“Já assinei o distrato e só depois vi que perdi metade do que paguei.”
Metade só é permitida com patrimônio de afetação averbado e contrato posterior à Lei 13.786/2018. Fora disso, a retenção pode ser revista mesmo depois da assinatura.
Lei do Distrato
Retenção abusiva no distrato em São Paulo
O distrato saiu, mas a conta não fecha: a construtora ficou com metade do que você pagou e vai devolver o resto em dezenas de parcelas. Retenção abusiva no distrato é a que passa do teto da Lei do Distrato, usa a base de cálculo errada ou soma cobranças que a lei não prevê. Ela pode ser revista, mesmo com o termo já assinado, e a diferença cobrada de volta.
- Teto de 25% ou 50% do pago
- Base é o valor pago, não o contrato
- Termo assinado também se discute
Resposta direta
O que é retenção abusiva no distrato
Retenção abusiva no distrato é a parte do dinheiro pago que a incorporadora fica além do que a lei permite quando o comprador desiste do imóvel na planta. Para contratos posteriores à Lei 13.786/2018, o teto é de 25% da quantia paga, ou de 50% se o empreendimento tem patrimônio de afetação averbado.
Para contratos anteriores, vale a Súmula 543 do STJ, e a retenção é fixada pelos tribunais caso a caso.
Esta página trata da revisão de um distrato já feito ou de uma proposta com conta acima do limite. Se você ainda está decidindo se vai sair, comece pela página sobre como desistir de imóvel na planta. Para terreno em loteamento, o teto é outro e está na página de distrato de lote.
Retenção acima do limite da lei pode ser declarada nula como cláusula abusiva, com base no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, que proíbe cláusulas que deixem o consumidor em desvantagem exagerada.
- Base legal
- Art. 67-A da Lei 4.591/1964, Súmula 543 do STJ e Código de Defesa do Consumidor
- Teto da multa
- 25% do valor pago, ou 50% com patrimônio de afetação
- Base de cálculo
- Valores efetivamente pagos, e não o preço do imóvel
- Forma de devolução
- Parcela única, no prazo da lei
A sua situação
Multa abusiva no distrato: sinais de que a conta passou do limite
Um destes pontos já basta para pedir o recálculo. Quando aparecem dois ou mais, a diferença costuma ser grande.
“A multa foi calculada sobre o valor do imóvel, não sobre o que eu paguei.”
A lei limita as retenções aos valores efetivamente pagos. Calcular sobre o preço do contrato multiplica a multa e é o erro mais comum.
“Disseram que o prédio tem afetação e por isso retêm 50%.”
Afetação se prova na matrícula do empreendimento, no Registro de Imóveis, e não na palavra da construtora. Sem averbação, o teto é 25%.
“Cobraram taxa de fruição de um apartamento que eu nunca recebi.”
Fruição é o pagamento pelo uso do imóvel. Só cabe se a unidade foi colocada à sua disposição.
Sem chaves, não há fruição.
“A devolução vai sair em 36 parcelas.”
A Lei 4.591/1964 manda devolver em parcela única: em até 180 dias do desfazimento ou, com afetação, em até 30 dias após o habite-se.
“Somaram multa, taxa de administração e publicidade.”
A lei lista o que pode ser deduzido: corretagem, multa dentro do teto e, se você recebeu a unidade, encargos e despesas do período. Taxas extras com outro nome, somadas à multa, costumam passar do limite.
O que está em jogo
O que muda quando o distrato é revisado
A diferença entre a retenção da construtora e a retenção da lei é dinheiro seu. A revisão serve para trazê-lo de volta.
Com o distrato como a construtora fez
- Retenção acima do teto legal
- Multa calculada sobre o preço do imóvel
- Fruição e taxas cobradas sem base
- Devolução em parcelas ao longo de anos
- Quitação geral que parece encerrar o assunto
Com a retenção recalculada dentro da lei
- Retenção limitada a 25% ou 50% do valor pago, conforme o caso
- Cálculo sobre os valores efetivamente pagos
- Só as deduções que a lei admite
- Pedido de pagamento em parcela única, corrigido
- Revisão da cláusula abusiva, apesar da quitação assinada
Como funciona
Como funciona a revisão da retenção no distrato, etapa por etapa
A revisão começa pelo número. Antes de qualquer pedido, você sabe quanto a construtora reteve a mais.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e dependem da resposta da incorporadora e da vara. Nenhum advogado pode prometer valor nem data. Quanto antes o termo é analisado, mais simples é a prova.
