“Perdi renda e a parcela não cabe mais no meu bolso.”
Continuar atrasando só aumenta multa e juros. Sair de forma organizada preserva mais do que você já pagou.
Lei do Distrato
Distrato de imóvel na planta em São Paulo
A parcela não cabe mais no orçamento ou o banco negou o financiamento, e a construtora avisa que vai ficar com boa parte do que você pagou. O distrato de imóvel na planta tem teto de retenção e prazo de devolução definidos em lei. A conta da construtora precisa obedecer a esses limites, e o advogado confere cada linha dela antes de você assinar.
- Retenção com teto em lei
- Prazo legal para a devolução
- Conta conferida antes da assinatura
Resposta direta
O que é o distrato de imóvel na planta
Distrato de imóvel na planta é o desfazimento do contrato de compra de uma unidade ainda em construção, com a devolução de parte do que o comprador pagou à incorporadora. A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) fixou quanto a empresa pode reter e em quanto tempo precisa devolver o restante.
A regra está no artigo 67-A da Lei 4.591/1964 e vale para quem quer desistir de imóvel na planta por decisão própria ou por falta de pagamento. Ela não se aplica quando a culpa é da empresa: se a obra passou do prazo, o caminho é o de indenização por atraso na entrega, com devolução integral. Terreno em loteamento também segue outra lei, tratada na página de distrato de lote.
- Base legal
- Art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018
- Teto de retenção
- 25% do valor pago, ou 50% se houver patrimônio de afetação
- Prazo de devolução
- Sem afetação, após 180 dias do distrato; com afetação, até 30 dias após o habite-se
- Contratos antigos
- Assinados antes da Lei 13.786/2018 seguem a Súmula 543 do STJ
A sua situação
Quando o distrato de imóvel na planta é o caminho
Cada situação muda a conta e a estratégia. Veja se a sua está aqui.
“O banco negou o financiamento na hora das chaves.”
A obra ficou pronta, o saldo venceu e o crédito não saiu. A construtora cobra o saldo inteiro ou ameaça rescindir e reter quase tudo.
“A construtora mandou um distrato pronto e disse que é pegar ou largar.”
O termo padrão costuma trazer retenção acima do teto, base de cálculo errada e quitação geral. Assinado, fica mais difícil discutir.
“Quero cancelar a compra do apartamento na planta, mas me disseram que perco tudo.”
Perda total das parcelas é cláusula nula pelo Código de Defesa do Consumidor. A lei fala em retenção com limite, e não em confisco.
“Assinei no stand de vendas ontem e já me arrependi.”
Contrato fechado em estande ou fora da sede da incorporadora pode ser desfeito em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive da corretagem. O prazo é curto e exige carta registrada.
“Meu contrato é antigo. Vale a regra nova?”
Não. Contrato assinado antes da Lei 13.786/2018 segue a Súmula 543 do STJ: devolução imediata, em parcela única, com retenção que os tribunais fixam caso a caso.
O que está em jogo
O que muda quando o distrato é feito com a conta conferida
A diferença entre o termo que a construtora apresenta e o que a lei permite costuma estar em três pontos: percentual, base de cálculo e prazo.
Parado ou assinando o termo da construtora
- Parcelas em atraso acumulam multa, juros e correção sobre o saldo
- Seu nome pode ir para o cadastro de inadimplentes
- A empresa escolhe o percentual e a base de cálculo da retenção
- A devolução vem em parcelas, quando a lei manda pagar de uma vez
- A quitação geral que você assina dificulta qualquer discussão futura
Com o distrato negociado dentro da lei
- A dívida para de crescer na data em que o contrato é desfeito
- Cobrança e negativação são tratadas na negociação ou no processo
- Retenção limitada ao teto legal e calculada sobre o valor pago
- Devolução corrigida pelo índice do contrato, em parcela única
- Termo de distrato revisado cláusula por cláusula antes da assinatura
Como funciona
Como funciona o distrato de imóvel na planta, etapa por etapa
O distrato começa pela conta, e não pela assinatura. Quem sabe o número certo negocia com a incorporadora em outra posição.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e mudam conforme a resposta da incorporadora e o andamento da vara. Os prazos de devolução de 180 dias e de 30 dias são os da lei. Nenhum advogado pode prometer data nem valor.
Leitura do contrato e do quadro-resumo
O advogado confere a data da assinatura, a cláusula de desfazimento, o índice de correção e se as penalidades estão em destaque e com a sua assinatura ao lado, como a lei exige. Aqui se define se vale a Lei do Distrato ou a regra anterior.
Primeiros diasConsulta ao patrimônio de afetação
O teto da retenção depende de o empreendimento ter ou não patrimônio de afetação, um regime que separa o dinheiro da obra do caixa da incorporadora. Isso se confirma na matrícula do empreendimento, no Registro de Imóveis.
