“O corretor disse que a documentação está toda certa.”
O corretor é pago pelo fechamento. Quem precisa ler a matrícula, as certidões e o contrato com os seus olhos é alguém que responde a você.
Análise de Risco e Documentação Imobiliária
Advogado para compra de imóvel em São Paulo
Você achou o imóvel, negociou o preço e o corretor já quer o sinal. O advogado para compra de imóvel entra antes desse pagamento: confere quem está vendendo, o que está sendo vendido e amarra o contrato para que o dinheiro só saia da sua conta com o imóvel limpo e o caminho do registro escrito no contrato, não na confiança.
- Conferência antes do sinal
- Contrato com cláusulas de proteção
- Acompanhamento até a matrícula
Resposta direta
O que faz o advogado na compra de um imóvel
O advogado para compra de imóvel conduz a parte jurídica do negócio do sinal até o registro: analisa a matrícula e as certidões do vendedor, redige ou revisa o compromisso de compra e venda, acompanha a escritura pública e leva o título ao Registro de Imóveis. O corretor aproxima as partes e cuida da negociação; a segurança do negócio é outra função.
O trabalho começa antes de qualquer pagamento, inclusive das arras (o sinal). A conferência completa do imóvel e do vendedor é a due diligence imobiliária. Depois dela, o advogado monta o contrato, acompanha a assinatura no Tabelionato de Notas e segue com o registro da escritura na matrícula, que é o único ato que torna você dono perante a lei.
O corretor de imóveis aproxima comprador e vendedor e precisa ter inscrição no CRECI, o conselho da profissão. O número pode ser conferido no site do CRECI-SP antes de assinar a proposta. O corretor não substitui a análise jurídica da matrícula e das certidões.
- Base legal
- Código Civil, arts. 417 a 420 (arras), 481 a 504 (compra e venda) e 1.245 (registro)
- Quando contratar
- Antes de pagar o sinal ou assinar qualquer proposta
- Prazo comum da compra
- De 30 a 90 dias entre o sinal e a escritura, à vista ou financiada
- Quem é atendido
- Comprador pessoa física, investidor e empresa
A sua situação
Quando vale ter advogado na compra do imóvel
Toda compra tem risco. Nestas situações o risco é maior do que parece, e o advogado muda o resultado.
“Estão me pressionando a dar o sinal hoje.”
Pressa é o sinal clássico de problema. O sinal pago sem conferência pode virar prejuízo se o imóvel tiver penhora, dívida de condomínio ou dono diferente do que diz o anúncio.
“Vou pagar à vista, economizo o banco e quero economizar o advogado.”
Na compra à vista ninguém confere nada por você. O banco, com todos os defeitos, pelo menos exige certidões.
Sem banco, o único filtro é o seu advogado.
“O imóvel é de herança e tem vários donos.”
Inventário aberto, herdeiro menor ou um dos irmãos que não quer assinar travam a venda. O contrato precisa prever quem assina, quando e o que acontece se alguém faltar.
“Estou comprando de uma empresa ou de um sócio dela.”
Vendedor pessoa jurídica exige certidões da empresa, dos sócios e, às vezes, de empresas do mesmo grupo. Dívida trabalhista ou fiscal do vendedor pode alcançar o imóvel vendido.
“Já comprei dois imóveis sem advogado e deu certo.”
Deu certo porque ninguém cobrou. O problema aparece anos depois, na hora de vender ou quando chega a citação de uma ação que já corria contra o antigo dono.
O que está em jogo
O que está em jogo entre o sinal e o registro
O comprador paga tudo e só vira dono no registro. Nesse intervalo, cada cláusula e cada certidão decidem quem fica com o prejuízo se algo der errado.
Comprando sem assessoria jurídica
- O sinal sai antes de alguém ler a matrícula e as certidões
- O contrato é o modelo da imobiliária, escrito para proteger a venda
- Dívida de condomínio e IPTU atrasados viram problema seu depois da escritura
- Prazo, multa e devolução do sinal ficam no vago, e a briga vai para a Justiça
- Escritura assinada e registro esquecido: o imóvel segue no nome do vendedor
Comprando com o advogado do seu lado
- Sinal só depois da conferência, com cláusula de devolução se aparecer problema
- Contrato com condições suspensivas, prazos, multa e responsabilidade por cada dívida
- Débitos de condomínio e IPTU quitados ou abatidos do preço antes da escritura
- Arras com regra clara: quem desiste, quanto perde e em que prazo
- Escritura lavrada e registrada, com a matrícula no seu nome em mãos
Como funciona
Como funciona a assessoria na compra de imóvel, etapa por etapa
A ordem importa. Pagar antes de conferir ou assinar antes de ler são os dois erros que o roteiro abaixo evita.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas para compra sem pendência grave. Financiamento bancário, inventário em andamento ou certidão positiva do vendedor podem alongar cada etapa.
Proposta e conferência inicial
Antes de qualquer pagamento, o advogado pede a matrícula atualizada e os dados do vendedor e identifica de cara os sinais de alerta: penhora, indisponibilidade, hipoteca, inventário, divergência de área ou de titular.
