Contratos Imobiliários
Cláusulas do compromisso de compra e venda: 12 pontos para conferir antes de assinar
As cláusulas do compromisso de compra e venda decidem se você recebe a escritura ou herda um problema. Antes de assinar, confira 12 pontos: quem vende, qual imóvel, preço, sinal, irretratabilidade, prazo da escritura, posse, débitos, financiamento, multa, certidões e registro.
O compromisso é o contrato que antecede a escritura definitiva. Ele não transfere a propriedade, mas cria obrigações fortes. Cláusula mal escrita aqui vira processo depois.
- O compromisso de compra e venda promete a venda; a propriedade só muda com a escritura registrada.
- Sem cláusula de arrependimento e com registro na matrícula, o comprador ganha direito real à aquisição (Código Civil, art. 1.417).
- Sinal, multa, prazo da escritura e débitos anteriores são as cláusulas que mais geram briga.
- Quitado o preço, se o vendedor não passar a escritura, cabe adjudicação compulsória, mesmo sem registro do compromisso (Súmula 239 do STJ).
O que o compromisso de compra e venda faz e o que ele não faz
O compromisso obriga vendedor e comprador a fechar a venda no futuro, nas condições combinadas. Ele não passa o imóvel para o seu nome: isso só acontece com a escritura definitiva registrada no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245).
Ele é usado quando o preço será pago em partes, quando depende de financiamento ou quando falta algum documento para a escritura. Nesse intervalo, que pode durar meses ou anos, quem protege você é o texto do contrato. Por isso cada cláusula precisa dizer exatamente o que acontece se algo der errado. Se o contrato ainda não foi redigido, o atendimento de compromisso de compra e venda cuida da redação desde o início.
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.418
Em linguagem simples: quem pagou tem o direito de exigir a escritura. Se o vendedor se recusa, o juiz pode transferir o imóvel mesmo sem a assinatura dele. Isso se chama adjudicação compulsória.
O artigo anterior, o 1.417, diz que esse direito real nasce quando o compromisso não tem cláusula de arrependimento e é registrado na matrícula. A Súmula 239 do STJ acrescenta que a adjudicação não depende desse registro. Mesmo assim, registrar protege você contra terceiros, como um segundo comprador ou um credor do vendedor.
As 12 cláusulas para conferir antes de assinar
Use a lista como roteiro de leitura. Cada item traz o que deve estar escrito e o risco quando falta.
1. Qualificação completa das partes
Nome, CPF, estado civil e regime de bens de quem vende. Se o vendedor é casado, o cônjuge precisa assinar, salvo no regime de separação absoluta de bens (Código Civil, art. 1.647).
Assinatura faltando é a porta para anular o negócio.
2. Descrição do imóvel igual à matrícula
Endereço, área, número da matrícula e o Registro de Imóveis que a guarda. A descrição deve bater com a certidão.
Vaga de garagem e depósito precisam aparecer, porque podem ter matrícula própria.
3. Preço e forma de pagamento
Valor total, valor de cada parcela, datas, conta de depósito em nome do vendedor e índice de correção, se houver. Pagamento em dinheiro sem recibo é prova fraca.
4. Sinal e o tipo de arras
O sinal, chamado de arras, confirma o negócio. Se o contrato permite arrependimento, as arras passam a ser a única indenização: quem deu perde; quem recebeu devolve em dobro (Código Civil, art. 420).
Escreva qual das duas situações vale para o seu contrato.
5. Irretratabilidade
A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade impede que o vendedor desista porque apareceu oferta melhor. Ela é a base do direito real do comprador.
6. Prazo e condição da escritura definitiva
Data ou evento que dispara a escritura: quitação, liberação do financiamento, fim do inventário. Sem prazo, o vendedor pode empurrar a escritura por anos.
7. Posse e entrega das chaves
Quando você recebe as chaves e quem paga as contas a partir daí. Entrar no imóvel antes da quitação é comum, mas o contrato precisa dizer o que acontece com a posse se o negócio for desfeito.
8. Débitos anteriores
IPTU e condomínio acompanham o imóvel, não a pessoa. Se o vendedor deixou dívida, o condomínio pode cobrar de quem é o dono atual.
A cláusula deve deixar os débitos até a entrega das chaves com o vendedor, com direito de abater do preço.
9. Condição de financiamento
Se parte do preço depende do banco, o contrato precisa dizer o que acontece se o crédito for negado: prazo para buscar outro banco, devolução do sinal e ausência de multa.
10. Multa e atraso
Multa proporcional para cada lado, juros e correção em caso de atraso. Multa exagerada pode ser reduzida pelo juiz (Código Civil, art. 413).
E o vendedor só desfaz o negócio por atraso do comprador depois de notificá-lo e dar 15 dias para pagar (Decreto-Lei 745/1969, art. 1º).
11. Declarações do vendedor e certidões
O vendedor declara que não há ação, penhora ou dívida que atinja o imóvel e se obriga a entregar as certidões. Se a declaração for falsa, a cláusula dá base para desfazer o negócio com indenização.