Até 1 semanaCálculo da restituição
Somam-se as parcelas pagas, corrigidas pelo índice do contrato, e aplicam-se só as deduções que a lei admite. Você recebe a conta por escrito, com o valor que a construtora pode reter e o que deve devolver.
De 1 a 2 semanasNotificação e negociação com a incorporadora
O escritório formaliza o pedido de distrato, contesta a proposta padrão e negocia percentual, base de cálculo e data de pagamento. Parte dos casos se encerra aqui, com termo assinado.
De 30 a 90 diasAção de rescisão, se não houver acordo
Sem acordo, o pedido vai à Justiça, no foro do seu domicílio. A ação pede a rescisão do contrato, a devolução dentro dos limites legais e, quando há cobrança ou ameaça de negativação, uma decisão liminar para suspender as parcelas.
De 1 a 3 anos, conforme a varaRecebimento da devolução
No acordo, o pagamento segue a data combinada no termo. Na lei, sem afetação, o pagamento ocorre após o prazo de 180 dias do desfazimento; com afetação, até 30 dias após o habite-se.
Se a unidade for revendida antes, o pagamento vem em até 30 dias da revenda.
Conforme o prazo legal ou o acordo
Compare antes de decidir
Quanto a construtora pode reter: com e sem patrimônio de afetação
O mesmo distrato pode ter teto de 25% ou de 50%. O que decide é um dado que está na matrícula do empreendimento, e não na palavra do atendente.
| Critério | Sem patrimônio de afetação | Com patrimônio de afetação |
|---|---|---|
| Teto da multa (pena convencional) | Até 25% da quantia paga | Até 50% da quantia paga |
| Prazo para devolver | Parcela única, após o prazo de 180 dias do desfazimento do contrato | Até 30 dias após o habite-se do empreendimento |
| Se a unidade for revendida antes | Devolução em até 30 dias da revenda | Devolução em até 30 dias da revenda |
| Comissão de corretagem | Deduzida por inteiro do valor a devolver | Deduzida por inteiro do valor a devolver |
| Se você já recebeu as chaves | Soma-se a fruição de 0,5% do valor atualizado do contrato, proporcional ao tempo, mais IPTU e condomínio do período | Mesma regra de fruição, IPTU e condomínio |
| Como conferir | Matrícula do empreendimento sem averbação de afetação | Averbação do patrimônio de afetação na matrícula |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Quer ver a conta com números?O artigo do simulador de distrato mostra o cálculo passo a passo nos dois regimes, com exemplo ilustrativo. O valor do seu caso depende do contrato e dos comprovantes.
O que diz a lei
O artigo da Lei do Distrato que limita a retenção
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
Lei 4.591/1964, art. 67-A, caput e incisos I e II
Em português claro
Em linguagem simples: quem desiste tem direito de receber de volta o que pagou, com correção. A construtora só pode deduzir a corretagem e uma multa de até 25% do valor pago. Repare na base: é a quantia paga, e não o preço total do apartamento.
O parágrafo 5º do mesmo artigo sobe o teto para 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação. O parágrafo 9º afasta a multa se você apresentar um comprador substituto aprovado pela incorporadora.
Documentos
Documentos para analisar o distrato
Com o contrato e o extrato de pagamentos já dá para fazer a primeira conta. O restante completa a análise.
- Contrato de promessa de compra e venda, com o quadro-resumo e os aditivos
- Extrato de pagamentos emitido pela construtora e os comprovantes que você guardou
- Recibo ou nota da comissão de corretagem e de outras taxas pagas na assinatura
- Proposta ou minuta de distrato enviada pela construtora, se houver
- E-mails, mensagens e protocolos de atendimento sobre a desistência
- Carta de recusa do financiamento emitida pelo banco, quando for o caso
- Notificações de cobrança ou aviso de negativação recebidos
- Documento de identidade e CPF dos compradores
Já assinou o financiamento com o banco?Quando existe alienação fiduciária registrada, a regra deixa de ser a do distrato e passa a ser a da Lei 9.514/1997. O caminho e a conta mudam, e isso é verificado logo na leitura dos documentos.
Dúvidas que travam a decisão
O que trava quem precisa desistir do imóvel na planta, e a resposta para cada dúvida
“Vou gastar com advogado para receber quase nada.”
A conta vem antes da decisão. Na análise você vê por escrito quanto a lei manda devolver e quanto a construtora ofereceu.
Os honorários são combinados em contrato, com os critérios da OAB, e você decide com os dois números na mão.
“Processo contra construtora leva anos.”
Muitos distratos se resolvem na negociação, em um prazo comum de 30 a 90 dias. Se for preciso ir à Justiça, o pedido de suspensão das parcelas e da cobrança é analisado logo no início, enquanto o restante do processo corre.
“Assinei o contrato. Não tenho o que reclamar.”
