Cuidados ao comprar imóvel em São Paulo: 10 sinais de golpe nos documentos

Por que o golpe aparece nos documentos

O golpe imobiliário depende de o comprador confiar no que ouve e não no que está registrado. Por isso os sinais aparecem quando se compara a conversa com os papéis: quem diz ser dono, quem consta na matrícula, o que está averbado e o que a Prefeitura e o condomínio informam.

A regra de base é do Código Civil: a propriedade de imóvel só passa de uma pessoa para outra com o registro. Quem não está na matrícula não pode vender como dono, por mais documentos que apresente.

Os 10 sinais que aparecem nos documentos

Cada sinal abaixo não prova, sozinho, que há fraude. Mas cada um exige uma conferência antes de qualquer pagamento.

1. Quem vende não é quem está na matrícula

“O imóvel é do meu pai, eu cuido da venda” ou “comprei e ainda não passei para o meu nome”. Nos dois casos, quem assina a escritura precisa ser o titular registrado, ou alguém com procuração válida dele.

Se o vendedor só tem contrato, o caso é de cessão de direitos, com outros riscos.

2. Procuração particular, antiga ou de cartório distante

Venda de imóvel por procurador exige procuração pública com poderes específicos. Procuração antiga pode ter sido revogada, e o mandato termina com a morte de quem outorgou.

Confira a procuração direto com o tabelionato que a lavrou e peça certidão atualizada dela.

3. Matrícula enviada por foto ou com data antiga

Certidão antiga não mostra penhora, venda ou indisponibilidade lançadas depois. A certidão é pública e qualquer pessoa pode pedir ao Registro de Imóveis, sem explicar o motivo.

Peça a sua. Para entender cada linha dela, use o guia de como ler matrícula de imóvel.

4. Preço muito abaixo do mercado, com pressa

Preço muito abaixo do mercado com prazo curto é o anzol mais usado. Pressa serve para impedir a conferência.

Um vendedor honesto aceita que o comprador leve alguns dias úteis para analisar documentos.

5. Sinal em conta de terceiro

O sinal deve ir para a conta de quem está na matrícula e consta no contrato. Pix para conta de “sócio”, “corretor” ou “parente” é sinal de alerta, porque o dinheiro sai do alcance de quem responde pela venda.

6. Vendedor casado que assina sozinho

Salvo no regime de separação absoluta, nenhum cônjuge pode vender imóvel sem a autorização do outro (Código Civil, art. 1.647). Matrícula que diz “casado” e vendedor que aparece sozinho pedem certidão de casamento atualizada e assinatura do cônjuge.

7. Averbações de penhora, indisponibilidade ou ação

Penhora, arresto, indisponibilidade e citação de ação averbados na matrícula mostram que o imóvel responde por uma dívida ou por uma disputa. Quem compra com esse registro à vista não é tratado como comprador de boa-fé.

8. Várias vendas em pouco tempo

Três ou quatro transmissões em poucos meses podem ser tentativa de afastar o imóvel de credores de um dono anterior. A pesquisa precisa alcançar também quem vendeu antes, e não só o vendedor atual.

9. Área ou construção que não bate

Casa de dois andares que na matrícula é terreno, ou metragem do IPTU diferente da registrada. Construção não averbada impede financiamento e pode exigir regularização na Prefeitura de São Paulo antes da escritura.

10. Imóvel ocupado por outra pessoa

Inquilino, parente ou terceiro morando no imóvel pode ter direitos: contrato de locação averbado, posse antiga ou até pedido de usucapião. Visite o imóvel e pergunte quem mora lá e com base em quê.

Cuidados ao comprar imóvel em São Paulo: a ordem certa

A ordem que protege o comprador é: documento primeiro, sinal depois, escritura por último. Inverter a ordem é o que transforma um problema simples em processo.

• Certidão de matrícula atualizada, pedida por você ao Registro de Imóveis da região
• Documento de identidade e certidão de estado civil de todos os vendedores
• Certidões do vendedor na Justiça Estadual, Federal e do Trabalho e de protesto
• Certidão de débitos de IPTU emitida pela Prefeitura
• Declaração de quitação de condomínio assinada pelo síndico ou pela administradora
• Visita ao imóvel para conferir quem ocupa e se a construção bate com o registro
• Sinal pago só depois da conferência, na conta do titular, com recibo

A lista completa de certidões, com onde tirar cada uma, está no guia de certidões para comprar imóvel em SP.

O que a lei protege e o que ela não protege

A Lei 13.097/2015, no artigo 54, protege quem compra confiando na matrícula: o que não está registrado ou averbado, em regra, não pode ser usado contra o comprador de boa-fé. É a chamada concentração dos atos na matrícula.

A proteção tem limites. Ela não alcança a falência do vendedor, as aquisições que não dependem de registro, como a usucapião, nem a dívida de condomínio. E a boa-fé é discutida caso a caso: quem viu o sinal e seguiu em frente dificilmente será tratado como comprador que não sabia.

O golpe imobiliário não vence a conferência. Ele vence a pressa.

Como evitar o prejuízo

O que o advogado confere em cada documento, e em quanto tempo, está explicado em o que o advogado verifica antes de comprar imóvel.

Matrícula

A ficha do imóvel no Registro de Imóveis, com o dono atual, a história de vendas e os ônus.

Averbação

Anotação feita na matrícula que altera ou completa o que já existe, como penhora ou construção.

Procuração pública

Documento feito em tabelionato em que o dono autoriza outra pessoa a agir em seu nome.

Indisponibilidade

Ordem que proíbe o dono de vender o imóvel enquanto não for cancelada.

Perguntas frequentes

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.