Contratos Imobiliários
Como contestar cláusula de contrato imobiliário: quando dá para renegociar
Para saber como contestar cláusula de contrato imobiliário, comece pelo enquadramento: a cláusula pode ser nula, anulável, abusiva ou apenas desfavorável. Nula e abusiva se derrubam. Desfavorável, em contrato negociado entre iguais, em regra se renegocia. O caminho vai da notificação ao aditivo e, sem acordo, à ação revisional ou de nulidade.
- Contrato assinado não é imutável, mas a lei presume que contratos entre particulares foram negociados de igual para igual.
- Cláusula nula não vale nunca e não convalesce com o tempo (Código Civil, art. 169).
- Multa excessiva pode ser reduzida pelo juiz, como manda o artigo 413 do Código Civil.
- A maior parte dos casos se resolve por notificação e aditivo, sem processo.
Quando dá para renegociar ou contestar cláusulas
Dá para contestar quando a cláusula contraria a lei, quebra a boa-fé, impõe desvantagem exagerada ou se tornou excessivamente onerosa por fato imprevisível. Fora disso, o contrato vale como foi assinado, e o caminho é a renegociação.
O ponto de partida é o artigo 421 do Código Civil: a liberdade de contratar existe dentro da função social do contrato, e a revisão entre particulares é excepcional. Já o artigo 422 obriga as partes a agir com probidade e boa-fé na assinatura e durante todo o contrato. A contestação forte usa esses limites com um fato concreto, e não com a simples vontade de pagar menos ou receber mais.
| Situação da cláusula | Exemplo comum | O que a lei permite | Prazo para agir |
|---|---|---|---|
| Nula | Cláusula de aluguel que afasta o direito à renovação do ponto comercial | Declarar que não vale | Não se perde com o tempo (art. 169) |
| Abusiva em relação de consumo | Retenção acima do limite legal no distrato com incorporadora | Declarar nula e recalcular | Prescrição conforme o pedido de devolução |
| Anulável | Contrato assinado por erro, dolo ou sob premente necessidade | Anular o contrato ou ajustar a prestação | 4 anos, como regra (art. 178) |
| Multa excessiva | Multa rescisória maior do que o próprio prejuízo | Redução pelo juiz (art. 413) | Enquanto a multa é cobrada |
| Desequilibrada por fato novo | Prestação que se tornou excessiva por evento extraordinário | Revisão ou resolução (art. 478) | Logo que o desequilíbrio aparecer |
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Contrato de consumo, contrato de adesão e contrato entre iguais
A mesma cláusula recebe tratamento diferente conforme o tipo de contrato. Identificar o tipo é o que decide se a contestação tem força ou não.
Compra com construtora ou incorporadora
Quem compra imóvel de construtora para morar é consumidor. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, cujo artigo 51 declara nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé.
No distrato, a Lei 13.786/2018 incluiu na Lei 4.591/1964 o artigo 67-A, que limita a multa a 25% do valor pago, ou a 50% quando há patrimônio de afetação. Retenção acima disso é contestável pela revisão da retenção abusiva no distrato.
Contrato de adesão
Quando você só pôde assinar o modelo pronto, sem negociar, o contrato é de adesão. Cláusula ambígua se interpreta a favor de quem aderiu, e é nula a renúncia antecipada a direito que decorre da natureza do negócio (Código Civil, arts. 423 e 424).
Isso alcança, por exemplo, o contrato padrão de uma administradora de imóveis assinado pelo proprietário.
Contrato entre particulares
Compra entre pessoas físicas, aluguel entre dono e inquilino, permuta: aqui a lei presume que houve negociação equilibrada. A revisão só vence com prova de ilegalidade, abuso ou desequilíbrio.
Por isso o melhor momento de discutir cláusula é antes da assinatura, na leitura das cláusulas do compromisso de compra e venda.
Como contestar cláusula de contrato imobiliário em São Paulo: o passo a passo
A contestação segue uma ordem que aumenta a pressão aos poucos e deixa prova em cada etapa. As faixas de prazo são estimativas.
Leitura do contrato e das provas
O advogado lê o contrato inteiro, os aditivos, os boletos e as mensagens trocadas. Define se a cláusula é nula, anulável, abusiva ou só desfavorável.
De 2 a 5 dias úteisCálculo do impacto
Quanto a cláusula custa, em dinheiro e em prazo, e qual seria o valor correto pela lei. Esse número sustenta a negociação.