12. Registro, despesas e foro
Autorização para registrar o compromisso na matrícula, quem paga escritura, ITBI e registro (por lei, o comprador, salvo acordo em contrário, conforme o art. 490 do Código Civil) e o foro do imóvel para eventual processo.
Checklist rápido para levar na hora da assinatura
Antes de rubricar a última página, passe por esta lista. Se algum item não estiver no papel, peça a inclusão.
- Cônjuge do vendedor assina, quando o regime de bens exige
- Número da matrícula e cartório escritos no contrato
- Conta de depósito no nome do vendedor que consta na matrícula
- Cláusula de irretratabilidade e prazo da escritura definitiva
- Débitos até a entrega das chaves por conta do vendedor
- Saída sem multa se o financiamento for negado
- Autorização para registrar o compromisso na matrícula
Cláusulas que mais geram disputa, e como escrever melhor
A briga quase sempre nasce de cláusula vaga, não de cláusula ruim. O quadro mostra a redação que costuma dar problema e a alternativa que evita discussão.
| Cláusula | Redação que gera disputa | Redação que protege |
|---|---|---|
| Prazo da escritura | A escritura será outorgada oportunamente | Em até 30 dias da quitação, sob pena de multa diária |
| Sinal | Valor pago a título de sinal | Arras confirmatórias, sem direito de arrependimento |
| Débitos | O imóvel é entregue livre de dívidas | IPTU e condomínio até a entrega das chaves são do vendedor, com direito de abater do preço |
| Financiamento | O saldo será pago com financiamento | Crédito negado em até 60 dias desfaz o negócio sem multa, com devolução do sinal |
| Multa | Multa de 20% para a parte que desistir | Multa proporcional ao que foi cumprido, igual para os dois lados |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
No compromisso de compra e venda, a palavra que não está escrita é a que vai faltar quando o problema aparecer.
Registrar o compromisso na matrícula vale a pena?
Sim, quando o pagamento vai durar meses. O registro avisa a qualquer pessoa que o imóvel está prometido a você e impede que o vendedor o venda ou ofereça como garantia para outro sem que você seja atingido.
Compromisso guardado na gaveta
- Vale só entre você e o vendedor
- Penhora contra o vendedor pode alcançar o imóvel
- Segundo comprador de boa-fé pode levar vantagem
- Você depende de provar o negócio depois
Compromisso registrado na matrícula
- Vale contra qualquer pessoa
- Credor do vendedor encontra o seu direito na matrícula
- Ninguém pode alegar que não sabia da promessa
- O direito real à aquisição fica documentado
Se o compromisso já foi assinado e alguma cláusula pesa contra você, o artigo sobre como contestar cláusula de contrato imobiliário mostra os caminhos. Se você é proprietário e vai alugar em vez de vender, o guia do contrato de aluguel para pequeno locador em SP trata das cláusulas próprias da locação.
Glossário do compromisso de compra e venda
- Promitente vendedor
- Quem promete vender o imóvel e se obriga a passar a escritura definitiva.
- Promitente comprador
- Quem promete comprar e, depois de pagar, pode exigir a escritura.
- Arras
- O sinal pago para confirmar o negócio. Pode ou não permitir arrependimento, conforme o contrato.
- Irretratabilidade
- Cláusula que impede as partes de desistir do negócio por simples vontade.
- Adjudicação compulsória
- Pedido para que o juiz ou o cartório transfira o imóvel quando o vendedor não passa a escritura depois de receber o preço.
A redação das cláusulas e a revisão de minutas são feitas pelo advogado Euvaldo Atalla, pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
Perguntas frequentes
Compromisso de compra e venda precisa de escritura pública?
Não. O compromisso pode ser feito por instrumento particular, com firma reconhecida, ou por escritura pública (Código Civil, art. 1.417).
A escritura pública é obrigatória na venda definitiva de imóvel acima de 30 salários mínimos, salvo exceções da lei.
Quem paga o registro do compromisso?
Em regra, o comprador. O art. 490 do Código Civil coloca as despesas de escritura e registro com o comprador, salvo cláusula em contrário.
As partes podem combinar outra divisão no contrato.
O vendedor pode desistir depois de receber o sinal?
Depende da cláusula. Se o contrato é irretratável, ele não pode desistir e você pode exigir a venda.
Se há direito de arrependimento, ele pode desistir, mas devolve o sinal mais o equivalente (Código Civil, art. 420).
Paguei tudo e o vendedor não passa a escritura. E agora?
Cabe adjudicação compulsória, no cartório ou na Justiça. Pela Súmula 239 do STJ, o direito não depende de o compromisso estar registrado.
Guarde o contrato e todos os comprovantes de pagamento.
Posso usar um modelo de compromisso da internet?
Pode, mas modelos genéricos costumam deixar de fora prazo da escritura, débitos anteriores e condição de financiamento. São exatamente os pontos que mais geram disputa.
Ajuste o modelo ao seu negócio antes de assinar.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