Leitura do termo e do contrato
O advogado confere a data do contrato, o quadro-resumo, a cláusula penal e se você assinou junto às cláusulas de desfazimento, como a lei exige para que elas valham.
Primeiros diasConsulta à matrícula do empreendimento
A certidão da matrícula mostra se há patrimônio de afetação averbado. É esse dado que separa o teto de 25% do teto de 50%.
Até 1 semanaRecálculo da restituição
As parcelas pagas são corrigidas pelo índice do contrato e só as deduções legais são aplicadas. Você recebe a comparação entre a conta da construtora e a da lei, linha por linha.
De 1 a 2 semanasNotificação à incorporadora
O escritório cobra a diferença com o cálculo anexo. Algumas empresas complementam o pagamento nessa fase para evitar a ação.
De 15 a 45 diasAção de restituição de valores pagos
Sem acordo, pede-se ao juiz a revisão da cláusula abusiva e a devolução da diferença, corrigida e com juros, no foro do seu domicílio.
De 1 a 3 anos, conforme a varaRecebimento da diferença
O valor é pago conforme o acordo ou a sentença, com correção desde cada pagamento feito à construtora.
Conforme a decisão
Compare antes de decidir
O que aparece no termo de distrato e o que a lei permite
Compare o seu termo com a coluna da direita. Cada linha diferente é um ponto de revisão.
| Ponto da conta | O que costuma aparecer no termo | O que a lei permite |
|---|---|---|
| Percentual da multa | 30%, 40% ou 50% sem afetação averbada | Até 25% do valor pago, ou até 50% com afetação |
| Base de cálculo | Preço total do imóvel | Valores efetivamente pagos pelo comprador |
| Despesas extras | Taxa de administração, publicidade, análise de crédito | Corretagem, multa dentro do teto e, se a unidade foi disponibilizada, impostos, condomínio, fruição e despesas do período |
| Fruição | Cobrada sem entrega das chaves | 0,5% do valor atualizado do contrato, só se a unidade foi disponibilizada |
| Forma de pagamento | Dezenas de parcelas mensais | Parcela única, em 180 dias, ou em 30 dias após o habite-se com afetação |
| Contrato antigo | Mesma regra da Lei do Distrato | Súmula 543 do STJ e retenção fixada pelos tribunais |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
A corretagem também foi descontada da devolução?No distrato por decisão do comprador, a lei permite deduzi-la. Mas ela precisa ter sido informada no quadro-resumo. Veja o guia comissão de corretagem no stand de vendas.
O que diz a lei
O artigo que proíbe a perda das parcelas pagas
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), art. 53, caput
Em português claro
É a base de toda a discussão sobre retenção: o comprador que desiste não perde o que pagou. A cláusula penal pode reter uma parte, e não tudo. Nula de pleno direito quer dizer que a cláusula não vale, mesmo assinada.
A Lei 13.786/2018 transformou esse limite em números para os contratos de incorporação: 25% ou 50% do valor pago, devolução em parcela única e deduções listadas. A mesma lei exige que o comprador assine junto às cláusulas de desfazimento. Retenção acima disso, ou sem essa assinatura, é o que se revisa.
Documentos
Documentos para revisar a retenção do distrato
Com o termo e o contrato já dá para fazer o recálculo. A matrícula o escritório busca.
- Termo de distrato assinado ou proposta de distrato recebida
- Contrato de compra e venda ou promessa, com o quadro-resumo
- Extrato ou comprovantes de todas as parcelas pagas, inclusive a entrada
- Comprovantes das devoluções já recebidas, se houver
- E-mails e mensagens da negociação com a construtora
- Termo de entrega das chaves, se chegou a receber o imóvel
- Documento de identidade e CPF dos compradores
Não guardou o contrato?Peça a cópia à incorporadora. O pedido pode ir junto com a notificação, e o escritório orienta como fazer.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o comprador aceitar a retenção abusiva, e a resposta para cada dúvida
“Já perdi dinheiro. Não quero gastar mais com advogado.”