Junto com a leituraNotificação extrajudicial
Carta formal à outra parte com a cláusula questionada, o fundamento legal e a proposta de ajuste. Interrompe a conversa informal e cria prova da boa-fé de quem contesta.
Resposta comum em 10 a 30 diasNegociação e aditivo
Se a outra parte aceita, a mudança vira aditivo assinado, com firma reconhecida. Aditivo verbal ou por mensagem gera nova discussão no futuro.
De 1 a 4 semanasAção judicial
Sem acordo, cabe ação revisional, de nulidade de cláusula ou de redução de multa, na Justiça do Estado de São Paulo, com pedido de tutela de urgência quando houver risco imediato.
Primeira instância em 1 a 3 anos, como faixa comum
Multa excessiva: a cláusula mais contestada
A multa é a cláusula que mais gera disputa porque costuma ser fixada no máximo e cobrada inteira, mesmo quando o contrato foi cumprido em boa parte. A lei manda reduzir nesses casos.
A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 413
A palavra decisiva é “deve”: a redução não é favor do juiz, é dever quando a obrigação foi cumprida em parte ou quando a multa é claramente exagerada. Uma multa de três aluguéis cobrada de quem cumpriu 27 de 30 meses de contrato é o exemplo clássico.
A regra vale para os dois lados. O locador também pode invocar o artigo para exigir uma multa coerente do contrato que assinou com a administradora, ou para fixar no contrato uma multa que resista a uma contestação futura.
Contestar cláusula não é reclamar do contrato. É mostrar, com lei e número, por que aquela regra não pode valer como está.
Contrato de aluguel: o que o locador pode e não pode discutir
Na locação, a Lei 8.245/1991 tem duas regras que todo locador precisa conhecer antes de contestar ou de redigir cláusula.
São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Lei 8.245/1991, art. 45
Cláusula que tenta afastar direitos que a Lei do Inquilinato garante simplesmente não vale. Para o locador, a lição é preventiva: colocar no contrato uma regra nula não protege, e ainda enfraquece o restante na hora de cobrar.
O que o locador pode discutir é o valor. Passados três anos de contrato ou do último acordo, a revisão judicial do aluguel para o preço de mercado é permitida pelo artigo 19 da mesma lei, quando não há acordo.
Erros de quem tenta contestar sozinho
O que enfraquece a contestação
- Parar de pagar para pressionar a outra parte
- Reclamar por mensagem, sem fundamento legal
- Deixar passar o prazo de quatro anos da anulação
- Aceitar acordo verbal e não assinar aditivo
O que dá força ao pedido
- Pagar o incontroverso e contestar o restante
- Notificar por escrito, com artigo de lei e cálculo
- Identificar o tipo de vício logo no início
- Formalizar toda mudança em aditivo com firma
Se a cláusula discutida é a que proíbe ou encarece o repasse do contrato a outra pessoa, veja antes o guia sobre cessão de direitos imobiliários, que mostra quando a anuência é exigida.
Perguntas frequentes
Posso contestar uma cláusula de contrato que já assinei?
Pode, se ela for nula, abusiva, anulável ou se tiver ficado excessivamente onerosa por fato imprevisível. Ter assinado não impede a contestação nesses casos.
Cláusula apenas desfavorável, em contrato negociado entre particulares, em regra só muda por acordo.
Qual o prazo para contestar cláusula de contrato imobiliário?
Cláusula nula pode ser questionada a qualquer tempo, porque não convalesce (Código Civil, art. 169). A anulação por erro, dolo ou lesão tem prazo de 4 anos contados da assinatura (art. 178).
Pedidos de devolução de valores seguem prazos de prescrição próprios.
Preciso de advogado para contestar cláusula?
Para a notificação e a negociação, a lei não exige. Para a ação judicial, sim.
Na prática, a notificação assinada por advogado e fundamentada em lei costuma encurtar a negociação, porque mostra à outra parte que o próximo passo é o processo.
Posso parar de pagar enquanto contesto a cláusula?
Não é recomendável. Parar de pagar coloca você em atraso e entrega à outra parte o argumento da inadimplência.
O caminho seguro é pagar a parte que não está em discussão e, se preciso, pedir ao juiz autorização para depositar o valor controvertido.
O juiz pode mudar uma cláusula do contrato?
Pode, nos casos que a lei prevê: reduzir multa excessiva (art. 413), revisar prestação desproporcional em relação de consumo (CDC, art. 6º, V), rever o aluguel após três anos (Lei 8.245/1991, art. 19) e declarar nula cláusula ilegal. Fora dessas hipóteses, prevalece o que foi assinado.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
