“O vendedor é empresário e parece ter pressa para vender.”
Quem tem empresa pode responder por dívida trabalhista, fiscal e bancária. A pressa pode ser a tentativa de vender antes da penhora.
Análise de Risco e Documentação Imobiliária
Certidões do vendedor para compra de imóvel em São Paulo
O imóvel pode estar limpo e o problema estar em quem vende. As certidões do vendedor para compra de imóvel mostram se ele responde a processo, protesto ou dívida fiscal que pode alcançar o bem depois que você pagar.
- Justiça Estadual, Federal e Trabalhista
- Vendedor e cônjuge pesquisados
- Cada apontamento explicado
Resposta direta
Quais são as certidões do vendedor e para que servem
Certidões do vendedor são os documentos emitidos pela Justiça, pelos tabelionatos de protesto e pelos órgãos fiscais que informam se existe ação, protesto ou dívida em nome de quem vende o imóvel. Elas servem para medir o risco de um credor do vendedor pedir que a venda não valha contra ele, a chamada fraude à execução.
O tema é regido pelo artigo 792 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), pela Súmula 375 do STJ e pelo artigo 54 da Lei 13.097/2015. O trabalho do escritório é emitir as certidões certas, nas comarcas certas, e dizer o que cada apontamento representa. A pesquisa do registro do imóvel é assunto da leitura da matrícula do imóvel.
- Base legal
- Código de Processo Civil, art. 792, Súmula 375 do STJ e Lei 13.097/2015, art. 54
- Onde se pesquisa
- TJSP, Justiça Federal, Justiça do Trabalho, protestos e órgãos fiscais
- Em nome de quem
- Vendedor, cônjuge e, se for empresa, a pessoa jurídica
- Prazo comum
- De 3 a 10 dias úteis para emitir e analisar
A sua situação
Quando checar processos do vendedor antes de comprar
Estas situações pedem a pesquisa das certidões negativas do vendedor antes de qualquer pagamento.
“Ele me entregou uma pasta de certidões, mas não sei se estão certas.”
Certidão vencida, tirada com nome incompleto ou na comarca errada não mostra nada. A conferência começa por saber se a pesquisa foi bem feita.
“A certidão veio positiva e ele diz que é coisa pequena.”
Certidão positiva não acaba com o negócio, mas precisa ser lida: valor da ação, fase do processo e se há patrimônio para pagar.
“O vendedor mora em outra cidade.”
As ações correm onde a pessoa mora ou trabalha. Pesquisar só em São Paulo um vendedor que vive em Campinas ou em outro estado deixa a parte principal de fora.
“Ele se divorciou e o imóvel ainda está no nome dos dois.”
A pesquisa precisa alcançar o ex-cônjuge, e a partilha tem de estar resolvida. Dívida de um pode atingir a parte do outro no imóvel.
“A imobiliária disse que essa pesquisa não é mais obrigatória.”
A lei dispensou a exigência para a escritura. Não disse que os credores do vendedor deixaram de existir nem que a pesquisa perdeu a utilidade.
O que está em jogo
O que muda quando as certidões do vendedor são analisadas
Comprar de quem deve é comprar uma discussão. A diferença está em saber disso antes ou depois de pagar.
Sem pesquisar o vendedor
- Um credor do vendedor pode pedir a penhora do imóvel que você já pagou
- Você descobre a execução fiscal quando recebe a intimação
- Sem certidões guardadas, fica difícil provar que comprou de boa-fé
- O banco encontra o apontamento na análise dele e cancela o financiamento
- Certidão positiva é aceita ou recusada no susto, sem critério
Com as certidões analisadas
- Você sabe quais ações existem, quanto valem e se ameaçam o imóvel
- Dívida ativa aparece antes do sinal e pode ser quitada com parte do preço
- O conjunto de certidões fica arquivado como prova da sua cautela
- Pendências que travam o crédito são tratadas antes de o banco apontar
- Cada apontamento vem com a medida indicada: seguir, ajustar ou desistir
Como funciona
Como é feita a análise das certidões do vendedor
A pesquisa vale pelo que cobre. A ordem abaixo evita o erro mais comum: certidão negativa que não pesquisou o lugar certo.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas. Certidões eletrônicas saem em minutos ou em poucos dias. Nome com homônimos e certidões de outros estados podem levar mais.
Identificação de quem pesquisar
O advogado define os nomes: vendedor, cônjuge ou companheiro, empresa vendedora e, quando a venda anterior é recente, o dono anterior. Também levanta onde cada um morou e trabalhou.
Primeiro diaJustiça Estadual
Certidões de distribuição cível, de execuções fiscais e criminal no Tribunal de Justiça de São Paulo e no tribunal do estado de domicílio do vendedor, quando for outro.
