. Lote, sítio ou cota de herança em nome do marido ou da esposa derruba o pedido. As certidões negativas resolvem a dúvida antes do protocolo.
- Medir só a casa, e não o loteO limite de 250 m² é da área urbana possuída. Casa de 70 m² em lote de 400 m² não cabe nesta modalidade, a menos que a posse se limite a uma parte delimitada do lote.
- Pedir de novo o que já foi reconhecidoA Constituição permite esta usucapião uma única vez por pessoa. Quem já teve o direito reconhecido em outro imóvel precisa usar outra modalidade.
- Confundir moradia com posseImóvel que você possui mas aluga para outra pessoa não é a sua moradia. A modalidade de 5 anos exige que você ou a sua família morem ali.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na usucapião especial urbana essa formação faz diferença na prova dos requisitos: as certidões negativas de propriedade e a medição da área são exigências de cartório, e quem trabalha com registro de imóveis sabe quais documentos o oficial aceita de primeira.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Veja se a sua casa cabe na usucapião de 5 anos
Com estas respostas o advogado confere os quatro requisitos da modalidade e diz se o pedido pode seguir pelo cartório.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre usucapião especial urbana
Quais são os requisitos da usucapião especial urbana?
Cinco: posse como dono por cinco anos, sem interrupção e sem oposição; área urbana de até 250 m²; uso do imóvel como moradia sua ou da família; não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural; e não ter obtido essa modalidade antes. Todos estão no artigo 183 da Constituição.
O limite de 250 m² é do terreno ou da construção?
É da área urbana possuída, em regra o terreno ou a parte dele que você ocupa como dono. A casa pode ser menor.
Em terreno maior que 250 m², o pedido precisa de outra modalidade ou de uma delimitação clara da parte ocupada, o que depende de análise.
Quem tem outro imóvel pode pedir usucapião de 5 anos?
Não. A Constituição exige que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
A exigência alcança também o cônjuge, porque o pedido costuma ser feito pelo casal. Quem tem outro imóvel usa a usucapião extraordinária, de 10 anos com moradia.
Posso pedir usucapião especial urbana mais de uma vez?
Não. O parágrafo 2º do artigo 183 diz que o direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Para um segundo imóvel, valem as outras modalidades.
A usucapião especial urbana pode ser feita no cartório?
Pode. Qualquer modalidade pode ser pedida pela via extrajudicial quando não há disputa, com ata notarial, planta e notificação dos interessados.
Havendo impugnação justificada, o pedido vai para a Justiça. Veja como funciona a usucapião feita direto no Registro de Imóveis.
Posso somar o tempo de quem morava antes de mim?
Na modalidade especial urbana a soma é limitada. O Estatuto da Cidade admite que o herdeiro que já residia no imóvel continue a posse de quem faleceu.
Fora dessa hipótese, a soma com a posse de terceiros é discutida e deve ser avaliada pelo advogado.
Quanto tempo demora a usucapião de 5 anos?
O prazo de posse é de cinco anos, mas o procedimento tem o seu próprio tempo: no cartório, sem impugnação, costuma levar de 6 a 18 meses. Na Justiça, de 2 a 4 anos.
São estimativas, não promessas.
Precisa de advogado para a usucapião especial urbana?
Sim. No cartório, o artigo 216-A da Lei 6.015/1973 exige representação por advogado.
Na Justiça, a regra geral do processo civil também exige. Quem mora na Grande São Paulo pode fazer a análise e o acompanhamento online.
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Atalla Advocacia
Cinco anos de moradia. A Constituição já está do seu lado
Envie o tamanho do terreno, o tempo de moradia e a situação de outros imóveis. O advogado Euvaldo Atalla confere os requisitos do artigo 183 e diz se a usucapião especial urbana é o caminho e por onde ela deve correr.