De 2 a 5 dias úteisDue diligence do imóvel e do vendedor
Certidões do imóvel, do vendedor, do cônjuge e, se for empresa, dos sócios. Débitos de IPTU e condomínio.
Processos em andamento que possam alcançar o bem. O resultado vem em parecer escrito com a recomendação: comprar, comprar com ajuste ou não comprar.
De 7 a 15 dias úteisContrato de compromisso de compra e venda
O advogado redige ou revisa o contrato: preço, forma de pagamento, arras, condições para a escritura, responsabilidade por dívidas, prazo de entrega das chaves, multa e foro. Só aqui o sinal é pago.
De 3 a 7 dias úteisEscritura no Tabelionato de Notas
Recolhimento do ITBI, conferência da minuta da escritura, presença das partes e assinatura. Com financiamento, o contrato do banco substitui a escritura e precisa da mesma leitura.
De 15 a 45 dias após o contratoRegistro na matrícula e entrega das chaves
A escritura é protocolada no Registro de Imóveis da região do imóvel. Com o registro, o imóvel passa para o seu nome e as chaves são entregues conforme o contrato.
O advogado confere a matrícula final.
De 10 a 30 dias após a escritura
Compare antes de decidir
Corretor, banco ou advogado: quem protege o comprador em cada ponto
Cada um cumpre um papel, e nenhum substitui o outro. A tabela mostra quem responde por cada risco na compra.
| Ponto da compra | Corretor e imobiliária | Advogado do comprador |
|---|---|---|
| A quem responde | Ao negócio: recebe comissão pelo fechamento | Só a você, por contrato de honorários |
| Matrícula e certidões | Pede o básico para anunciar | Lê tudo, cruza datas e processos e emite parecer |
| Contrato | Usa modelo padrão da imobiliária | Redige cláusulas para a sua situação: arras, prazos, dívidas, multa |
| Dívidas do vendedor | Costuma não pesquisar processos | Pesquisa ações trabalhistas, fiscais e cíveis que possam alcançar o imóvel |
| Escritura e ITBI | Indica o cartório | Confere a minuta, a base do ITBI e as cláusulas antes da assinatura |
| Registro | Encerra no fechamento | Acompanha até a matrícula sair no seu nome |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Na compra com financiamentoo banco confere o que interessa ao banco: a garantia dele. A documentação do imóvel para o financiamento ainda precisa ser lida do lado do comprador.
O que diz a lei
O artigo de lei que define o que acontece com o sinal
Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as; II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 418, com a redação da Lei 14.905/2024
Em português claro
O sinal, que a lei chama de arras, tem regra própria. Se você desistir, o vendedor fica com o sinal. Se o vendedor desistir, ele devolve o sinal em dobro, corrigido, com juros e honorários. Esse é o padrão legal, mas o contrato pode mudar a regra e, na prática, muitos modelos de imobiliária tiram do comprador o direito ao dobro.
Por isso o advogado lê a cláusula das arras antes do pagamento. Ela define quanto você arrisca e o que recebe se o vendedor sumir, não conseguir as certidões ou vender para outra pessoa.
Documentos
O que o advogado pede para começar a assessoria na compra
Com a matrícula e os dados do vendedor a análise já começa. O restante é levantado pelo escritório ao longo da conferência.
- Matrícula atualizada do imóvel (certidão de inteiro teor, emitida há menos de 30 dias)
- Proposta ou anúncio com preço, forma de pagamento e prazo combinados
- Nome, CPF ou CNPJ, estado civil e regime de bens do vendedor
- Minuta de contrato que a imobiliária ou o vendedor apresentou, se já houver
- Carnê de IPTU do ano corrente e declaração de débitos do condomínio
- Comprovante de qualquer valor já pago, como reserva ou sinal
- Carta de aprovação de crédito do banco, no caso de financiamento
- Seus documentos pessoais e, se casado, os do cônjuge
Ainda não tem a matrícula?O escritório pede ao Registro de Imóveis. Antes de tudo, a análise da matrícula mostra se o imóvel pode mesmo ser vendido por quem está vendendo.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o comprador dispensar o advogado, e a resposta para cada dúvida
“Já pago corretor, cartório e ITBI. Mais um custo não cabe.”
Honorários são um dos componentes do custo da compra, ao lado do ITBI, dos emolumentos e da comissão. A diferença: é o único desses itens que trabalha para proteger o seu dinheiro.
A estimativa é apresentada por escrito antes da contratação, com o escopo de cada etapa.
“Isso vai atrasar a compra e o vendedor vai desistir.”
A conferência inicial sai em poucos dias e a due diligence completa em até duas semanas, prazo menor que o do financiamento bancário. Vendedor que desiste porque o comprador quer ver certidões está dizendo algo sobre as certidões.
“Tenho medo de descobrir problema e perder o imóvel.”
Descobrir o problema antes é o objetivo. Boa parte das pendências se resolve: dívida de condomínio abatida do preço, penhora levantada pelo vendedor, inventário encerrado antes da escritura.