De 1 a 5 dias úteisJustiça Federal e do Trabalho
Certidões da Justiça Federal da região, de ações trabalhistas no Tribunal Regional do Trabalho e a CNDT, a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho.
De 1 a 3 dias úteisProtestos e débitos fiscais
Certidões dos tabelionatos de protesto, certidão conjunta de débitos federais e da dívida ativa da União, e certidões de débitos do Estado e do Município.
De 1 a 5 dias úteisLeitura dos apontamentos
Para cada certidão positiva, o escritório consulta o processo: quem cobra, quanto, em que fase está e se há penhora pedida. Certidão com homônimo é esclarecida com os dados do vendedor.
De 2 a 5 dias úteisParecer e recomendação
Você recebe a lista do que foi pesquisado, o que apareceu e a conclusão: risco baixo, risco que se resolve com cláusula ou quitação, ou risco que não compensa.
Total comum: de 3 a 10 dias úteis
Compare antes de decidir
Certidões para comprar imóvel: o que cada uma revela
Cada certidão cobre um tipo de credor. Faltando uma, fica uma porta aberta.
| Certidão | Quem emite | O que revela sobre o vendedor |
|---|---|---|
| Certidão de distribuição cível | Tribunal de Justiça de São Paulo | Ações de cobrança, execuções, despejos e disputas de família ou herança |
| Certidão de executivos fiscais | Tribunal de Justiça de São Paulo | Cobranças de impostos estaduais e municipais já levadas à Justiça |
| Certidão da Justiça Federal | Tribunal Regional Federal da 3ª Região | Execuções da União, de autarquias e de bancos públicos federais |
| Certidão trabalhista e CNDT | Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região e Tribunal Superior do Trabalho | Reclamações trabalhistas em andamento e dívidas trabalhistas não pagas |
| Certidão de protesto | Tabelionatos de protesto da cidade de domicílio | Títulos não pagos, sinal de dificuldade financeira antes de virar processo |
| Certidão de débitos federais | Receita Federal e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional | Tributos em aberto e inscrição em dívida ativa da União |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Quer a lista com o passo a passo de emissão?O artigo certidões para comprar imóvel em SP, com onde tirar cada uma traz a relação completa do vendedor e do imóvel.
O que diz a lei
O que o STJ exige para reconhecer a fraude à execução
O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça
Em português claro
Fraude à execução é a venda feita por quem já responde a um processo que pode deixá-lo sem bens para pagar. Quando o juiz a reconhece, a venda não produz efeito contra o credor, e o imóvel pode ser penhorado mesmo estando no nome do comprador. Pela súmula, isso exige penhora registrada na matrícula ou prova de que o comprador agiu de má-fé.
É aqui que as certidões pesam. Elas mostram o que o comprador sabia ou podia saber na data da compra. Há ainda uma exceção importante: para dívida tributária, o artigo 185 do Código Tributário Nacional presume a fraude a partir da inscrição em dívida ativa, e o STJ decidiu que a Súmula 375 não se aplica à execução fiscal. Por isso as certidões fiscais nunca devem ser dispensadas.
Documentos
Dados necessários para emitir as certidões do vendedor
A maior parte das certidões é pública e sai só com nome e CPF. Quanto mais completo o dado, menor a chance de homônimo.
- Nome completo e CPF de cada vendedor, sem abreviação
- RG, data de nascimento e nome da mãe, para afastar homônimos
- Certidão de casamento ou de nascimento atualizada, para confirmar o estado civil
- Nome completo e CPF do cônjuge ou companheiro
- Cidades onde o vendedor morou e trabalhou nos últimos dez anos
- CNPJ, contrato social e última alteração, se o vendedor for empresa
- Matrícula do imóvel, para saber desde quando ele é o dono
- Certidões que o vendedor já entregou, para conferência de data e abrangência
O vendedor é empresa?A pesquisa inclui a ficha na Junta Comercial, as certidões de falência e recuperação judicial e a regularidade fiscal da pessoa jurídica. Em alguns casos, os sócios também são pesquisados.
Dúvidas que travam a decisão
O que se ouve contra a pesquisa do vendedor, e a resposta para cada ponto
“São muitas certidões, vai sair caro.”
Boa parte das certidões forenses e fiscais é emitida pela internet sem cobrança de taxa. As de protesto e algumas da Justiça têm emolumento tabelado.
Os honorários remuneram a análise e são informados por escrito antes do início. O valor é pequeno diante do preço de um imóvel.
“Isso atrasa o negócio e o vendedor pode desistir.”
O prazo comum é de 3 a 10 dias úteis, e a maioria das certidões sai nos primeiros dias. Uma cláusula no contrato reserva o imóvel durante a pesquisa.
Vendedor sem pendência não tem motivo para se opor a ela.
“Pedir certidões vai ofender o vendedor.”