O recálculo mostra a diferença antes de qualquer decisão. Você recebe por escrito a conta e a estimativa dos custos.
Se a diferença não justificar, você fica sabendo disso também.
“Processo contra construtora leva anos.”
Parte dos casos se resolve na notificação, com o cálculo na mesa. Quando vai à Justiça, a diferença é paga corrigida e com juros desde cada pagamento, então o tempo não come o valor.
“Assinei o termo. Agora não tem mais jeito.”
Cláusula que deixa o consumidor em desvantagem exagerada é nula, e a Justiça tem admitido revisar distrato já assinado quando a retenção passa do que a lei permite. A quitação não transforma retenção ilegal em legal.
“Fui eu que desisti. A construtora tem direito de ficar com o dinheiro.”
Tem direito a reter uma parte, não a que ela quiser. A lei fixa o teto, a base de cálculo e a forma de devolver.
O que passa disso é seu.
Erros que custam caro
Erros que fazem perder a diferença do distrato
O dinheiro se perde menos na assinatura e mais no que se faz depois dela.
- Acreditar que a quitação encerra tudoMuitos compradores nem pedem a análise porque assinaram. A cláusula abusiva pode ser revista, mas o pedido precisa ser feito.
- Aceitar a afetação sem ver a matrículaO teto de 50% só vale com averbação. Uma certidão da matrícula responde a dúvida e pode reduzir a retenção à metade.
- Conferir só o percentualPercentual dentro do teto aplicado sobre o preço do imóvel continua abusivo. A base de cálculo importa tanto quanto a taxa.
- Deixar o tempo passarExiste prazo para cobrar a diferença, e documentos e mensagens se perdem. Quanto antes o termo é analisado, melhor.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Revisar retenção é refazer uma conta com a lei ao lado. O Euvaldo Atalla é advogado e economista, pós-graduado em Direito Imobiliário e membro da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, e entrega o recálculo linha por linha antes de qualquer pedido à construtora.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o termo de distrato para recalcular a retenção
Com estas respostas o advogado já identifica os pontos da conta que podem estar acima da lei.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre revisão de retenção no distrato
Quanto a construtora pode reter no distrato?
Para contratos posteriores à Lei 13.786/2018, a multa vai até 25% do valor pago, ou até 50% se o empreendimento tem patrimônio de afetação averbado. Também pode ser deduzida a corretagem e, se você recebeu a unidade, impostos, condomínio, fruição e despesas do período.
Dá para revisar um distrato que já assinei?
Sim, quando a retenção passa do que a lei permite. Cláusula abusiva em contrato de consumo é nula, e a quitação assinada não impede a Justiça de rever a conta.
A chance depende do que foi assinado e de quando.
A multa do distrato é calculada sobre o valor do imóvel ou sobre o que paguei?
Sobre o que você pagou. A Lei 4.591/1964 diz que as retenções ficam limitadas aos valores efetivamente pagos, com exceção da fruição.
Multa calculada sobre o preço do imóvel é um dos abusos mais comuns.
A construtora pode devolver o valor em parcelas?
Não pela lei. A Lei 4.591/1964 prevê pagamento em parcela única: em até 180 dias do desfazimento ou, se houver afetação, em até 30 dias após o habite-se.
Se a unidade for revendida antes, o prazo é de 30 dias da revenda.
Meu contrato é anterior à Lei do Distrato. Qual retenção vale?
Vale a Súmula 543 do STJ: devolução imediata, de uma vez, com retenção parcial fixada pelos tribunais conforme o caso. Os percentuais da Lei 13.786/2018 não se aplicam automaticamente a esses contratos.
Como saber se o empreendimento tem patrimônio de afetação?
Pela certidão da matrícula do empreendimento, emitida pelo Registro de Imóveis. Se a afetação não estiver averbada, a construtora não pode usar o teto de 50%.
O que é ação de restituição de valores pagos?
É o processo em que o comprador pede ao juiz a devolução do que a construtora reteve além da lei, com correção e juros. Nela também se pede a declaração de que a cláusula abusiva do distrato não vale.
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Mande o termo de distrato e o contrato. O advogado Euvaldo Atalla refaz a conta linha por linha, mostra quanto foi retido além do limite e diz se vale cobrar a diferença.