Assinar não torna válida uma cláusula que a lei proíbe. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor anula a perda total das parcelas, e o artigo 67-A da Lei 4.591/1964 limita a multa a 25% ou 50% do valor pago.
“Fui eu que desisti. Sinto que não tenho direito a nada.”
A lei foi escrita exatamente para quem desiste ou não consegue pagar. O texto fala em desfazimento por distrato ou por inadimplemento do comprador e manda restituir as quantias pagas, com correção, depois das deduções permitidas.
Erros que custam caro
Erros que diminuem a devolução no distrato
Todos acontecem antes de o advogado entrar no caso. Evitar qualquer um deles já muda o resultado da conta.
- Assinar o termo padrão com quitação geralA frase “nada mais a reclamar” é usada pela construtora para barrar pedidos futuros. Leve a minuta para conferência antes de assinar.
- Parar de pagar sem formalizar o pedidoSem notificação, o atraso gera multa, juros e negativação, e a empresa passa a tratar o caso como simples inadimplência. O pedido de distrato deve ficar registrado por escrito.
- Aceitar a retenção calculada sobre o preço do imóvelO teto de 25% ou 50% incide sobre a quantia paga. Aplicado sobre o valor do contrato, o mesmo percentual pode consumir tudo o que você pagou.
- Acreditar na afetação sem ver a matrículaO teto de 50% só vale se o patrimônio de afetação estiver averbado. A conferência é feita no Registro de Imóveis, e não no material de vendas.
- Ignorar a saída do comprador substitutoQuem indica outro comprador, aprovado pela incorporadora, sai sem a multa. Em mercado aquecido, ceder o contrato pode valer mais que o distrato.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
No distrato essa formação pesa duas vezes: a leitura do contrato é de Direito Imobiliário, e a conferência da retenção, da correção e do índice é conta de economista. O cliente recebe o cálculo explicado linha por linha.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise do seu distrato de imóvel na planta
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado já identifica qual regra vale para o seu contrato e qual é o teto de retenção.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre distrato de imóvel na planta
Quanto a construtora pode reter no distrato?
Nos contratos posteriores à Lei 13.786/2018, a multa é de até 25% da quantia paga, ou de até 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação. Além dela, a lei permite deduzir a comissão de corretagem e, se você já ocupou a unidade, a fruição, o IPTU e o condomínio do período.
Desisti do imóvel na planta. Quanto recebo de volta?
Você recebe as parcelas pagas à incorporadora, corrigidas pelo índice do contrato, menos as deduções que a lei admite. O valor exato depende da data do contrato, do regime do empreendimento e do que foi pago como corretagem.
Por isso a conta é feita com o contrato e o extrato em mãos.
Qual o prazo para a construtora devolver o dinheiro do distrato?
Sem patrimônio de afetação, a devolução é em parcela única, após o prazo de 180 dias contados do desfazimento do contrato (Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 6º). Com afetação, em até 30 dias após o habite-se.
Se a unidade for revendida antes, o prazo cai para 30 dias da revenda.
Posso desistir do imóvel na planta antes das chaves?
Pode. O distrato é possível em qualquer fase da obra enquanto o contrato for só com a incorporadora.
Depois que o financiamento bancário com alienação fiduciária é registrado, a regra muda e passa a valer a Lei 9.514/1997.
A construtora quer reter 50%. Isso é legal?
Só se o empreendimento tiver patrimônio de afetação averbado na matrícula e o contrato previr essa multa em destaque. Sem afetação, o teto é de 25% do valor pago.
Mesmo no teto de 50%, a base é a quantia paga, nunca o preço total do imóvel.
Vale mais a pena o distrato ou vender o contrato para outra pessoa?
Depende do mercado e do quanto você já pagou. Se houver interessado, a cessão do contrato evita a multa, porque a lei afasta a cláusula penal quando o comprador substituto é aprovado pela incorporadora.
Sem interessado, o distrato encerra a dívida e recupera parte do valor.
Posso parar de pagar as parcelas enquanto negocio o distrato?
Parar sem formalizar é arriscado: o atraso gera encargos e pode levar à negativação. O correto é notificar a incorporadora do pedido de distrato e, se a cobrança continuar, pedir ao juiz a suspensão das parcelas.
O artigo sobre o que fazer quando não dá mais para pagar o apartamento na planta mostra as saídas antes do distrato.
Quanto custa fazer o distrato com advogado?
O custo tem honorários advocatícios e, se houver processo, custas judiciais do Tribunal de Justiça de São Paulo. Os honorários são definidos em contrato escrito depois da análise, conforme a complexidade e o valor envolvido.
Você conhece a conta da restituição antes de contratar.
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Atalla Advocacia
Antes de assinar o distrato, confira a conta
Envie o contrato e o extrato de pagamentos. O advogado Euvaldo Atalla calcula quanto a lei manda devolver, compara com a proposta da construtora e mostra o caminho para receber a diferença.