É prática normal em compra de imóvel e o vendedor sério já espera por isso. Além disso, as certidões de distribuição são públicas: o escritório emite com nome e CPF, sem depender de favor de ninguém.
“A lei nova dispensou as certidões, então não preciso.”
O artigo 54 da Lei 13.097/2015 diz que as certidões forenses não são exigidas para a validade do negócio nem para caracterizar a boa-fé. Mas a dívida ativa tributária segue o Código Tributário Nacional, a falência do vendedor é exceção expressa, e na prática o comprador que pesquisou se defende muito melhor.
Erros que custam caro
Erros que tornam inúteis as certidões negativas do vendedor
Certidão negativa só vale se a pesquisa foi feita do jeito certo. Estes são os defeitos que mais aparecem nas pastas entregues por vendedores.
- Pesquisar com o nome incompletoNome abreviado, sem o sobrenome de solteiro ou com grafia diferente gera certidão negativa falsa. A pesquisa deve ser feita por CPF e por todas as variações do nome.
- Tirar certidão só da comarca do imóvelO imóvel fica em São Paulo, mas o vendedor mora em Santos. As ações contra ele estão em Santos. A pesquisa segue o domicílio da pessoa, e não o endereço do imóvel.
- Deixar o cônjuge de foraEm vários regimes de bens o imóvel pertence aos dois, e a dívida de um pode alcançar o bem. Cônjuge e companheiro entram sempre na pesquisa.
- Tratar toda certidão positiva como impedimentoAção de valor baixo, com vendedor que tem patrimônio sobrando, raramente ameaça a compra. Desistir sem ler o processo é perder um bom negócio por falta de análise.
- Dispensar as certidões fiscaisÉ onde a lei é mais dura com o comprador. Dívida inscrita em dívida ativa antes da venda permite presumir a fraude, sem necessidade de penhora na matrícula.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Ler certidões é cruzar processo com patrimônio. Com 28 anos de advocacia e atuação também em cobrança e execução, o advogado Euvaldo Atalla conhece o caminho que o credor percorre até o imóvel, e é por esse caminho que a análise é feita.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise das certidões do vendedor
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado define em quais tribunais e cidades a pesquisa precisa ser feita.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre análise de certidões do vendedor
Quais certidões pedir ao vendedor de um imóvel?
As principais são: certidão de distribuição cível, de executivos fiscais e criminal da Justiça Estadual, certidão da Justiça Federal, certidão de ações trabalhistas e CNDT, certidões de protesto e certidão de débitos federais. Todas em nome do vendedor e do cônjuge, emitidas no lugar onde eles moram.
As certidões do vendedor ainda são obrigatórias para a escritura?
Não. A Lei 7.433/1985 exige para a escritura o comprovante do imposto de transmissão, as certidões fiscais e as de propriedade e de ônus reais.
As certidões forenses deixaram de ser exigência do ato, mas continuam sendo a forma de o comprador conhecer o risco antes de pagar.
Qual a validade das certidões para compra de imóvel?
Cada órgão define a sua, e muitas certidões valem de 30 a 180 dias. Para a análise de risco, o que importa é a data: a pesquisa deve ser feita o mais perto possível da assinatura e do pagamento.
O que é a certidão de distribuição cível?
É o documento do tribunal que informa se existem ações cíveis distribuídas em nome de uma pessoa, como cobranças, execuções e despejos. Em São Paulo é emitida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, por nome e CPF ou CNPJ.
Certidão positiva impede a compra do imóvel?
Não necessariamente. É preciso ver o valor da ação, a fase e o patrimônio do vendedor.
Quando o risco é controlável, o contrato pode prever a quitação da dívida com parte do preço ou a retenção de valores até a solução.
Preciso pesquisar os donos anteriores do imóvel?
Quando a venda anterior é recente, sim. Se o dono anterior vendeu o imóvel para escapar de dívida, a discussão pode alcançar o comprador seguinte.
A matrícula mostra as datas e ajuda a definir até onde a pesquisa deve ir.
O que é a CNDT?
É a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho pela internet. Ela informa se a pessoa ou a empresa tem dívida trabalhista não paga em execução.
Não substitui a certidão de ações trabalhistas em andamento do tribunal regional.
Em quanto tempo fica pronta a análise das certidões em São Paulo?
O prazo comum vai de 3 a 10 dias úteis, somando emissão e leitura. Vendedor com muitos processos, homônimos ou domicílio em outro estado pode exigir prazo maior.
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- Como ler matrícula de imóvel
Atalla Advocacia
Saiba quem é o vendedor antes de pagar pelo imóvel
Envie o nome do vendedor e os dados do negócio. O advogado Euvaldo Atalla emite e analisa as certidões e diz, por escrito, se algum processo ou dívida ameaça a sua compra.