O contrato prevê a solução e o prazo. O que não se resolve, você não compra.
“Não sei se preciso de advogado para uma compra simples.”
Compra simples é a que termina com a matrícula no seu nome e sem surpresa. Só se sabe que era simples depois das certidões.
O escritório diz na conferência inicial, em poucos dias, se o caso exige acompanhamento completo ou apenas a revisão do contrato.
Erros que custam caro
Erros do comprador que viram prejuízo depois da escritura
Todos acontecem por confiança ou pressa. Todos têm prevenção simples quando o advogado entra na hora certa.
- Pagar o sinal na proposta, antes das certidõesSe aparecer penhora ou dívida, o dinheiro já está com o vendedor e a devolução vira cobrança. Sinal só depois da conferência, ou com cláusula de devolução integral condicionada às certidões.
- Conferir só o vendedor e esquecer o cônjuge e os ex-donosImóvel adquirido pelo vendedor há pouco tempo pode carregar fraude do dono anterior. O advogado pesquisa a cadeia recente de titulares, não só o nome que está vendendo.
- Aceitar o contrato padrão da imobiliáriaEsses modelos protegem a comissão e o vendedor. Cláusula de arras sem o dobro, prazo de escritura em aberto e multa só contra o comprador são os defeitos mais comuns.
- Declarar na escritura valor menor do que o pagoReduz o ITBI hoje e cria problema de ganho de capital e de prova no futuro, além de ser infração fiscal. O valor da escritura precisa ser o valor real do negócio.
- Assinar a escritura e não registrarSem registro, o vendedor continua dono perante a lei (Código Civil, art. 1.245) e o imóvel pode ser penhorado por dívida dele. Registrar é a última etapa, não um detalhe.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
A compra passa por tabelionato, registro de imóveis e Prefeitura. A pós-graduação em Direito Notarial e Registral e os 28 anos de atuação de Euvaldo Atalla em Direito Imobiliário são usados exatamente nessa travessia: ler o que o cartório vai exigir antes que ele exija.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise antes de pagar o sinal
Conte em que ponto está a compra. Com estes dados o advogado diz o que precisa ser conferido antes de você assinar ou pagar qualquer coisa.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre assessoria na compra de imóvel
Preciso de advogado para comprar imóvel se já tenho corretor?
O corretor intermedeia a venda e é remunerado pelo fechamento. Ele não responde pela conferência jurídica do imóvel nem pelo contrato.
O advogado do comprador trabalha só para você e é quem lê matrícula, certidões e cláusulas com o objetivo de evitar o prejuízo, não de fechar a venda.
Quanto custa o advogado para compra de imóvel?
Os honorários dependem do escopo: só revisão do contrato, due diligence completa ou acompanhamento até o registro. A estimativa é apresentada por escrito na análise inicial, antes de qualquer contratação, junto com os demais custos da compra, como ITBI e emolumentos de cartório.
Quais certidões o vendedor precisa apresentar?
Certidões do imóvel (matrícula, ônus e ações, IPTU e condomínio) e do vendedor (distribuidores cíveis, trabalhistas e federais, protestos, tributos). Se o vendedor for empresa, entram as da empresa e dos sócios.
A lista completa está na página de certidões do vendedor.
Posso dar o sinal antes de o advogado conferir?
O ideal é não. Se a negociação exigir, o sinal deve ser condicionado por escrito às certidões limpas, com devolução integral se algo aparecer.
Sem essa cláusula, recuperar o sinal depende de ação judicial contra o vendedor.
O que é ITBI e quem paga na compra?
ITBI é o imposto municipal sobre a transferência do imóvel, pago antes da escritura. Em São Paulo, a Prefeitura cobra alíquota de 3% sobre a base de cálculo.
Por costume e pela regra do Código Civil, as despesas da escritura e do registro ficam com o comprador, salvo acordo diferente no contrato.
Comprar imóvel financiado dispensa a assessoria?
Não. O banco confere o que protege a garantia dele e usa contrato próprio, longo e padronizado.
A leitura do lado do comprador cobre o que o banco não cobre: dívidas que alcançam o imóvel, cláusulas de arras com o vendedor e prazo de entrega das chaves.
Quanto tempo leva a compra com advogado?
A conferência inicial sai em 2 a 5 dias úteis e a due diligence completa em 7 a 15 dias úteis. Da escritura ao registro, outros 10 a 30 dias.
O tempo total depende mais do vendedor e do banco do que da assessoria.
O atendimento é presencial ou online?
Os dois. A análise de documentos e a revisão do contrato são feitas online, por vídeo e e-mail.
O atendimento presencial é com hora marcada no escritório, na Chácara Santo Antônio, zona sul de São Paulo, e a presença na escritura é combinada caso a caso.
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Atalla Advocacia
Pague o sinal depois de saber o que está comprando
Mande a matrícula e os dados da negociação. O advogado Euvaldo Atalla aponta os riscos do imóvel e do vendedor, revisa o contrato e acompanha a compra até a matrícula sair no seu nome.